商業地產研究機構RET睿意德近日發布最新報告研究表明，歷經最近幾年的調整和發展，北京商業地產市場正呈奮起直追態勢。2014年，隨著供應增加和消費需求更新，優質商業稀缺的情況將改觀，市場將呈供需兩旺勢頭，并進入結構性更新時期。

基于對北京新開業項目的統計，RET睿意德中國商業地產研究中心預測，2013年朝陽區新開項目體量位于各區之首，近郊縣中房山與昌平最為活躍，而到2014年到2015年商業地產開發面積將持續穩定增大。

“2013年到2015年新增集中商業項目體量約340萬平方米，相當于17個西單大悅城。其中，2015年開業量重回歷史第二高點，郊縣中大興和通州領跑。”RET睿意德高級董事王玉珂指出，“在租金層面，王府井商圈依然處于領跑態勢；而由于新增項目集聚望京商圈，其將成為未來兩年內租金漲幅空間最大商圈。”

2014年，北京商業地產在市場主體、區域發展、業態、運營以及各類物業層面將呈現八大趨勢，具體包括：

趨勢一：傳統住宅企業分食商業蛋糕

繼2012年遠洋與太古合作的頤堤港問世之后，2013年金隅萬科廣場、紅星愛琴海購物中心、首創奧特萊斯陸續問世，過往專注于住宅開發的知名企業，甚至專注于家居建材城的紅星美凱龍紛紛搶灘北京商業地產市場。 2014年，金隅將在東壩擬建區域性購物中心，萬科在房山的購物中心項目亦進入招商階段，華遠則在通州籌劃好天地商業街，北京城建在房山籌建大型 購物中心。傳統住宅企業步入商業地產領域，非常看重北京市場的表現，因而北京市場會更加活躍。

趨勢二：邊緣組團成為商業地產主戰場

在北京核心地塊用地空間逐步減少情況下，隨著人口疏散的衛星城概念進一步貫徹，新板塊成為商業地產熱點區域，以望京、上地和朝北等為代表的副中心都會成為多中心的重要力量；而都市新區也逐步進入快速發展階段，其中包括通州、順義、大興、昌平和房山等。

趨勢三：商業地產跨界風將盛行

RET睿意德認為，主題或者細分的差異化策略將跨界風引入日益同質化的商業地產領域。這一點，在今年的藝術類主題的僑福芳草地和地中海主題的紅星愛琴海購物中心中，已看出苗頭。在2014年，伴隨購物中心的井噴供應，“跨界”的購物中心將從傳統同質化的購物中心中脫穎而出，其產品的建筑、業態和規劃都將以主題或細分為競爭策略，這一是為了滿足人們追求的精神體驗性，二也是房企戰略產品細化的體現。

趨勢四：電商來襲，傳統百貨頻頻出招

百貨業正面臨著前所未有的沖擊，一方面新興的購物中心在實體層面進行正面競爭，另一方面電商和中央“8項規定”的政策又在需求層面讓百貨業的生存狀況雪上加霜。2013年，王府井國際完成對上市公司中國春天百貨39.53%股權的收購；翠微股份100%持有了當代商城及甘家口大廈股權。RET睿意德認為，2014年，傳統百貨必將頻頻出招，投資和重組等模式合并的方式，可以讓百貨之間無論在資本還是經營領域都能互補壯大，以強化會員優勢；在加大自營比例的同時，或向購物中心靠攏增加體驗性，或加強會員管理和服務，或爭取實現線上線下有效互動。

趨勢五：超市呈“圍城”現象，本土勢力卷土重來

在北京，大型超市和小型便利店等超市業態呈現了“有的人走了，有的人來了”的“圍城”現象。2013年，卜蜂蓮花、洋華堂、Ole等超市品牌均在北京有閉店現象，而日本人氣最高的羅森便利店則正式進京。RET睿意德預測，2014年，外資商業及管理優勢將進一步減少，本土企業有望通過資本以及管理提升，不斷吞噬外資市場，華潤萬家、永輝、北京華聯和物美均有進一步在京拓店計劃，本土勢力正在卷土重來。

趨勢六：體驗業態逐步踏上自營路

2013年，華潤五彩城Snoopy樂園開業，當日人流量達7萬人次；愛琴海購物中心，亦出現了Pororo樂園、3D魔幻展示、土耳其主題館等多重體驗性業態。在電商的沖擊以及零售業的同質化競爭愈演愈烈的情況之下，體驗業態成為競爭突圍的最佳策略。介于體驗業態低租金、長租期以及吸客能力強的特點，越來越多的業主將選擇自營此類業態。

趨勢七：O2O來勢洶洶，實體店突圍

隨著實體商業對于技術的認知逐漸深入，實體商業已經進入技術變革的關鍵期，正變技術為“工具”全力突圍，會將技術逐漸應用在運營模式、營銷模式和經營模式等三個層面，比如可運用移動電商改善實體店的消費體驗，而社交化營銷可使商業營銷更加精準。

趨勢八：開發成本徒增，租售雙模式再涌動

RET睿意德認為，在商業資產缺乏融資渠道的背景下，由于銷售商鋪將會快速地帶來現金流，租售雙模式正在逐漸回歸市場，而在北京，因為土地成本居高不下 、租金水平不高、培育期縮短和低租金業態比例高等原因，這一模式將受重視， 這在部分企業的戰略轉型中已可看出。

（來源：上海證券報）