浙江省一些知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比如，綠城、萬科、萬達、華潤、中大、昆侖、金成、佳源等都已經(jīng)在城鎮(zhèn)逐步擴大自身的布局覆蓋。余杭塘棲鎮(zhèn)、嘉善姚莊鎮(zhèn)、溫嶺澤國鎮(zhèn)、平陽鰲江鎮(zhèn)……都不乏這些地產(chǎn)大佬的身影。轉型為城鎮(zhèn)運營商，已經(jīng)成為浙江省越來越多房產(chǎn)開發(fā)商的共識。

房企紛紛下鄉(xiāng)掘金

今年4月，鰲江萬達廣場開工奠基典禮，讓世人矚目，據(jù)悉這是“萬達廣場”首次進駐鎮(zhèn)級行政區(qū)域。萬達廣場項目位于鰲江鎮(zhèn)濱江商務區(qū)，總用地面積178畝，總建筑面積約41.7萬平方米，總投資約35億元。

去年，溫嶺澤國鎮(zhèn)首個綠城房產(chǎn)綜合項目建筑設計方案通過評審，在業(yè)內引起了重大反響。該項目位于澤國鎮(zhèn)東部入口、幸福路北側，用地面積41.6畝，建筑面積約9.4萬平方米，聚集高檔住宅、五星級酒店和商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，是一個集居住、辦公、餐飲、娛樂、購物于一體的高品質建筑，也是綠城房產(chǎn)在溫嶺開發(fā)的首個項目。該項目的建成將有助于提升澤國城市品位和現(xiàn)代服務業(yè)水平，是今后溫嶺北片的亮點和城市名片。

而佳源集團則致力于開發(fā)建設新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體。目前佳源集團已建、在建及已取得的新市鎮(zhèn)綜合體項目共有13個，主要落戶在長三角地區(qū)，其中浙江4個，分別落戶在嘉興、金華、麗水、湖州。

房企轉型路在何方？

當城鎮(zhèn)化將成為未來趨勢之時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過怎樣的方式在這一領域占據(jù)先機，就成為了無法回避的命題。房企如何化被動為主動，尋找適合自己的發(fā)展道路，而未來房地產(chǎn)行業(yè)機遇在哪里以及房企轉型之路在何方，也成為了當下行業(yè)熱議的話題。

浙江昆侖置業(yè)董事長葉健常常疑慮：“我們企業(yè)在近幾年已經(jīng)進入浙江省的百強縣、百強鎮(zhèn)，湖州長興、紹興新昌、溫州鰲江、龍港。但是進入方式不外乎兩種，一種直接拍地；另一種就是BT或者BOT(基礎設施特許權)。現(xiàn)在走新型城鎮(zhèn)化道路，有沒有具體的政策，讓我們這樣的企業(yè)可以更好地進入？”

房企的轉型已經(jīng)成為必然。一位業(yè)內人士認為：房企轉型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉型做保障房；二是城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動城市基礎設施建設，商業(yè)地產(chǎn)的客觀需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)的興起，將帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，例如工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)基地等；最后就是解決內需型、消費型的產(chǎn)業(yè)，比如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。其中城鎮(zhèn)運營將是一部分房企的選擇。

房企探路城鎮(zhèn)運營商

“城鎮(zhèn)化不是簡單房地產(chǎn)化，有的地方搞城鎮(zhèn)化，就是把村給撤了，把農民變居民，讓農民住進高樓大廈，把原來的鄉(xiāng)村變社區(qū)，這是典型的形而上學！”中科建設開發(fā)總公司杭州公司總經(jīng)理郭勇勤認為，“城鎮(zhèn)化周期非常長，資金、土地、錢是三大要素，其中人是寶貝，沒人就是死城；沒有土地就不能建設；第三必須有資金支持。要重視三個產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，城鎮(zhèn)化第一步是要實現(xiàn)農業(yè)現(xiàn)代化，提供勞動力、消費力；第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展我們提倡就地解決、依據(jù)當?shù)厍闆r，進行一些深加工；農民收入提高才會有第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

新型城鎮(zhèn)化要求四化同步，產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)支撐和服務保障是城鎮(zhèn)化推進的關鍵。房地產(chǎn)業(yè)應充分發(fā)揮整合資源和服務運營功能，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別要為現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套服務。近年來，園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)等的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)相互融合、合作共贏找到了共同點，既服務了新型城鎮(zhèn)化，又促進了房地產(chǎn)業(yè)的轉型升級。

市場總是不缺乏先行者，佳源集團已經(jīng)有了他們獨特的城鎮(zhèn)運營模式——新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體。新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體開辟了小城鎮(zhèn)政府、居民和開發(fā)商合作共贏的發(fā)展局面。據(jù)測算，一個新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體建成后如正常運營，每年可解決直接就業(yè)人口4000人，三產(chǎn)營業(yè)額近8億元，稅收數(shù)千萬元。“今后6到8年內，我們將發(fā)展50個新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體。”佳源集團董事長沈玉興說。

房地產(chǎn)業(yè)轉型城鎮(zhèn)運營商更要服務城市建設，綠城代建也是不錯的探索。近年來，綠城代建的保障房在當?shù)囟际艿綒g迎。房地產(chǎn)開發(fā)與基礎設施建設應相輔相成，更多地通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)模式，同步規(guī)劃，建設基礎設施，提高城鎮(zhèn)綜合承載力。

“城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是絕對離不開房地產(chǎn)。”浙江華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司總經(jīng)理錢偉中對郭勇勤的意見表示贊同，“城鎮(zhèn)運營肯定是接下來房地產(chǎn)企業(yè)轉型的最佳選擇。在新型城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)公司要緊跟政策的腳步，積極推進轉型。一是要充分把握中小城市市場機遇；二是規(guī)避小城鎮(zhèn)在區(qū)劃調整方面的政策風險；三是關注好土地流轉政策演變動向；四是通過產(chǎn)業(yè)集聚研究尋找人口集聚的黃金區(qū)位為布局；五是在節(jié)能環(huán)保、綠色低碳、信息化方面強化開發(fā)特色。”

（來源：浙江日報）