12月15日，盡管是周末，位于紅谷灘的幾家商業(yè)廣場(chǎng)卻沒(méi)有顯出假日應(yīng)有的熱鬧，稀落的人群猶如街外的冬雨一般，分外冷清。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌已經(jīng)面世及正在建設(shè)的城市商貿(mào)綜合體項(xiàng)目有10多個(gè)，總面積接近300萬(wàn)平方米，其中多數(shù)集中在紅谷灘。
繼紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，在紅谷灘“地王”上建起的世茂廣場(chǎng)近日也掀開(kāi)了蓋頭。預(yù)計(jì)2014年，總建筑面積達(dá)42萬(wàn)平方米的綠地中央廣場(chǎng)也將開(kāi)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌已經(jīng)面世及正在建設(shè)的城市商貿(mào)綜合體項(xiàng)目有10多個(gè)，總面積接近300萬(wàn)平方米，其中多數(shù)集中在紅谷灘。
突然涌現(xiàn)出這么多城市綜合體，紅谷灘容納得下嗎？現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的就已經(jīng)“吃不飽”了，新開(kāi)業(yè)的怎么辦？綜合體建設(shè)熱出現(xiàn)，是開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)商業(yè)拉動(dòng)地產(chǎn)，還是真的看中南昌的消費(fèi)能力？
現(xiàn)狀：7家綜合體落戶紅谷灘
11月29日，位于紅谷灘總建筑面積約40萬(wàn)平方米的世茂廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。這塊曾經(jīng)創(chuàng)下南昌“地王”價(jià)格的土地上，商業(yè)廣場(chǎng)先行一步開(kāi)門(mén)納客，寫(xiě)字樓、住宅亦在緊張施工中。
這是今年南昌市繼聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)之后開(kāi)業(yè)的第二家商業(yè)綜合體。據(jù)南昌市商貿(mào)委相關(guān)人士介紹，南昌目前已經(jīng)建成開(kāi)業(yè)的城市綜合體有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地新都會(huì)、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、世茂廣場(chǎng)等，而規(guī)劃在建的城市綜合體至少超過(guò)5家，分別是位于紅谷灘的綠地中央廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、嘉里世貿(mào)路項(xiàng)目、萊蒙都會(huì)項(xiàng)目以及北京路上的恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)等。
上述項(xiàng)目都集中在這兩年推出，城市綜合體的發(fā)展呈現(xiàn)雨后春筍的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌已經(jīng)面世以及正在建設(shè)的綜合體項(xiàng)目有10多個(gè)，總面積接近300萬(wàn)平方米，其中有7家綜合體落戶紅谷灘。
調(diào)查：業(yè)態(tài)雷同逛街者寥寥
如此大體量的綜合體突然涌現(xiàn)，市民是否買(mǎi)賬？
12月15日，記者探訪了紅谷灘已經(jīng)開(kāi)業(yè)的幾家綜合體。盡管是周日，記者發(fā)現(xiàn)前來(lái)逛街的人并不多，不少店鋪顯得冷冷清清。因?yàn)闆](méi)有生意做，店員們也站在一塊兒聊天。
世茂廣場(chǎng)和聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)相距僅百余米，商業(yè)重疊率高。一名經(jīng)營(yíng)服裝的店主說(shuō)，紅谷灘相對(duì)老城區(qū)來(lái)說(shuō)，人本來(lái)就少，加之周邊又有類似的商業(yè)廣場(chǎng)，因此平常進(jìn)店的顧客很少，只有在節(jié)假日搞活動(dòng)和打折的時(shí)候人氣稍微旺一點(diǎn)。
家住紅谷灘新區(qū)的劉先生告訴記者，以前只有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一家綜合體時(shí)，他很喜歡帶著朋友去逛，因?yàn)樵谀抢镎嬲龑?shí)現(xiàn)了吃喝玩樂(lè)于一體的一站式消費(fèi)體驗(yàn)。但是當(dāng)綜合體多了之后，他反而不愿去了：“每家都差不多，品牌雷同，沒(méi)有新鮮感。”劉先生頗感失望。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，新開(kāi)業(yè)的綜合體在廣告語(yǔ)中打出的仍然是“星巴克、H&M、肯德基、必勝客、味千拉面、大潤(rùn)發(fā)等強(qiáng)勢(shì)入駐”等等，業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。
專家：10萬(wàn)人才能支撐起一個(gè)綜合體
常年研究地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商場(chǎng)招商的業(yè)內(nèi)人士曹裕生認(rèn)為，多達(dá)7個(gè)綜合體項(xiàng)目集中在紅谷灘，從人口和消費(fèi)能力來(lái)看，已經(jīng)不僅僅是飽和的問(wèn)題，而是超“負(fù)荷”了。
按地產(chǎn)界的說(shuō)法，城市人均GDP達(dá)到4000美元/年，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件，人均1萬(wàn)美元/年將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，中產(chǎn)階層每人每年大概消費(fèi)10萬(wàn)元人民幣，1萬(wàn)人可以維持一個(gè)綜合體的運(yùn)營(yíng)，也就是需要10億元。
以南昌為例，2012年統(tǒng)計(jì)表明，人均GDP已達(dá)到9301美元/年，具備了進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。樂(lè)觀估計(jì)，按照人均年消費(fèi)1萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，10萬(wàn)人口可以支撐起一個(gè)綜合體。但根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，紅谷灘常住人口僅為22萬(wàn)多人，最多也只能容納2-3個(gè)城市綜合體。即便按照遠(yuǎn)景規(guī)劃，紅谷灘成為百萬(wàn)人口新城，以目前的綜合體建設(shè)速度來(lái)說(shuō)，也是大大超前了。
建言：避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是關(guān)鍵
“隨著國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，開(kāi)發(fā)商更多地將新增長(zhǎng)點(diǎn)的希望放在了商業(yè)地產(chǎn)、尤其是高端區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)上�！辈茉ＩJ(rèn)為，綜合體做得好，有利于提升城市的形象，但如果沒(méi)有規(guī)劃，盲目發(fā)展，未來(lái)可能會(huì)形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的惡性循環(huán)，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。
省商務(wù)廳相關(guān)人士認(rèn)為，城市綜合體數(shù)量多并不可怕，可怕的是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有成熟的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，將同質(zhì)化的產(chǎn)品推向市場(chǎng)。
南昌目前的綜合體針對(duì)的依然是大眾消費(fèi)市場(chǎng)，國(guó)際頂尖品牌、尤其是處于商業(yè)品牌金字塔尖的奢侈品牌依然罕見(jiàn)。不僅僅是南昌，城市商貿(mào)綜合體建設(shè)的浪潮已經(jīng)蔓延至全省各地。根據(jù)規(guī)劃布局，我省將在除南昌市外10個(gè)設(shè)區(qū)市規(guī)劃建設(shè)30個(gè)左右大中型商貿(mào)綜合體。
這些綜合體怎么建，才能真正興商繁商，恐怕還需要相關(guān)部門(mén)多想想。
（來(lái)源：大江網(wǎng)）
