“武漢的商業真的已經競爭到白熱化程度了嗎？絕對沒有，還有非常大的國際化提檔的空間。”近日，亞藍渥克商業生活研究所執行長鄭瑋慶在出席2013搜鋪網華中地區商業地產峰會的時候，如此評價武漢的商業地產發展現狀。

圖為亞藍渥克商業生活研究所執行長鄭瑋慶在2013搜鋪網華中地區商業地產峰會上發言

對于武漢，鄭瑋慶再熟悉不過了。2004年，鄭瑋慶受聘臺灣群光實業公司，接手武漢群光廣場，兩年的時間里讓群光廣場在武漢這個百貨群雄并舉的城市里得到消費市場的認同，將營業額推升達32.7%。如今，鄭瑋慶雖早已掛冠而去，但是他將武漢視作自己的第二故鄉，對武漢的商業地產了熟于心。

鄭瑋慶形象地比喻，武昌最像水滸傳，到處有湖，有土包，沒法連成一片。商業便利性很低，正因為如此，武漢的中百、中商都發展超市和量販店業態。從作戰布局來看，就和小山寨一樣，五公里一個寨，形成一個小商圈。這幾年武漢的商業蛻變和崛起，鄭瑋慶都看在眼里：漢口因為有漢正街、王家墩舊機場用地，以前在發展上受到限制，但是現如今萬象城、香港瑞安新天地以及其他優秀的企業都在漢口進行新的投資，所以，漢口會出現一個快速成長的階段；武昌的文化性比較強，剛好符合十二五重要基調，所以是全武漢發展的焦點；漢陽，從北到中、到南，這三個片區預期未來10年內會有超過50萬以上的人口涌入，而且交通格局和之前的漢口、武昌完全不一樣......

投資文旅商業地產的四個標準

正如鄭瑋慶所言，武漢近年來的發展勢頭迅猛，文旅商業地產得到了充分的開發，一個個項目拔地而起。據2013年武漢商業地產市場研討會消息，未來三年，武漢將有400多萬方的優質商業供應。而據搜鋪網統計，武漢2014年將新開業19個商業項目，其中不乏大體量的城市綜合體。事實上，不僅僅是武漢，全國各地的大量投資正在紛紛涌入文旅商業地產，表面看起來處處是掘金機會，但是隱藏著一個很大的問題，商業地產一定是靠經營資源支撐的，但各種品牌、各種業態的經營資源怎么支撐文旅商地產？即文旅商業地產跟所謂的經營資源，也就是扮演軟實力的品牌經營資源如何取得更好合作？一個文旅商地產的投資者或者開發商建設者，如何選擇有長久性、競爭力強的品牌經營資源來幫助其在文旅商地產的投資紅海中競爭？

“我建議大家在投資文旅商地產的時候，要組織經營的軟實力，尋找經營資源合作商，要用四個標準來遴選。”針對如何投資文旅商地產這個話題，鄭瑋慶如是作答。哪四個標準？他總結了四個“是否足夠”：對項目投建過程專業協作上的投入是否足夠，對商業規律的認識和尊重是否足夠，對資金來源的實質投入及心理準備是否足夠，對品質穩定且具復制能力的經營資源的熟悉及包容是否足夠。其實不難理解，文旅商業地產的復雜性遠勝于住宅地產，從前期開發、規劃設計、定位研究到建筑景觀、內裝修設計，再到最后經營管理、物業管理等方面，跨領域、跨專業甚至跨地區的協調不是一件簡單的事，需要經驗豐富、協調力強，能包容各種決策、性格的專案管理人。比起住宅，文旅商業地產項目的開發更考驗資金鏈和投資者的心理承受能力，習慣高回報率的投資者往往會在這里遭遇失望。

品牌經營資源要做好跨界創新

業內關于商業項目同質化的討論已經非常熱烈，但究竟如何避免同質化，恐怕關鍵的一步還是要選擇好各類品牌經營資源。鄭瑋慶認為，如今各種品牌資源的思路已經產生了很大變化。他分析到，在國內整個商業環境遇到重大變化之前，其實路還比較好走。那時候降低成本，增加內部人員的效率，增加賣場的營銷，返券......通過各種手段實現擴張，發展規模經濟。但是近三五年，電商蓬勃發展，百貨零售業不爭氣，中國各種社會問題突出。“文旅商地產項目的投資人跟經營資源對接的時候，一個非常重要的評選標準，就是要看你這個經營資源是不是對藝術、文化、自然、生態足夠尊重，整個營銷理念上面是不是有所強調，是不是有所包裝，是不是增加了商品的價值，而非通過折扣、低價被迫競爭。”

當然，在電商的“追殺”下，實體商業也在謀求線上和線下的結合與互補，品牌經營資源逐步實現異業聯盟、跨界創新。“我的建議是，未來能夠勝出的經營資源是在要素上、服務上、商品上、場景上、功能上做跨界，這是我們文旅商地產公司對接合作的重點選擇方向。”鄭瑋慶以前不久剛開業的北京紅星愛琴海購物中心為例，指出當前社會價值發生變化，夜總會受到打擊，愛琴海購物中心將KTV和高爾夫兩種業態結合變成一個高級會所，既做到了經營資源的創新，又實現了對社會價值觀的尊重。還有，國內優秀女裝品牌伊華·歐秀、因第一夫人彭麗媛而聲名顯赫的例外、日本快時尚巨頭無印良品等，均在商品跨界上下功夫，服飾與文化商品等完美融合。如今，化妝品加藥局、實驗室甚至加廚房的場景跨界也成了一撥頗具代表性的品牌經營資源。例如，國際上赫赫有名的LVSH就把高級手工皂的制造現場搬到了廚房的作業臺上。

（搜鋪網 周松平/文）