沉寂一年之后，廣州的商業大佬們再度蠢蠢欲動。不同以往的是，這一次他們的地盤爭奪戰繼續從“地上”向“地下”延伸。
在以不低于9 .1億元奪得花城匯三區15年經營權后，伴隨著漢堡王、新加坡T yan.D榴蓮甜品連鎖首家旗艦店的開業，隸屬于海印股份的花城匯最后一區終于低調入市。同一個月，位于正佳廣場東塔樓，廣晟大廈負一層的“漫花筒潮城”也隨后亮相。目前，除新鴻基在建項目外，天河路、珠江新城商圈現有的地下商業物業基本各就各位。
雖然廣州的商業大佬們繼續將優先權留給“天河-珠江新城”這塊流金淌銀的風水寶地，但廣州其他區域早已不甘心讓他人專美的局面，于近期紛紛拋出“搶食”計劃。據悉，海珠廣場地下空間將連片打造，擬增加7萬多平方米地下商鋪。今年10月，廣州南站地下空間動工；在此之前，金融城起步區214萬平方米的廣州最大地下空間剛剛浮出水面，其中商業設施為47 .4萬平方米。初步估算，廣州綜合性地下空間已建和待建項目總計超過200萬平方米，不僅體量相當驚人，而且分布格局在全國也屬罕見。
東南西北四處開工 復制向地下“要空間”模式
自從海印股份在爭議中打造起“流行前線”的口碑，廣州商業地產的競爭已正式揭開“地下新紀元”。而毫無疑問，“天河-珠江新城”這兩大商圈則是廣州地下商業的最大試驗田。
“‘天河-珠江新城’這條廣州新中軸，集聚了太古匯、正佳廣場、天河城、高德置地等10多家大型商業綜合體，商業零售面積近120萬平方米，商戶近8000家，每天客流量超過150萬人�！睆V州資深商業地產操盤手朱志文對記者表示，這種商業物業高度集中化，在客觀上形成商業的連續性�！暗绻虡I氣氛連不上就很難真正構成一個大商圈。目前，這片商圈主要由地面購物中心來定調，而各個項目之間卻被天河路、黃埔大道切割，沒有連成一片。路網帶來的交通問題是地面商業難以修補的硬傷�！�
廣州曾提出“以地鐵規劃推動商圈的發展”，借助地下商場、通道將割裂的商業項目連成一片。根據廣州第一商業網站發布的《廣州地下商業報告》，目前，“潛伏”在廣州新中軸地下的隱形商圈規模接近90萬平方米，從珠江邊的廣州塔地下商城、連接珠江新城花城廣場地下的花城匯，穿過黃埔大道，與宏城廣場地下空間銜接，而后是又一城、天河體育中心地下的時尚天河商業廣場，再向北與規劃中的中信廣場地下商場以及東方寶泰貫通，由此形成了一個“全球最大的地下商業群”。
不過，廣州地下商圈的“胃口”還不僅限于此。按照政府最新規劃，廣州金融城起步區地下空間的開發量為213 .6萬平方米，這相當于目前約50萬平方米的地下珠江新城的4倍，其中商業設施為47.4萬平方米。而且，廣州南站、海珠廣場、白云新城等同城地塊也在快速復制這種地下“要空間”模式，記者獲悉，海珠廣場地下空間將連片打造，共計增加地下商鋪面積逾7萬平方米，白云公園也計劃開發10萬平方米的地下空間商業配套。而廣州南站近百萬平米體量的地下“巨無霸”已于今年10月動工。
餐飲承租能力提升 成招商焦點
盡管全球第一大地下商圈的藍圖前景美好，但從短期市場操作來看，地上地下的垂直商業博弈在所難免。記者踩點多個商圈發現，廣州目前地下商城多數集中在地鐵站旁邊，有連續多年“旺丁不旺財”的，也有經歷了長時間沉寂，最近兩年才有一點點起色的。
“地下商業火熱投資的背后，并不能掩蓋背后招商、運營的窘境�！庇兄槿耸客嘎�，花城匯業主廣州城投集團及蘭桂坊對外承認雙方解約，蘭桂坊已退出花城匯一期項目的運營。“花城匯項目的運營至今未達到相關方面的預期，這是雙方分手的主要原因。”知情人士稱。記者調查獲悉，東方寶泰負三層、廣晟大廈負一層也因招商問題，此前遲遲難以開業。
“在現時商業操盤中，服裝零售的承租能力日漸低迷，而頗具特色的時尚餐飲品牌卻如‘雨后春筍’般涌入廣州市場。尤其在正佳廣場一口氣招徠90多個餐飲品牌，一躍成為全中國餐飲商家最多的購物中心之后，該商場的客流也迎來爆炸式發展。為此，其它商場群起跟風，紛紛效仿�！背Ｉ虡I機構董事長黃文杰向記者透露，傳統餐飲的轉型也給購物中心提供了商機�！霸S多街邊餐飲紛紛轉入室內經營，租金普遍提升，目前餐飲業的承租能力約為300元-500元/月/平方米，個別飲吧的承租能力高達2000元/月/平方米�！�
或許受此影響，一直以流行飾品和服裝為主打的“流行前線”計劃開辟一條地下美食街；花城匯南區和北區都在加大餐飲的招租比例，而“時尚天河”除了已營業的“美食美刻”和“香榭麗”兩大美食區，其即將推出的“南廣場”擬開辟數千平方米的品牌餐飲集中營。記者獲悉，位于廣州火車東站地下的東方寶泰購物廣場將增設3.7萬平方米的“B3美食新地帶”，與廣州火車東站地下連接，該項目占地建筑面積1.2萬平方米，總投資923萬元。
運營商們的立體化小算盤 海印啟動O2O消費體驗平臺
雖然廣州的地下商業看似在有序和無序中摸索發展，但開發商們有自己的算盤。楚睿商業機構近日聯手香港思為集團在廣晟大廈負一層開設了廣州首個動漫情景主題商場“漫花筒潮城”。“我們跟業主方簽下的租金可能是全廣州最貴的商業物業。但基于對體驗式潮流消費的信心，我們還是把項目拿下來。”黃文杰對記者坦言，他更看重天河商圈立體商業的輻射能力，只要有人氣，總能找到盈利的模式。
“地鐵等快捷交通系統能夠縮短時空距離，迅速輸送人流。繼而會產生商圈的‘核裂變’，共生共榮，最終整個廣州會融合成一個整體的大商圈，成為真正的購物天堂�！边B城商業運營機構總裁鄧國堅給記者分析，海印等開發商在廣州并不僅僅只是運營一個項目，看似關聯性不大的兩個項目放在同一系統里，卻有可能產生協同效應。
“這個很容易理解，比如將花城匯二區和高德置地春夏秋冬商場打包成一個整體，形成立體的空間布局和豐富的業態組合。這樣去跟品牌集團洽談，雙方總能找到一些合作的機會點�！痹俦P高德置地廣場招商、運營的朱志文表示。據悉，海印近日就啟動O 2O消費體驗平臺“海印生活圈”，將實體整合成立體化的海印會員數據，與騰訊、中國聯通等大客戶合作。
（來源：南方都市報 記者：肖昕）
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