頤高廣場是頤高集團(tuán)創(chuàng)新打造的IT綜合體模式，匯聚IT總部基地、電子商務(wù)總匯、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、科技孵化基地等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，配套商務(wù)公館、數(shù)碼旗艦、數(shù)字影院、商場超市、餐飲休閑、娛樂健身等商業(yè)生活元素。截止目前，頤高集團(tuán)已在天津、連云港、淮安、鎮(zhèn)江、嘉興、衢州、紹興、寧波等地打造數(shù)座頤高廣場，不僅成為了所在地區(qū)的新銳地標(biāo)建筑，也給當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶去了與眾不同的商業(yè)理念。
本期搜鋪網(wǎng)就頤高廣場的新型shopping mall理念、業(yè)態(tài)組合、差異化競爭、O2O模式等問題獨(dú)家專訪了頤高集團(tuán)總裁助理蔡曉君先生，讓我們一起來解讀中國IT零售終端的領(lǐng)航者在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的獨(dú)特運(yùn)營思路。
圖為 頤高集團(tuán)總裁助理蔡曉君
搜鋪網(wǎng)（以下簡稱“搜”）：頤高廣場FACE MALL 的新型綜合體模式區(qū)別于傳統(tǒng)shopping mall，更加突出了mall的社交功能，吃喝玩樂健康社交mall，“吃喝玩樂”容易理解，為什么要強(qiáng)調(diào)“健康社交”？這與當(dāng)前行業(yè)發(fā)展趨勢有怎樣的聯(lián)系？是否意味著每個新建的頤高廣場項(xiàng)目會加大這方面的業(yè)態(tài)占比？比例是多少？
頤高集團(tuán)總裁助理蔡曉君（以下簡稱“蔡”）：電商時代，很多消費(fèi)行為是不需要見面的，都是在線。但是真正的社交，我們覺得還是不能替代彼此的面對面，F(xiàn)ACE TO FACE。所以FACE MALL的理念應(yīng)運(yùn)而生。但是關(guān)于設(shè)計(jì)的形態(tài)，我們又強(qiáng)調(diào)輕社交的概念。現(xiàn)代人有太多的飯局應(yīng)酬，酒吧，KTV的這種“重社交”生活，所以我們更愿意把我們的產(chǎn)品做成非常輕松的一種生活場景，社交場所。于是提出了“輕社交”的概念。基于快時尚、輕社交、樂生活的商業(yè)核心價(jià)值來構(gòu)建我們的商業(yè)組合。
目前我們在紹興、衢州、淮安、鎮(zhèn)江等幾個城市的頤高廣場都即將建成并投入使用，我們在業(yè)態(tài)的整合上，就會充分地貫徹這種思維的方式，把更多的這種輕松、愉悅、不分時段的體驗(yàn)式、社交化的商業(yè)服務(wù)產(chǎn)品整合進(jìn)來，帶給我們的消費(fèi)者更加美好的社交體驗(yàn)。
搜：數(shù)碼業(yè)態(tài)的重心是否漸漸剝離了？已建成的頤高廣場項(xiàng)目是否會做相應(yīng)調(diào)整？
蔡：具體到業(yè)態(tài)比例，我們還是會根據(jù)所進(jìn)入的城市不同而不同。但是我們會更多地去研究這個城市商業(yè)發(fā)展的未來趨勢，做一些前瞻性的布局。
關(guān)于數(shù)碼廣場，依然是我們的集團(tuán)主業(yè)之一，我們會持之以恒的加以創(chuàng)新和運(yùn)營。繼續(xù)提供給客戶優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在未來的頤高廣場中，頤高數(shù)碼依然會是重要的組成部分；在現(xiàn)有項(xiàng)目上，我們會對頤高數(shù)碼廣場的業(yè)態(tài)作延伸和交叉，會在數(shù)碼城內(nèi)引入一些餐飲、咖啡、娛樂元素，比如寧波項(xiàng)目我們跟吳思遠(yuǎn)先生的UME合作，聯(lián)合打造頤高·UME影城，引進(jìn)綠茶餐廳等等，都是在增加一些滿足健康社交、體驗(yàn)方面的配比。
圖為 衢州頤高廣場
圖為 嘉興頤高廣場
搜：商業(yè)綜合體的明天很美好，未來20年城鎮(zhèn)化進(jìn)程需要更多的商業(yè)綜合體，問題是，有多少人能熬到明天？您覺得勝出的關(guān)鍵是什么？頤高廣場決心加入這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，信心來自于哪里？
蔡：中國的商業(yè)地產(chǎn)，這幾年是被地產(chǎn)帶動的商業(yè)。我覺得可以稱作“地產(chǎn)商業(yè)”更加切合實(shí)際，商業(yè)的競爭，基于地產(chǎn)的圈地運(yùn)動。但是某種意義上，地產(chǎn)商的積極因素，加快了中國商業(yè)的進(jìn)步速度。比如萬達(dá)模式給一個城市的商業(yè)力量。未來的發(fā)展，在于城鎮(zhèn)化，在于更多的中產(chǎn)消費(fèi)人口的崛起。
關(guān)于城鎮(zhèn)化，我們說中國大概有2800個縣城。發(fā)達(dá)的縣城，會有若干個綜合體，落后的，基本商業(yè)很原始，所以可以走的路還很長，但是越往后越艱難，因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)，過了高成長周期。
商業(yè)地產(chǎn)的未來，誰能走到最后，我覺得這是一個不斷能夠滿足中國消費(fèi)者日益挑剔的消費(fèi)需求的過程。從供銷社，到百貨公司，再到大型超市，然后是現(xiàn)在的綜合體，以及一些細(xì)分的文化商業(yè)體。這個過程，在我看來，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商不斷地研究消費(fèi)者的消費(fèi)形態(tài)的變化、技術(shù)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然后提供前瞻的服務(wù)，使消費(fèi)者的購物體驗(yàn)不斷得到優(yōu)化的過程。我想這個也是未來勝出的核心!
頤高不是加入這個戰(zhàn)爭，頤高只是進(jìn)入這個市場，去做好自己的一點(diǎn)點(diǎn)事情，把我們的關(guān)于商業(yè)的思想，關(guān)于對消費(fèi)者生活的理解，把這些理念和服務(wù)去提供給我們的客戶。我們的信心源于對客戶的關(guān)注，我們做大家想要的東西。
搜：目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量急劇增長，帶來嚴(yán)重的同質(zhì)化，給待建、在建的項(xiàng)目招商和后期運(yùn)營造成巨大壓力，頤高廣場在做或?qū)瞿男⿲雇|(zhì)化的措施？
蔡：對抗同質(zhì)化，當(dāng)然是做差異化了。但是做差異化很難，需要很深厚的商業(yè)資源。其實(shí)包括我們的商業(yè)客戶本身，都在面臨商業(yè)資源同質(zhì)化的問題，大家都需要不斷的創(chuàng)新，比如餐飲連鎖的多品牌戰(zhàn)略，類似外婆家。然后這些多品牌，個性化的商業(yè)資源是我們要整合的對象。其實(shí)在不同的城市里，還是有一些商業(yè)資源沒有覆蓋到的空白點(diǎn)，把上一級城市的商業(yè)資源，往下一級印，就是措施之一。
當(dāng)然，我們覺得，對商業(yè)資源的掌控也是競爭的關(guān)鍵。我們會爭取讓零售商成為我們的伙伴，跟小伙伴一起共同長期運(yùn)營，會投資一些市場潛力比較大的商業(yè)品牌，作為我們的緊密體系內(nèi)伙伴，以構(gòu)建基本的商業(yè)競爭力。另外我們會有一些大型的商業(yè)伙伴，比如山姆店、UME這些作為大型的戰(zhàn)略伙伴來構(gòu)建整合優(yōu)勢。未來我們會通過O2O的形式，從貨源和客源兩頭做嫁接，以頤高廣場為載體，嫁接更多線上線下的內(nèi)容。
搜：現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目、購物中心都聲明要走體驗(yàn)式消費(fèi)道路，但我們知道所謂的體驗(yàn)式消費(fèi)是傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)為抗衡電商做出的無奈轉(zhuǎn)型之舉，在國內(nèi)的發(fā)展水平尚處于初級階段，有人甚至質(zhì)疑開發(fā)商是以此為噱頭。請問您怎么理解真正的體驗(yàn)式消費(fèi)？開發(fā)商該如何走好這條路？
蔡：以前一個手電筒都是放在柜臺里賣的，現(xiàn)在幾萬塊的手表才放在柜臺里賣。手電筒是超市里自選。這個其實(shí)不是無奈之舉，只是人類進(jìn)步的一個必然產(chǎn)物，購物過程簡單化了，然后我們有了更高層次的消費(fèi)需求，體驗(yàn)式消費(fèi)就成為我們下一個需要去滿足客戶的點(diǎn)而已。
講體驗(yàn)，一個是硬件，一個是軟件，硬件的競爭，就是物業(yè)條件的競爭。 國內(nèi)很多開發(fā)商多半是先地產(chǎn)、后商業(yè)的思維，商鋪蓋起來，以出售為目標(biāo)。開發(fā)商要走這條路，不僅僅要用商業(yè)的思維去理解商業(yè)地產(chǎn)，還要從服務(wù)、運(yùn)營、細(xì)節(jié)等等各個方面來關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)。從工程建設(shè)階段，我們所關(guān)注的重心就（與別人）不一樣，比如：核心商業(yè)區(qū)大型購物中心停車問題、商業(yè)內(nèi)街的舒適性問題、內(nèi)部構(gòu)造要便于后期改造等。
至于軟件，我們理解的體驗(yàn)，我覺得更多在于客戶的參與感與歸屬感。我們不可能去做所有的客群，所以要細(xì)分市場，我們可以有針對性地去提供客戶體驗(yàn)。比如在商場里開美食學(xué)堂，順便賣鍋，這個你就很難在線上體驗(yàn)到；還有很多喜歡做糕點(diǎn)、冰激凌的人，有時間自己嘗試做這些，然后在那里請朋友吃。這樣體驗(yàn)和社交的功能都有了。
搜：行業(yè)頗有談“電商”色變的樣子，其實(shí)電商不僅僅是實(shí)體商業(yè)的競爭對手，現(xiàn)在已經(jīng)有很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、零售商牽手電商，發(fā)展線上業(yè)務(wù)，比如銀泰、萬達(dá)。萬達(dá)更是借電商推出“智能廣場”的概念。您剛才也提到了頤高今后會通過O2O的形式嫁接資源，能否具體介紹一下？
蔡：我們是電子商務(wù)的先行者，頤高集團(tuán)從1999年就已經(jīng)在做電商，對于互聯(lián)網(wǎng)的嘗試我們1999年開始做了個ego88,2004年做了個IT.COM.CN。頤高不是嘗試者，一直是實(shí)踐者；
2009年，我們跟阿里巴巴、傳化物流等合作，探討合作的就是020模式。2010年，我們在山東安丘做了一個面積達(dá)50萬平米的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，核心模式就是020。我們一直用電商思路、互聯(lián)網(wǎng)思路來做商業(yè)地產(chǎn)的020。今年的8月29日，“O2O本地購”在阿里巴巴會議大廳光明頂正式啟動，標(biāo)志著我們跟阿里合作的020正式拉開序幕。這個行業(yè)，沒有太標(biāo)準(zhǔn)的方式，我們會在這些商業(yè)模式的演進(jìn)中找到自己的服務(wù)特征。
搜：從頤高廣場開發(fā)軌跡來看，似乎很青睞三四線城市，但是從大環(huán)境來看，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)也漸漸趨于飽和，一二線城市的郊區(qū)或者衛(wèi)星城鎮(zhèn)開始受到關(guān)注，并已經(jīng)有了往一二線城市回流的跡象。我們想知道頤高秉持怎樣的發(fā)展理念？未來會如何布點(diǎn)？
蔡：我們沒有定義過三四線還是一二線。我們只是在商業(yè)機(jī)會合適的地方，做合適的事情。并沒有太多追求項(xiàng)目的數(shù)量。我們會立足于未來城市的規(guī)劃和發(fā)展的方向，去尋找商業(yè)布局的機(jī)會。
（搜鋪網(wǎng) 周松平/采訪）
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