過去近一年，從江蘇起步的新城控股過得風(fēng)生水起：在香港上市，年銷售額近200億元，擠入中型開發(fā)商行列。

在近日舉行的赴港上市一周年慶典上，新城控股董事長王振華拋出了一個5年規(guī)劃：2013年至2017年，復(fù)合增長率不低于30%；2017年實現(xiàn)累計開業(yè)和在建購物中心20個左右，持有面積200萬平方米；城市布局則升級為1+3，即由目前的長三角區(qū)域擴(kuò)展至珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)；吾悅品牌進(jìn)入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊。

住宅開發(fā)相對好說，但商業(yè)地產(chǎn)怎么玩出花樣？新城控股高級副總裁歐陽捷對記者作了解答。

5年后租金沖10億

記者：目前新城旗下主要的商業(yè)地產(chǎn)項目有哪些？

歐陽捷：吾悅系列，分為吾悅國際廣場、吾悅城市廣場和吾悅生活廣場。吾悅國際廣場體量是8萬-10萬平方米，在城市市中心地段，面對高消費人群。吾悅城市廣場體量10萬平方米，在城市副中心，定位中檔、時尚人群。吾悅生活廣場體量5萬平方米，偏社區(qū)商業(yè)。未來的主流產(chǎn)品是城市廣場，城鎮(zhèn)化機會多。

新城目前在6個城市有8個在建綜合體和已開業(yè)購物中心，總建筑面積超過400萬平方米，持有面積近80萬平方米。上海青浦有吾悅城市廣場已經(jīng)開工，預(yù)計明年底開業(yè)。

記者：現(xiàn)在的租金水平如何？

歐陽捷：租金目前來看還不是特別理想，首層租金高的在20元/平方米/天。未來預(yù)估租金收益回報率可以達(dá)到5%至8%。商業(yè)培育需要3年，正常經(jīng)營后會達(dá)到8%。2017年，新城的租金水平在10億級。

記者：與萬達(dá)模式的區(qū)別是什么？

歐陽捷：模式上大同小異，都是城市綜合體，通過銷售型物業(yè)獲得現(xiàn)金流來支撐持有部分。比如拿一塊地，投入5億元，通過公司自有資金，將來銷售額50億元，按照凈利潤率水平10%計算，貢獻(xiàn)5億元利潤，可以覆蓋自持的10萬平方米的成本。

不會考慮純自持物業(yè)，高周轉(zhuǎn)企業(yè)還要強調(diào)規(guī)模，沒有行業(yè)規(guī)模就沒有行業(yè)話語權(quán)。所以必須做得多，體量大，做到高周轉(zhuǎn)。做純商業(yè)持有，投入5億元，就沉淀在那兒了，再做新項目又要籌錢。當(dāng)然，定位不一樣，業(yè)態(tài)選擇也不一樣。

記者：銷售部分的比重一般占到多少？

歐陽捷：這個具體要看政府要求，比如住宅銷售60%，商業(yè)40%。40%當(dāng)中一半要求自持，一般我們持有比例會在20%上下。

記者：萬達(dá)廣場18個月就要開業(yè)，新城的吾悅廣場可以多快？

歐陽捷：從能力來講，蘇州的吳江吾悅廣場是今年5月摘牌，6月份進(jìn)入，10月份就開始銷售，今年如果賣8個億，就可完全覆蓋成本。我們的銷售速度：3個月開工，6個月開盤。城市綜合體的建設(shè)要求18至22個月開業(yè)。

記者：新城做商業(yè)不算早，招商如何達(dá)到快速開業(yè)的要求？

歐陽捷：新城前兩年，才做了3個城市綜合體。但現(xiàn)在已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗和品牌商家資源，運營在不斷改善。初期也出現(xiàn)過掉鋪（店鋪不續(xù)租）和業(yè)態(tài)調(diào)整，現(xiàn)在情況逐步改善。明年，希望吾悅廣場達(dá)到滿租開業(yè)，保證商家在商場持續(xù)經(jīng)營。另一方面，我們也在不斷儲備人才。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)公司這邊已有1000多人，很多骨干都是挖過來的。

記者：綜合體會選在哪里蓋？

歐陽捷：新拿的地都是按照城市廣場的模式做。按照戰(zhàn)略布局，看好3加1，即長三角城市群，環(huán)渤海城市群，珠三角城市群，再加中部城市群。具體而言，就是這些地區(qū)的省會城市以及大城市附近的小城市群。比如說吳江是蘇州的副中心，這些都是我們的機會。

“把自己當(dāng)小企業(yè)”

記者：商業(yè)地產(chǎn)未來會在新城的項目中占多大比重？

歐陽捷：新城做地產(chǎn)做了20年，但商業(yè)地產(chǎn)真正做才7年，還需要學(xué)習(xí)。新城目前累計竣工面積接近1300萬平方米，住宅超過1000萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)占比很小。未來我們提出雙核驅(qū)動，住宅和商業(yè)會慢慢平衡。2017年以后，商業(yè)地產(chǎn)占比將達(dá)到20%甚至更高的比例。

記者：5年銷售收入不低于30%復(fù)合增長率，那利潤呢？

歐陽捷：從利潤來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤是在下降的，新城未來期望凈利潤水平不低于10%。房地產(chǎn)利潤的黃金期已經(jīng)過了。

記者：目前有多少土地儲備？

歐陽捷：今年新城新增土地13幅，土地儲備面積達(dá)290萬平方米。目前，現(xiàn)有土地儲備面積近1400萬平方米。

記者：去年，新城融了43億。在香港上市以后，新城的融資結(jié)構(gòu)有何變化？

歐陽捷：今后新城會逐步加大海外融資的比重。目前更多依靠銷售回款、自有資金和銀行貸款。信托慢慢還掉，融資成本一般都要高于12%。

記者：很多企業(yè)一提做商業(yè)就說要做100個購物中心，新城提出的目標(biāo)似乎并不多？

歐陽捷：蘇商相對比較穩(wěn)健，甚至保守。我們認(rèn)為活得久比活得好更重要。百年老店，要慢慢做。遇到宏觀調(diào)控和風(fēng)險，寧可做慢一點，保證企業(yè)能夠活得下來。

雖然現(xiàn)在銷售已經(jīng)快200億元了，截至11月30日，集團(tuán)累計實現(xiàn)合約銷售金額約人民幣187.23億元。但新城還是把自己當(dāng)成小企業(yè)。

（來源：東方早報）