11月24日，寶龍地產旗下電子商務平臺“寶龍廣場在線”，以福州寶龍城市廣場為首發站，正式發布并投入使用。2014年，帶著“聚焦半徑6公里、30分鐘高速物流、精準式營銷”的特點，“寶龍廣場在線”有望在全國15座寶龍城市廣場全面推廣使用。

對進軍商業地產十年之久的寶龍地產來說，試水電商只是謀變商業地產的冰山一角。今年，寶龍還引入資產管理平臺、系統化培養商業地產人才的寶龍商學院，更拿下10宗地塊，拉開了以“上海為中心、深耕長三角”的區域布局。以“聚焦”為戰略關鍵詞的寶龍地產，即將駛入一個發展的快車道。

搭臺唱戲

“做商業地產開發，更像是搭臺唱戲。”寶龍集團總裁許華芳表示，商業地產的經營重點就在于不斷與商家、消費者溝通交流，一邊連著能唱好戲的商家，一邊連著愿意看戲的消費者。

通過搭臺，讓商家掙到更多錢，讓消費者收獲更愜意購物體驗，從這個角度出發，寶龍地產有了試水電商的新考慮。2012年，寶龍地產內部開始研究電商模式。2013年4月，寶龍提出“社區化電商”戰略。11月24日，“寶龍廣場在線”在福州寶龍城市廣場正式上線。手機端也在App　Store上架。

不同于市場上普遍存在的全國化電商平臺，寶龍電商更聚焦，主打“區域化”和“社區化”理念。以寶龍旗下持有的購物中心為載體，一個購物中心搭配一個電商平臺，聚焦周邊半徑6公里的區域，將其作為線下商場和線上電商平臺的目標服務范圍。同時，輔以“高速配送”服務，在服務半徑內做到最快30分鐘送貨上門。

以福州寶龍城市廣場為例，在周邊半徑6公里的目標服務范圍內，約有40萬人居住。通過對這約40萬消費者的消費行為調查、滲透，寶龍電商平臺將根據男女老少的不同消費喜好，推送不同的消費內容。往往每個用戶看到的界面也會各不相同，以此做到精準化、精細化營銷。

寶龍地產的電商進程，在試水后會逐漸把步伐調快。許華芳介紹，年底另一個電商平臺將會在晉江寶龍城市廣場上線。如果福州試運行三個月效果良好，明年已運營的15座寶龍城市廣場將全面引入電商平臺。

更長遠的錢

和絕大多數商業地產開發商一樣，寶龍地產實際在做兩個生意：開發型物業及持有型物業。運營模式則是用開發銷售的資金，來支撐持有型物業發展。寶龍70%－75%是銷售型物業，25%－30%是持有型物業。銷售型物業里，約70%是住宅，約30%是銷售型商業。

在引入電商戰略為商戶增加利好的背后，如何改善租金在收入貢獻中的薄弱地位，變得尤為明顯。截至2013年6月底，寶龍地產總收入34.72億元，其中物業銷售金額30.389億元，同比上升28.6%，租金及物業管理費3.289億元，同比上升36.5%。其他物業開發相關服務占1.04億元。物業銷售金額、租金及物業管理費分別占收入的87.5%、0.95%。

各項收入大幅上升，但銷售與持有的明顯差異，也逐漸引起寶龍地產高層的注意。而下一步，寶龍地產將在做好銷售同時，逐漸向持有型物業要利潤，實現資產的保值增值。

許華芳坦言，目前大多數從事商業地產的房企，主要利潤是開發及銷售利潤，還沒有真正把資產當作寶貝，對資產價值提升比較忽視。其實真正做好商業地產，更大程度上仍是長線的資產收益過程，要爭取在長時間里去爭取高回報，而不是短期內做到很高的銷售額。

2013年，寶龍地產在管理上一再加強精細度，提高運營競爭力。同時，在國內大多數商業地產開發商僅做經營管理平臺的背景下，邀請凱德精英加盟公司，籌備寶龍地產的資產管理平臺。這個平臺只有7-8個人，卻可遙控10余個購物中心，負責的主要工作是規劃資產，監督營運平臺是否按規劃完成，最終把資產做起來，實現持有型資產保值增值。“通過資產管理，寶龍地產換來的，是更長遠的租金收益。”許華芳介紹，資產管理更像是一種模型，更系統地去想更長遠的事情。打個比方，一個商場開業，能一口氣招租一億元，但通過資產管理，開始可能只招8000萬，但在起初業態組合、商家組合上卻更為科學精細，甚至細化到這50平方米應招誰進來。組合科學了，明后年或許就會實現2億元租金。“我們現在有超過100多萬平方米投資性物業，如果日租金單價增長一塊錢，整體價值就變得很突出了。”許華芳時常會算這樣一筆大賬。他也表示，其實難度不高，關鍵在于怎么管理。

聚焦與拓展

最近一年在忙什么？許華芳回答說：“忙拓展”。許華芳介紹，今年寶龍拓展做得比較出色，已在全國拿了10個戰略布局項目，且項目位置都不錯，給未來建立一個很好的發展基礎。

10月11日，寶龍地產以4.21億元競得杭州蕭山地塊，建筑面積16萬平方米，樓面價僅2626元/平方米。而在此之前，從山東的煙臺、膠州到上海的奉賢、嘉定，再到江蘇淮安，浙江杭州，今年初至今，寶龍地產已在全國連續拿下10塊地，總地價款47.347億元，總建筑面積190萬平方米。而寶龍地產的土地儲備總建筑面積，也因此達到878.65萬平方米。

但比起之前大量進入多個省市開發，從上述10個項目區位也不難看出，起步于二三線城市的寶龍地產，如今發展戰略則更為聚焦：以上海為中心，深耕長三角，再加上山東和老根據地福建。

2013年五一期間澳大利亞的一次考察，更堅定了許華芳對上海做中心的信心。那次考察，許華芳詳細參觀了澳大利亞商業地產巨頭西田集團。西田集團是從2300萬人口的澳大利亞做到世界商業地產頂級行列，而上海人口就有2400萬，無疑蘊含著更大的機會。

“現在最多的項目集中在江蘇，已覆蓋8個地級市。明年開業項目則以浙江為主。但從長遠戰略看，在深耕長三角的過程中，上海仍將作為主陣地。2010年初，寶龍地產把總部搬至上海，目前在上海已有四個項目，在未來還有3－5個項目在洽談中。”許華芳表示，上海的金融、人才和商業氛圍都是頂級的，如果找一個地方把寶龍商業地產能量發揮到最好，這個地方肯定是上海。

就在12月份，寶龍的兩座城市綜合體都將開業，分別是福建晉江寶龍城市廣場和上海曹路寶龍城市廣場。位于上海浦東的曹路寶龍城市廣場，周邊3至5公里范圍內幾乎沒有同類競爭產品。值得注意的是，在寶龍地產“城市級、區域級、社區級”三條城市綜合體產品線中，上海商業地產項目有一個共同點，即均是“外環地鐵上蓋物業、服務15萬-25萬人口的社區綜合體”。

許華芳表示，一線城市中心商業已非常成熟，反而外環地鐵上蓋項目蘊含著更大的機會。而在二三線城市中，寶龍則要求必須是核心區或有機會發展至最中心的區位。另外，地方政府沒有節制，只追求短期效益，密集引入商業項目的城市，則應在拓展中盡量避開。

（來源：經濟觀察報）