2014年伊始，中國最大商業地產全程服務商RET睿意德鄭州公司就2013年鄭州商業地產市場呈現了怎樣的特點？發生了怎樣的變化？發表了自己的觀點，一個字：新。新城多點開花，新商圈和新商業正在崛起，這一切，似乎都在昭示著，未來鄭州的商業地產市場將呈現一個全新的局面。

三大因素驅動新城開發

隨著中原經濟區規劃的批復實施，鄭州中原核心城市的地位不斷提升，城市規劃也在發生著翻天覆地的變化，城市新區不斷興起，南部航空港區、西部鄭上新區、二七新區、中原新區等，這些“遍地開花”的新區，讓人眼花繚亂。哪些新區值得我們關注呢？或者新區的開發對地產業的發展有什么影響呢？

RET睿意德將鄭州現有的新城、新區建設的驅動因素大致歸結為三類：行政、交通、產業。

新城開發的第一種模式—政務主導。這是之前十年大部分城市發展的首選戰略，但在產業及配套缺失的背景下，此種模式廣受詬病。但不可否認的是，這種模式對二、三、四線城市框架的拉大，確實起到了無可替代的作用。在新一屆政府要求停建樓堂館所的背景下，此種模式的運作空間急劇收縮，但依舊存在較大的地產開發價值。

第二種是以交通驅動的新城。地鐵、輕軌、快速路催生的新區，如新鄭龍湖片區、二七新區、鄭上新區、中原新區等，但并非沒有其他產業支撐，只是在這些新城發展的初期，產業聚集效應不太明顯，主要依靠鄭州市區外溢的居住人口，形成若干超大型居住組團。這些組團的發展會帶來三大地產投資價值：1.干道沿線樓市價值急速上升；2.地鐵、輕軌出口附近土地及物業價值急速提升；3.居住區成熟以后，以社區型、鄰里型購物中心主導的商業地產的價值逐漸釋放。

第三種是以產業驅動的新城，最具代表性的就是航空港區，走的是產業先行、產城融合的新路子。港區經歷了以富士康為代表的加工業，到綜合保稅區，再到臨空高科技產業聚集區、高端物流區的蛻變。415平方公里的面積，開發商不僅服務于區域內的新興居住需求、商業需求，對于產業發展所需的商務地產、設計地產、工業地產、倉儲地產也將更多地涉及，這將有助于形成產業與城市功能融合的完整鏈條。政府和開發商也應更多地考慮如何促進新區的長久發展，而產業和人口正是城市長久發展的基礎。

新商圈不斷興起 商業市場有“新”變化

回顧2013年，鄭州商業市場最關鍵的字，就是“新”字，新商圈、新項目、新業態、新品牌、新生活。在這些新的變化當中，RET睿意德看到了鄭州商業市場遵循科學規律的發展，也有了一些啟示。

第一是定位層面，商業地產項目的準確定位決定著項目的成敗。定位指導著項目的發展和后期的調整，在現在同質化越來越嚴重的情況下，商業項目更需具備競爭力，并且圍繞主題不斷增加吸引點。

第二是業態設置層面，次主力店逐漸成為購物中心新寵。

第三是品牌設置層面，目前鄭州品牌豐富度在不斷提升，無論是快時尚品牌、休閑餐飲品牌還是一線品牌，這一年都在不斷進入鄭州，并且隨著品牌豐富度的提升，鄭州品牌消費場所也已經出現了不同的分級。

第四是運營層面，更多的商業項目加強了對主題和營銷活動的創新，并通過微信、微博等社交媒體加強對客戶的傳播和保持客戶黏性，助推項目持續形成熱點。而微信、微博、手機APP等營銷方式，以其低成本高回報、傳播范圍廣和速度快的特點，也成了眾多項目營銷的重要方式。

從項目整體定位、業態規劃再到運營層面的逐步梳理，讓我們更明晰了商業項目發展的要點，那就是要定位準確，在準確的定位原則下，不斷地吸收先進經驗，進行適合客戶需求的調整，通過不斷與時俱進的優化升級和調整創新，來充分滿足市場和顧客的需求。

（來源：大河網—河南商報）