地方政府排著隊(duì)翹首以盼的萬達(dá)，通過“現(xiàn)金滾資產(chǎn)”滾雪球式的發(fā)展，以速度為策略，資產(chǎn)迅速膨脹。資金、土地更是被萬達(dá)掌門人王健林一再強(qiáng)調(diào)都不是問題，可市場(chǎng)瞬息萬變，王健林和馬云就2020年電子商務(wù)能否取代傳統(tǒng)實(shí)體50%的零售市場(chǎng)的賭約，本質(zhì)是新商業(yè)模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式之間的大戰(zhàn)，電商成了那根刺，考驗(yàn)著商業(yè)地產(chǎn)龍頭的抵抗能力。

唯快不破

萬達(dá)這間未曾上市的公司，它的一舉一動(dòng)往往都被講述了無數(shù)遍。萬達(dá)已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)的老大，當(dāng)然也是商業(yè)綜合體開發(fā)的老大。如果IPO成功，也很可能是中國(guó)地產(chǎn)的老大。在萬達(dá)的商業(yè)帝國(guó)里，有購物中心、寫字樓、院線、KTV、住宅、旅游、文化等，核心還是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗麄兌夹枰�依托萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)存活，即便是多資源的跨界整合發(fā)展，也是為了萬達(dá)著力打造的消費(fèi)生態(tài)圈服務(wù)國(guó)，都必須堅(jiān)實(shí)地建立在房地產(chǎn)的沃土上。

2005年前，萬達(dá)現(xiàn)金流平衡是靠商鋪出售來解決的。從2005年開始，經(jīng)歷了分割產(chǎn)權(quán)出售帶來消極影響的王健林宣稱，萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪“只租不售”。此后，萬達(dá)轉(zhuǎn)向持有大量商業(yè)面積，租金收入成為其主要利潤(rùn)來源。然而，“只租不售”意味著大量資金無法在短期內(nèi)快速回流，萬達(dá)如何平衡現(xiàn)金流？

王健林確立了萬達(dá)的第三代產(chǎn)品——“城市綜合體”的發(fā)展模式和資金規(guī)劃。所謂“城市綜合體”是集大型購物中心、高星級(jí)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，這個(gè)發(fā)展模式萬達(dá)一直沿用至今，并成為國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)商的標(biāo)桿。在現(xiàn)金流方面，住宅項(xiàng)目是銷售重點(diǎn)，100%銷售；其次是寫字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷售會(huì)占到整體項(xiàng)目前期投資的一半左右。

很難將萬達(dá)的模式說得很全面，但核心是“現(xiàn)金滾資產(chǎn)”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張這點(diǎn)一直沒變，一個(gè)字：快。萬達(dá)幾乎所有的元素都在為跑得更快量身打造。

從建設(shè)到招商，萬達(dá)每一個(gè)環(huán)節(jié)，都以加快速度為準(zhǔn)則。項(xiàng)目從拿地開始就已經(jīng)做規(guī)劃方案，所有的項(xiàng)目規(guī)劃都采取產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)流程。一個(gè)城市綜合體包括“四菜一湯”：百貨、超市、娛樂和電器，周邊環(huán)繞商業(yè)街，以求對(duì)各個(gè)城市的可適應(yīng)性。

為了不就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，采取了“平均租金”的方式。將全國(guó)的城市分三等租金，加快招商談判速度。一旦項(xiàng)目啟動(dòng)，土建、招商、裝修等各鏈條都要以18個(gè)月開業(yè)倒計(jì)時(shí)推進(jìn)工作，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任細(xì)化到每一個(gè)人。

急速擴(kuò)張的萬達(dá)，希望遵循并確保自己的開發(fā)節(jié)奏，一旦萬達(dá)發(fā)現(xiàn)擴(kuò)張速度的短板出現(xiàn)，任何可能的選擇便會(huì)被予以實(shí)施，萬千百貨是這樣，萬達(dá)影院也是這樣。

做生意始終圍著金錢打轉(zhuǎn)，這是商業(yè)規(guī)律。而院線的高盈利是萬達(dá)加快轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。通過建立一條產(chǎn)業(yè)鏈，前面建房，后面收租，從而推進(jìn)深層次的產(chǎn)業(yè)鏈融合，用一個(gè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)，換取源源不斷的現(xiàn)金流。百貨公司、高檔酒店是現(xiàn)金流的根本保證。萬達(dá)“全產(chǎn)業(yè)鏈”的結(jié)構(gòu)就此成型。

現(xiàn)金流要滾動(dòng)起來。一直以來，萬達(dá)比肩萬科的是“銷售收入”，也是萬達(dá)核心的現(xiàn)金“奶�！薄Ｍㄟ^住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現(xiàn)金流，籍以支撐自持購物中心的建設(shè)，目前這種模式逐漸趨向完善，形成了地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)+資產(chǎn)溢價(jià)+租金回報(bào)的盈利模式。

萬達(dá)廣場(chǎng)一旦開業(yè)，不但可以把手中的物業(yè)抵押出去變成錢，也可以把手中的租戶變成錢。萬達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)，模式基本上是依據(jù)總租金額度，抵押貸款額大概為總租金額的 70%，項(xiàng)目總投資額的70%，總租金的70%。而且，“對(duì)于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。”王健林說。

關(guān)于銷售對(duì)現(xiàn)金流的支撐，萬達(dá)的內(nèi)部定位是——“完成銷售指標(biāo)是萬達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性”。

在商業(yè)地產(chǎn)一騎絕塵之后，萬達(dá)開始在旅游和文化產(chǎn)業(yè)上再次搶跑，從商業(yè)綜合體的多業(yè)態(tài)，向旅游地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)上平滑擴(kuò)張。其核心也是快，這讓萬達(dá)可以突然宣布它已經(jīng)在旅游地產(chǎn)上占據(jù)50%份額，與萬達(dá)做商業(yè)綜合體的風(fēng)格一脈相承。

王健林說，“萬達(dá)必須再快一點(diǎn)�？焓菓�(zhàn)略問題，現(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來的市場(chǎng)空間和話語權(quán)。”

“快”的敵人

“結(jié)了婚的人家中，通常找不到上等的香檳�！币话倌昵埃�英��(guó)作家王爾德道出的一個(gè)小細(xì)節(jié)，就輕易割裂了非理性消費(fèi)與已婚人士的關(guān)系。

今天，我們有了互聯(lián)網(wǎng)，“人人都是心靈上的單身”的樂活消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)到來。由經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥卡錫提出的“單身經(jīng)濟(jì)”概念，在資本圈中演化擴(kuò)展。于是，好像就在一瞬間，“雙十一”突然從日期變成一個(gè)事件，醒目得不得了。在互聯(lián)網(wǎng)語境下，萬達(dá)商業(yè)世界正在發(fā)生變革。

不缺便宜地，不為資金發(fā)愁的萬達(dá)，也盡管王健林自信的與馬云立下“1億賭約”，不可否認(rèn)的是，電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊使得萬達(dá)不得不做出調(diào)整。

電商將不可避免地拓寬中國(guó)零售業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，但同時(shí)以逛街為休閑活動(dòng)的傳統(tǒng)仍廣泛扎根于中國(guó)。面對(duì)新舊商業(yè)模式之爭(zhēng)，既不能夸大了電子商務(wù)的威脅，也不可過高估計(jì)實(shí)體店的抵抗力。毋庸置疑的是，即便不是“vs”的關(guān)系，電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)的影響是顯而易見的，電商的崛起至少放大了商用物業(yè)品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)的重要性。

由于國(guó)內(nèi)REITs的缺失，國(guó)內(nèi)大部分發(fā)展商開始采用現(xiàn)金流滾動(dòng)開發(fā)的模式，以平衡自身的資產(chǎn)收益，但持有型商業(yè)物業(yè)的低資金杠桿效應(yīng)，依然從根本上沒有緩解，因此對(duì)于萬達(dá)這類資金回現(xiàn)速度和回現(xiàn)量有要求的發(fā)展商而言，保證持有型商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)時(shí)開業(yè)成為其向銀行獲得經(jīng)營(yíng)性貸款的一個(gè)前提。

購物中心開業(yè)保證性前提是招商滿租率達(dá)到70%，這意味著購物中心需要150～200個(gè)簽約品牌、約6萬平米；但這個(gè)龐大的品牌商戶資源體如今正面臨：線上，電商不斷的搶占市場(chǎng)份額；線下，商戶面臨人力成本高、租金高、稅費(fèi)高、利潤(rùn)低的現(xiàn)狀。據(jù)第一太平戴維斯2013年三季度數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)購物中心首層租金出現(xiàn)3年來的首次下滑。

商業(yè)地產(chǎn)講求的是其資產(chǎn)價(jià)值，而不是零售代理費(fèi)價(jià)值或者零售提點(diǎn)價(jià)值，但因?yàn)樯虘糍Y源有限，一旦開業(yè)率難以保證，萬達(dá)就快不起來。這也是萬達(dá)進(jìn)行多資源的跨界整合發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力之一，目的是繼續(xù)保持項(xiàng)目開業(yè)率，完善資金鏈條。

“就像獅子會(huì)吃掉羊。”越來越多的觀察家認(rèn)定，以電子商務(wù)為代表的新模式將是“對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的一次革命性的顛覆。”王健林則認(rèn)為，“所有的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)今后都面臨互聯(lián)網(wǎng)化，需要加入互聯(lián)網(wǎng)的基因，但這絕不意味著互聯(lián)網(wǎng)淘汰所有行業(yè)，我覺得是一個(gè)融合的過程�！�

融合，馬云是這么在做的，但嘴上卻沒有這么說。馬云想贏的不止是賭局，他還叫板房地產(chǎn)商。他的邏輯是，實(shí)體商鋪鋪?zhàn)饣���，既然阿里巴巴鋪�(zhàn)馊绱说土�，店主又日進(jìn)斗金，那誰還要去租實(shí)體商鋪呢？沒人租，價(jià)格不就下來了！

在淘寶和天貓雙十一當(dāng)天交易額還沒達(dá)到最后的350億元之前，馬云就發(fā)表了即興的演講，稱超過300億元已經(jīng)沒有懸念，但阿里并不希望超過太多�！熬褪且�讓雙十一的超300億元的交易額讓商業(yè)地產(chǎn)商感到震撼，只有電商起來了，線下零售蕭條，才能遏制商業(yè)地產(chǎn)的投資，也才能迫使商業(yè)地產(chǎn)周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)到合理的價(jià)位�！�

馬云的350億元說明了什么？既說明電子商務(wù)平臺(tái)這個(gè)“線上開發(fā)商”，可能會(huì)勝過線下商業(yè)地產(chǎn)，還說明了電子商務(wù)市場(chǎng)力量的強(qiáng)大，只有緊跟市場(chǎng)的變化而變化，才能夠贏得市場(chǎng)。而馬云正在踐行他所說的：成為未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的顛覆者。

2013年10月份的全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為21491億元，平均每天零售總額為639億元人民幣，阿里巴巴光棍節(jié)當(dāng)天的零售額占了10月份一天當(dāng)中全國(guó)零售額的54.7%。如果這個(gè)數(shù)據(jù)還不能說明問題，請(qǐng)看2012年全年阿里巴巴集團(tuán)支付寶總交易額超過1萬億元人民幣，這意味著阿里巴巴集團(tuán)一年從傳統(tǒng)商鋪型零售金額當(dāng)中“分走”1萬億元人民幣，這也同時(shí)意味著傳統(tǒng)商鋪型零售市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以往“一鋪養(yǎng)三代”財(cái)富規(guī)則已被基本終結(jié)。

而馬云從來不掩飾自己對(duì)線下零售的不看好：“如果2020年房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)仍舊占領(lǐng)中國(guó)大半江山，說明我們的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型沒有做好，說明我們這代人的努力不如他們上一代人。大家記住，2020年王健林如果贏的話，是我們這個(gè)社會(huì)輸了，是我們這代年輕人輸了�！�

顛覆者的力量

萬達(dá)的對(duì)手，有著一個(gè)很萌的名字：菜鳥。也許幾年以后，要加上“帝國(guó)”二字。

馬云的“三駕馬車”分別是電商、金融、物流，對(duì)應(yīng)公司則是阿里集團(tuán)、小微金融集團(tuán)和菜鳥物流。這三家公司同時(shí)也是大數(shù)據(jù)公司，集合在一起，將解決一直以來讓電商頭痛的“三流”問題，即信息流、資金流、物流。

三駕馬車能否協(xié)同作戰(zhàn)現(xiàn)在還很難說，淘寶系的電商地位目前仍無人撼動(dòng)；作為小微金融的核心，支付寶和淘寶系一同成長(zhǎng)，同樣穩(wěn)坐業(yè)內(nèi)頭把交椅；成立半年的菜鳥物流，雙十一首飛，目前全國(guó)性的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)展也不為人知。

在菜鳥的股東構(gòu)成中，除了第一、第二大股東天貓和國(guó)俊投資各占股43%和32%。其他小股東包括：有一線快遞公司順豐、申通、圓通、中通、韻達(dá)，富春集團(tuán)有物流產(chǎn)業(yè)園經(jīng)驗(yàn)，復(fù)星旗下復(fù)地有開發(fā)能力、銀泰是傳統(tǒng)商業(yè)的佼佼者。

這樣奇特的組合構(gòu)成的菜鳥，是希望在10年內(nèi)建立起一張能支撐日均300億網(wǎng)絡(luò)零售額的智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)，馬云希望用自身平臺(tái)輸出的信息流來指揮物流的分配，借助第三方快遞公司來得以執(zhí)行。這種模式減少配送費(fèi)用，通過借助第三方快遞的零星網(wǎng)點(diǎn)在一定程度上減少自身的倉儲(chǔ)投入。

就像北京城市發(fā)展極快，但道路交通不跟上就會(huì)癱瘓一樣。 沒有完善的物流體系保證，就不可能有中國(guó)商業(yè)的進(jìn)一步快速的發(fā)展。所以，馬云作物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)的第一目的應(yīng)該是打?qū)嵒�礎(chǔ)為其電商服務(wù)，另一方面也是為了發(fā)展一個(gè)與電商密切相關(guān)的新產(chǎn)業(yè)，通過虛擬商業(yè)地產(chǎn)模式向線下的擴(kuò)張：菜鳥只負(fù)責(zé)從政府拿地、開發(fā)、管理，其客戶則是快遞公司。而這些圍繞電子商務(wù)交易的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)周圍，將誕生新的商業(yè)地產(chǎn)概念。請(qǐng)注意，這個(gè)部分極有可能顛覆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，且這個(gè)新的產(chǎn)業(yè)又與中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大方向一致。

一位商業(yè)地產(chǎn)的老板對(duì)淘寶天貓總裁張勇說：“你做的事情就是商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樘熵埍旧硎遣毁u貨的，而是做一個(gè)網(wǎng)上的平臺(tái)，讓所有的商家來賣貨。這是一個(gè)虛擬的商業(yè)地產(chǎn)。”張勇認(rèn)可了這種說法。

淘寶與天貓賺錢的方式五花八門，但可以統(tǒng)稱為想方設(shè)法收租金。要成為網(wǎng)上的第五大道和銅鑼灣成為租金最貴的虛擬商業(yè)地產(chǎn)，正是淘寶的愿景。馬云構(gòu)建的虛擬商業(yè)地產(chǎn)模式會(huì)更加復(fù)雜，淘寶與天貓的未來，在于不斷擴(kuò)大其“效率邊界”，從數(shù)據(jù)、配送和供應(yīng)鏈三個(gè)環(huán)節(jié)提升其運(yùn)營(yíng)能力。

張勇認(rèn)為虛擬商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別完全在于數(shù)據(jù)：“首先，實(shí)體的商業(yè)地產(chǎn)輻射面是有限的，第二，為了區(qū)分定位，在實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)里會(huì)分A座、B座、C座、D座，還分為不同檔次品牌區(qū)域。但虛擬商業(yè)地產(chǎn)不需要，你完全可以根據(jù)數(shù)據(jù)，知道每個(gè)消費(fèi)者的偏好是什么，不同的消費(fèi)者訪問我們的網(wǎng)站，我們會(huì)給他看到不同的東西。”

在菜鳥成立之前，2012年2月，阿里與富春集團(tuán)、銀泰、復(fù)星四大浙商組團(tuán)共同出資打造“中國(guó)·金義電子商務(wù)新城”項(xiàng)目，阿里巴巴設(shè)想未來在這里建立阿里巴巴社區(qū)、“未來村”等，吸引更多的創(chuàng)業(yè)型人口居住。還有百貨、住宅、倉庫等組成的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)為之服務(wù)。

向?qū)嶓w發(fā)展，最終目的還是要利用互聯(lián)網(wǎng)用戶基數(shù)、淘寶天貓優(yōu)勢(shì)，與合作伙伴共同構(gòu)建一個(gè)新的遍布全國(guó)的特色商業(yè)產(chǎn)業(yè)園；形成城市規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)線上與線下的實(shí)際互動(dòng)；通過超低成本物流費(fèi)用、現(xiàn)代化自動(dòng)倉儲(chǔ)、配貨服務(wù)吸引商家，構(gòu)建基于互聯(lián)網(wǎng)電商的商家聯(lián)盟集群，利用地區(qū)優(yōu)勢(shì)，形成地區(qū)新的產(chǎn)業(yè)鏈；建設(shè)有標(biāo)志性意義的互聯(lián)網(wǎng)主題園區(qū)甚至主題公園，一站式解決偏遠(yuǎn)地區(qū)時(shí)尚消費(fèi)問題，輻射以產(chǎn)業(yè)園為核心的三、四線城市的覆蓋；用O2O方式，搭建互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園，幫助傳統(tǒng)行業(yè)迅速提升網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷水平，培養(yǎng)各個(gè)行業(yè)標(biāo)桿。最終達(dá)到快速提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立都市圈的商業(yè)新熱點(diǎn)。

商家方面，獲得來自于菜鳥網(wǎng)絡(luò)的專業(yè)化培訓(xùn)和運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)，提升自己的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷能力，并且能以最便宜的價(jià)格入駐園區(qū)，享受穩(wěn)定的線上和線下的客源，超低成本物流費(fèi)用、現(xiàn)代化自動(dòng)倉儲(chǔ)、配貨服務(wù)。創(chuàng)立自己的品牌，低成本創(chuàng)業(yè)。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)重新定義了綜合體的概念，電子商務(wù)辦公+住宅+寫字樓+物流港的組合以后是新型的模式，也許還可以把CBD革命掉。這是一個(gè)多贏的局面，更重要的是對(duì)地方政府的吸引力，商家、菜鳥網(wǎng)絡(luò)、地方政府能在投資和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展上達(dá)成共識(shí)，低門檻的進(jìn)入，不僅有利于商家，更加有利于當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、解決就業(yè)問題和政績(jī)的提升，菜鳥的品牌效應(yīng)，又能迅速的成為行業(yè)孵化器，眾多因素使得菜鳥網(wǎng)絡(luò)在新型商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不斷提高。

目前，菜鳥已經(jīng)在海寧等地簽了多個(gè)投資意向書，涉及土地1萬多畝。淘寶試圖通過電商虛擬地產(chǎn)+物流地產(chǎn)的策略，來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)從線上到線下、從虛擬到現(xiàn)實(shí)的一次“逆襲”。

向總理“求信任”的馬云還為中國(guó)廣袤的城鎮(zhèn)地區(qū)向大都市的消費(fèi)看齊提供了一種可能，這是不是中國(guó)另一層意義上的城市化？

而菜鳥集合了過去讓地方政府“求之不得”的萬達(dá)的所有優(yōu)點(diǎn)，還有創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，并有帶動(dòng)城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)城融合的新型城鎮(zhèn)化概念。這個(gè)“顛覆者”無疑是萬達(dá)強(qiáng)勁的對(duì)手。

（來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）