截至2016年,成都寫字樓與商業(yè)零售在建面積分別超過500萬平方米,新增加面積為目前現(xiàn)有存量的50%。專家認為，只要明確成都寫字樓市場訴求，增加車位配比等問題，成都寫字樓市場需求量將會大增。

日前，世邦魏理仕發(fā)布了一份名為《中國辦公樓實情調(diào)查》的內(nèi)部報告。該報告針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津等14個重點城市的調(diào)查顯示，這14城市未來4年的寫字樓供應增長高達 80%，供應總量約4100萬平方米。

按照該報告分析認為，未來4年，天津新增寫字樓要花60年來消化。沈陽要25年。而深圳、成都、武漢、南京、青島等城市需要10年以上的去化周期，這些城市的寫字樓被列為中等風險城市。

對此，四川商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認為，衡量寫字樓是否過剩的標準，是開發(fā)商是否按市場規(guī)律出牌，對于符合市場需求的寫字樓，就不缺乏能消化的市場。

中等風險成都寫字樓市場過剩？

世邦魏理仕指出，目前，國內(nèi)二線城市幾乎都在開發(fā)或者規(guī)劃建設新興區(qū)域、新中央商務區(qū)，在這一趨勢帶動下，大量商業(yè)地產(chǎn)項目涌入市場，并集中在這些新開發(fā)區(qū)域內(nèi)。在這一份名為《中國辦公樓實情調(diào)查》的報告中，其針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津等14個重點城市的調(diào)查顯示，這14個城市未來4年的寫字樓供應增長高達80%，供應總量約4100萬平方米。

基于過去3年的平均吸納率測算，世邦魏理仕將天津、沈陽、重慶評定為供過于求的高風險城市，如要消化未來4年的預期供應量，所需時間分別為60年、25年、20年；而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市，被世邦魏理仕列為中等風險城市，認為這些城市未來4年的寫字樓供應量，需要10年以上的去化周期。

世邦魏理仕：過剩現(xiàn)象都在城市新區(qū)

世邦魏理仕分析指出，國內(nèi)的許多二線城市寫字樓供應量快速增長，這一動力并非是由經(jīng)濟增長拉動市場需求而直接推動的。很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的決策引導所致。世邦魏理仕指出，很多地方政府熱衷于開發(fā)新區(qū)、建設新中央商務區(qū)，以便借此來推動土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎設施建設以及房地產(chǎn)投資，二線城市商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)令人擔憂。

以風險最高、吸納周期達到60年之久的天津為例，該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應都來自濱海新區(qū)，占全市供應的70%；同樣，供過于求、吸納周期長達25年的東北重鎮(zhèn)沈陽，多年致力于金廊區(qū)域的開發(fā)建設，也導致大量新增寫字樓項目將在未來幾年內(nèi)密集入市。成都有相似情況，而這個區(qū)域就在天府新城。

2016年成都寫字樓新增超500萬平米

此前，銳理機構總經(jīng)理郭潔曾指出，目前大成都范圍內(nèi)有150個綜合體項目在建，而僅僅是在成都市主城區(qū)就有近60個“知名項目”。一時間，曾一度點燃成都關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“過剩”的話題。不過，世邦魏理仕華西區(qū)副董事彭芳琪在接受華西都市報記者采訪時表示，截至2016年,成都寫字樓與商業(yè)零售在建面積分別超過500萬平方米,新增加面積為目前現(xiàn)有存量的50%。

在寫字樓市場，城南天府新區(qū)短期供應量太大，且散售狀況嚴重，許多資金承受能力較低的小業(yè)主出現(xiàn)低價招租、出售狀況，區(qū)域租金行情相對混亂，該區(qū)域未來的新增供應量統(tǒng)計將超過300萬平方米，為主要的新增供應壓力來源，是相對風險較高的區(qū)域。

而記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，由于城南寫字樓業(yè)主產(chǎn)權零散，加上后期管理存在較大差異，因而租金參差不齊。同樣地處天府大道的寫字樓，租金卻有著天壤之別。部分區(qū)域哪怕僅僅一街之隔，每月租金每平方米竟然相差40元左右。在平均空置率這一指標上，天府大道以北的寫字樓只有天府大道南段寫字樓的一半左右，維持在22%左右。

寫字樓“泄洪”訴求和規(guī)劃是關鍵

不少地產(chǎn)專家認為，除天府新區(qū)寫字樓可能存在過剩外，其他區(qū)域?qū)懽謽遣⒉淮嬖谶^剩，尤其是中心城區(qū)的甲級寫字樓，甚至出現(xiàn)一房難求。但不可否認的是，大家一致認為，城南寫字樓過剩現(xiàn)象不可置疑。那么，如何才能解決城南寫字樓過剩這一尷尬？

四川商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認為，當前，開發(fā)商在寫字樓打造上，都一窩蜂地掙搶世界五百強企業(yè)入駐。“能引進五百強企業(yè)來撐門面固然是件好事，可是五百強企業(yè)哪有那么多？”冉立春批評部分開發(fā)商在寫字樓打造上定位不夠清楚，他們不明白寫字樓要走大眾化路線。“如果能讓普通企業(yè)，甚至中小企業(yè)走進寫字樓內(nèi)辦公，這不僅能有效遏制一直難以解決的‘商住混住’等問題，還能有效拉動寫字樓市場需求量。”

記者實地走訪中發(fā)現(xiàn)一個有趣現(xiàn)象是，車位配比量較大的寫字樓，往往不缺租賃市場。而據(jù)相關機構統(tǒng)計顯示，城南大部分寫字樓車位配比集中在1：0.5到1：0.8之間，停車位數(shù)量與龐大的商務需求相距甚遠。而城南停車位難尋的問題，已經(jīng)普遍存在。記者走訪發(fā)現(xiàn)，停車難情況在高新國際廣場、拉德芳斯廣場、奧克斯廣場[最新消息 價格 戶型 點評]等寫字樓密集的地帶同樣存在，區(qū)域周邊停車區(qū)通常都是“里三層、外三層”，自己的車被擋或擋住別人車的去路都挺普遍。

冉立春對此也認為，一些大型企業(yè)在選擇辦公場所時，車位配比是其考慮的主要因素，甚至超過了對地段的要求。因此，如果寫字樓的經(jīng)營者能明確自己的市場訴求，在車位配比上給予更多考慮，才能讓城南寫字樓打破市場需求的瓶頸。

（來源：中新網(wǎng)）