近日，位于燕郊、沉寂數(shù)年之久、號(hào)稱“世界最大商業(yè)中心”的成功大廣場(chǎng)又有招商消息放出。記者實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，目前，燕郊商業(yè)配套項(xiàng)目有近十個(gè)之多，已建及在建面積近200萬(wàn)平米，人均商業(yè)面積是發(fā)達(dá)國(guó)家的三倍之多。一向被稱為“睡城”的燕郊，能否承載如此龐大的商業(yè)體量？燕郊的商業(yè)發(fā)展是否由“極度稀缺”走向“過(guò)度開(kāi)發(fā)”？　　

考察

在建商業(yè)項(xiàng)目多，成功大廣場(chǎng)“8年未建成”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，如今燕郊常住人口達(dá)40萬(wàn)-50萬(wàn)，其中近30萬(wàn)人在北京工作。

作為北京商業(yè)東擴(kuò)第一站，諸多商家看重了燕郊商業(yè)短板，相繼打造各類商業(yè)項(xiàng)目。

目前，燕郊開(kāi)業(yè)及在售的商業(yè)項(xiàng)目基本分布于迎賓路、102國(guó)道以北及周邊區(qū)域，沿燕順路向燕郊鎮(zhèn)布局。項(xiàng)目包括鑫樂(lè)匯、成功大廣場(chǎng)、星羅城、樂(lè)天瑪特、天洋城購(gòu)物中心、東貿(mào)國(guó)際購(gòu)物中心、雷捷時(shí)代廣場(chǎng)、燕達(dá)國(guó)際商城、天洋城4代、新世紀(jì)商城等近十個(gè)，在售商業(yè)項(xiàng)目總面積近200萬(wàn)平米。按燕郊50萬(wàn)常住人口粗略計(jì)算，人均商業(yè)面積已達(dá)4平米，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2平米的標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)了解，由馬來(lái)西亞成功集團(tuán)投資50億元的成功大廣場(chǎng)，建筑面積180萬(wàn)平米，商業(yè)面積82萬(wàn)平米，號(hào)稱“世界最大的商業(yè)中心”，該項(xiàng)目擁有北京首個(gè)室內(nèi)干濕主題樂(lè)園，室內(nèi)回環(huán)式過(guò)山車及水上樂(lè)園。據(jù)資料顯示，2005年3月，成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目就已開(kāi)工。從2008年到2010年，項(xiàng)目經(jīng)常出現(xiàn)竣工的傳聞。記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目商業(yè)部分主體已建成多年，建筑外立面較陳舊，其他工程還處于施工狀態(tài)，但沒(méi)看見(jiàn)有工人在施工。一個(gè)鋼筋柱子上甚至筑了鳥(niǎo)窩，有鳥(niǎo)兒“入住”。

記者聯(lián)系成功集團(tuán)市場(chǎng)部，得知最近成功大廣場(chǎng)確實(shí)在招商，但對(duì)于招商情況及具體完工和開(kāi)業(yè)時(shí)間，對(duì)方?jīng)]給出明確答復(fù)。

發(fā)現(xiàn)

建成項(xiàng)目多數(shù)仍在招商

而在成功大廣場(chǎng)斜對(duì)面，定位高端的東貿(mào)國(guó)際購(gòu)物中心正在招商。據(jù)東貿(mào)國(guó)際招商部門有關(guān)人員介紹，購(gòu)物中心招商已達(dá)60%，有物美超市、國(guó)美電器、俏江南、呷哺呷哺、星巴克咖啡等品牌進(jìn)駐。

記者還發(fā)現(xiàn)，作為燕郊惟一的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目——鑫樂(lè)匯，在2012年沃爾瑪和新世界百貨相繼進(jìn)駐后，人氣也未能得到迅速提升。新世界百貨市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，燕郊消費(fèi)客群主要呈現(xiàn)“周末經(jīng)濟(jì)”，年內(nèi)這里引進(jìn)影院之后，估計(jì)人氣會(huì)提升。

位于燕順路東側(cè)的星羅城購(gòu)物中心，也在火熱招商中，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，星羅城購(gòu)物中心招商工作基本順利，將于今年12月24日開(kāi)業(yè)。

位于燕郊102國(guó)道電廠橋東路南的雷捷時(shí)代廣場(chǎng)，屬于正在規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目，總體規(guī)劃有200萬(wàn)平米，其中50萬(wàn)平米規(guī)劃為商業(yè)配套。項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2011年10月，日本永旺集團(tuán)簽約雷捷廣場(chǎng)，將自主招商和完善這一城市中心區(qū)的綜合購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套功能。

此外，隨著不少住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，燕郊的商業(yè)配套設(shè)施也正在規(guī)劃中。燕郊天洋城的配套商業(yè)是25萬(wàn)平米的城市綜合體，其中商業(yè)規(guī)劃包括12萬(wàn)平米的天洋城購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)10月開(kāi)業(yè)。燕郊首爾·甜城的大型配套商業(yè)設(shè)施——燕達(dá)國(guó)際商城，也在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)項(xiàng)目約30萬(wàn)平米。其有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目將于業(yè)主全部入住后才能開(kāi)建。

分析

政府規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

根據(jù)燕郊高新區(qū)最新的政府規(guī)劃，到2015年，燕郊高新區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到100萬(wàn)人，城區(qū)面積達(dá)到100平方公里，完成地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元以上，財(cái)政收入達(dá)120億元以上。在政府規(guī)劃部門的推動(dòng)下，燕郊正在改變商業(yè)發(fā)展滯后的面貌。

業(yè)內(nèi)人士表示，燕郊臨近北京的便捷交通和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)稀缺，使得本地人口更偏向于去北京購(gòu)物消費(fèi)。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，目前，燕郊的商業(yè)面積從表面上看的確是過(guò)剩了。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，商業(yè)比重過(guò)大帶來(lái)的壓力可想而知。

前景

業(yè)界認(rèn)為“泡沫論還尚早”

面對(duì)體量龐大的商業(yè)項(xiàng)目，燕郊是否有足夠的承載力？

陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖表示，燕郊商業(yè)基本上還是一張尚待潑墨的白紙。這幾年，雖然多了一些步行街和底商，但燕郊作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的一部分，未來(lái)仍會(huì)不斷發(fā)展，因此目前還不會(huì)造成商業(yè)泡沫。

“支撐商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，一般需要兩個(gè)基礎(chǔ)條件，一是要有住宅承托穩(wěn)定的居住人群；二是要有產(chǎn)業(yè)將居住人群留在本地。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬說(shuō)，燕郊本地人消費(fèi)力不足，在此居住的北京人由于大部分時(shí)間都在北京，也導(dǎo)致了消費(fèi)力不旺盛。

天洋城相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，郊區(qū)商場(chǎng)不好運(yùn)營(yíng)。其中很重要的一點(diǎn)就是，之前燕郊的商場(chǎng)定位不高，居民對(duì)郊區(qū)商場(chǎng)不信任。

建議

結(jié)合地方特色精耕細(xì)作

陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖表示，未來(lái)，燕郊的商業(yè)不僅需要購(gòu)物中心，更需要引進(jìn)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，形成更為豐富的業(yè)態(tài)形式。

張家鵬認(rèn)為，從通州等地商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)看，以服裝等購(gòu)物類為主的城市商業(yè)路線并不適合郊區(qū)復(fù)制運(yùn)營(yíng)。郊區(qū)商業(yè)應(yīng)考慮到交通等多方面問(wèn)題，從本地特點(diǎn)出發(fā)，融合餐飲、教育、美容、美發(fā)等多種形式，并且加大服務(wù)類產(chǎn)品的比重，以滿足居民休閑、消費(fèi)等多種需求。此外，郊區(qū)商業(yè)在場(chǎng)所的設(shè)計(jì)上，也可以充分利用郊區(qū)寬敞的空間資源，營(yíng)造出與城市商業(yè)不同的購(gòu)物休閑體驗(yàn)。

天洋廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，品牌豐富、價(jià)格折扣更大、適合全家購(gòu)物的奧特萊斯等業(yè)態(tài)，將會(huì)更適合燕郊市場(chǎng)。　　

（來(lái)源：新京報(bào) 裴璇）