作為“萬保招金”里的頭號(hào)招牌，王石一直堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化，并反對(duì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2009年8月，王石甚至在中山大學(xué)的演講中宣稱，如果有一天萬科不走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路了，“我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起手來反對(duì)”。
金隅萬科廣場(chǎng)是萬科的首個(gè)城市商業(yè)綜合體。是什么讓萬科正式進(jìn)軍商業(yè)綜合體，并且初戰(zhàn)告捷呢？萬科有可能成為繼萬達(dá)之后，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界的又一標(biāo)桿嗎？
進(jìn)軍商業(yè)源于“被商業(yè)”？
本月24日，昌平區(qū)的金隅萬科廣場(chǎng)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，當(dāng)天單日營(yíng)業(yè)額達(dá)到616.5萬元，創(chuàng)下11月27日試營(yíng)業(yè)以來的新高。而這，也是昌平城區(qū)百貨零售業(yè)單日營(yíng)業(yè)額的紀(jì)錄。
“自2004年北京城市發(fā)展總體規(guī)劃將昌平確立為承擔(dān)疏散城市中心區(qū)人口的新城后，昌平區(qū)迎來城市生活配套功能最大一次完善。”北京萬科副總經(jīng)理肖勁有些王婆賣瓜，但在開幕當(dāng)天，這句話獲得了現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)多的掌聲。
作為萬科商業(yè)地產(chǎn)管理部成立之后首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這座建筑面積達(dá)到14萬平方米，由3棟塔樓組成，是昌平區(qū)目前單體規(guī)劃建筑面積最大的商業(yè)。電影、餐飲、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所總面積，占到營(yíng)業(yè)總面積的32%。
對(duì)于這樣的成績(jī)，萬科內(nèi)部非常滿意。“2013年的北京萬科，你會(huì)看到一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有商業(yè)、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”分管商用地產(chǎn)管理部的萬科執(zhí)行副總裁毛大慶表示，萬科關(guān)于商業(yè)的一切才剛剛開始。
“但實(shí)際上，萬科能夠進(jìn)入商業(yè)，可以說是‘被商業(yè)’。其主要原因如萬科總裁郁亮所說，現(xiàn)在已經(jīng)拿不到‘干凈’的地(即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地)。萬科拿地的面積又很大，必然會(huì)配備更多的商業(yè)。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平昨日接受記者采訪時(shí)說。
他堅(jiān)持認(rèn)為，萬科本意沒有主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，而是還在堅(jiān)持走住宅產(chǎn)業(yè)化這條路，之所以現(xiàn)在變成了商業(yè)住宅“二八開”，萬科商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備達(dá)到數(shù)百萬平方米，實(shí)際是因?yàn)樽≌┑刂幸呀?jīng)出現(xiàn)了更多的商業(yè)配套。
“10年前，萬科萬達(dá)相爭(zhēng)，贏的肯定是萬科；但10年后，現(xiàn)在勝出更多的應(yīng)該是萬達(dá)。”王永平說。
萬科計(jì)劃建更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
得出這種結(jié)論的原因似乎很簡(jiǎn)單。王永平分析，由于政府現(xiàn)在更重視持續(xù)的稅收、拉動(dòng)消費(fèi)和解決就業(yè)，因此開發(fā)商業(yè)會(huì)比開發(fā)住宅更“吃香”。
即使在房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行的北京，各區(qū)縣也在不遺余力地發(fā)展商業(yè)綜合體。以昌平為例，除了金隅萬科廣場(chǎng)外，如位于昌平城區(qū)以東的路勁世界城、位 于京藏高速西側(cè)的華彬項(xiàng)目等，均有面積較大的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)并在未來投入運(yùn)營(yíng)。目前，位于京藏高速西側(cè)的沃德蘭樂園原址的土地規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用 地、交通設(shè)施用地、防護(hù)綠地及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地。其中商業(yè)金融用地面積約為15.28公頃，建筑面積約為9.93萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為長(zhǎng)城奧特萊斯購(gòu)物廣 場(chǎng)及其他附屬配套設(shè)施及加油站。
在“萬保招金”的序列里，萬達(dá)雖然排不上名號(hào)，但截至本月23日，萬達(dá)已在全國(guó)開了85座商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，持有物業(yè)面積居全球第二。萬達(dá)方面提供數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)計(jì)劃到2014年年底以前，實(shí)現(xiàn)110座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。
“除了萬達(dá)城等產(chǎn)品之外，萬達(dá)廣場(chǎng)基本上都是商業(yè)綜合體，只有一代、二代之分。”萬達(dá)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
業(yè)內(nèi)有聲音稱，萬科開始做商業(yè)綜合體，是在走萬達(dá)的路線，隨后繼續(xù)保持地產(chǎn)界“一哥”的招牌。
和萬達(dá)“城市中心”的道路不同，萬科的商業(yè)綜合體多處在郊區(qū)或者城市中心城邊緣。萬科確定的“城市綜合配套服務(wù)商”新戰(zhàn)略，將圍繞城市居民的生活鏈條，逐步發(fā)展和完善自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，在產(chǎn)業(yè)調(diào)整上顯得更有意義。
“昌平的金隅萬科廣場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)狀況證明，當(dāng)時(shí)的決策是正確的，未來我們還將延續(xù)這一策略，在新城加緊布局。”前述萬科商用地產(chǎn)管理部人士向記者表 示。記者了解到，除房山區(qū)長(zhǎng)陽、大興區(qū)舊宮之外，位于豐臺(tái)區(qū)的郭公莊、位于通州的臺(tái)湖新城，萬科都將規(guī)劃建設(shè)大型綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目。
融資模式成業(yè)內(nèi)新標(biāo)桿？
萬科的轉(zhuǎn)型，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？
近日，萬科長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目推出了一批“奇怪”的商業(yè)產(chǎn)品，這些200平方米左右、具有會(huì)所和住宅性質(zhì)的聯(lián)排小商業(yè)項(xiàng)目，距離其明年即將推出的長(zhǎng)陽商業(yè)綜合體只有一步之遙。
“萬科是以配套商業(yè)的心態(tài)在做商業(yè)綜合體，這也是決定其會(huì)和萬達(dá)走不同道路的原因之一。”王永平說，由于萬科在發(fā)展政策上還沒有轉(zhuǎn)移重心，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。
但據(jù)接近萬科方面的人士透露，萬科的商業(yè)綜合體之路將和萬達(dá)走完全不同的路線。
“如果萬達(dá)是‘跑跑’，萬科一定就是‘堅(jiān)強(qiáng)’。”這位人士稱，在金隅萬科廣場(chǎng)正式開業(yè)之前，萬科就已經(jīng)和資本市場(chǎng)對(duì)接，和國(guó)際基金有了戰(zhàn)略合作。
雖然財(cái)報(bào)和公告尚未顯示如上內(nèi)容，更多細(xì)節(jié)不便透露，但這位人士稱，這對(duì)于萬科來說，“是個(gè)非常振奮的事情。”
也許正是因此，王石所興奮的并非金隅萬科廣場(chǎng)本身，而是資本化運(yùn)作的新開局。
在金隅萬科廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目上，萬科并沒有如同萬達(dá)、中糧、華潤(rùn)等開發(fā)商一般，直接將商業(yè)進(jìn)行分割銷售，通過出讓股權(quán)來換取了現(xiàn)金流，但是“盡管出讓了股份，但還堅(jiān)持負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)”。
“這對(duì)于萬科來說是首個(gè)試水運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商業(yè)綜合體的企業(yè)來說，也一樣會(huì)具有直接借鑒的模式。”王永平說。
他認(rèn)為，正是因?yàn)閲?guó)內(nèi)缺少更多金融工具，開發(fā)商必須靠賣住宅、寫字樓來平衡資金，拿銷售利潤(rùn)來養(yǎng)持有的商業(yè)，因此才會(huì)無奈出現(xiàn)了太多“綜合體”項(xiàng)目。而萬科這種模式，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)和高周轉(zhuǎn)率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)做綜合體、資本對(duì)接，從而實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。
但這一切，都要基于好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。只有運(yùn)營(yíng)狀況良好的項(xiàng)目，才會(huì)獲得資本市場(chǎng)垂青。
“如果不靠出售，不靠資本運(yùn)作，萬科消耗十年八年，只能得到一個(gè)商場(chǎng)，那就毫無意義。”王永平認(rèn)為，雖然現(xiàn)在商業(yè)綜合體在爆發(fā)式增長(zhǎng)，但商業(yè)地產(chǎn)依靠運(yùn)營(yíng)的時(shí)代就要來臨。“反過來說，如果資本市場(chǎng)愿意對(duì)接，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須從頭開始考慮運(yùn)營(yíng)的收益回報(bào)。”
“資本市場(chǎng)已經(jīng)提前給萬科投了信任票，而他們的答卷，確實(shí)也很漂亮。”王永平說。
（來源：北京日?qǐng)?bào)）
