2013年12月16日，美國駐華大使館內(nèi)高朋滿座，SOHO中國聯(lián)席總裁張欣在為來賓講述其購入美國曼哈頓通用大廈的投資經(jīng)驗(yàn)。這場由前美國駐華大使駱家輝牽線組織的房地產(chǎn)論壇，吸引了包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)、鑫苑置業(yè)主席及首席執(zhí)行官張勇等在內(nèi)的一百多位企業(yè)家和名人。其目的就是讓更多的中國企業(yè)家或私人資本到美國投資地產(chǎn)項(xiàng)目。

盡管海外地產(chǎn)被眾多投資家視為“金礦”，但在講述過程中，張欣總會將“風(fēng)險”掛在嘴邊。2013年5月和12月，張欣以個人名義分別斥資7億美元和2600萬美元，購入曼哈頓通用大廈40%的股權(quán)和一棟聯(lián)排別墅。

而到過美國的華人都有所了解，曼哈頓島是紐約的核心區(qū)域，這里也是紐約房價最高的區(qū)域之一。能在曼哈頓置業(yè)的華人都稱得上頂級富豪，張欣的兩筆投資也價格不菲。對于普通投資者來說，他們更容易被價格便宜的美國其他區(qū)域以及部分歐洲市場所吸引。

記者注意到，由于投資門檻低、教育體系先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美宜人，歐洲房地產(chǎn)市場已成為中國買家心目中的價值洼地。我們認(rèn)為，一場以80后為主體的歐洲購房移民潮已經(jīng)到來。

海外地產(chǎn)投資同比大幅上漲

2013年期間，中國海外地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅增長。

截至2013年第三季度末，中國海外房地產(chǎn)投資同比上漲25%。根據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年迄今為止，中國海外地產(chǎn)交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀(jì)錄。與中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場的17%季度環(huán)比增長相比，海外投資的大幅增長令人矚目。

中國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者海外投資的目的地總體仍然保持不變，表現(xiàn)最為活躍的市場為歐洲、美國、澳大利亞、新加坡和中國香港。其中，機(jī)構(gòu)投資者在歐洲的交易額自2012年以來持續(xù)增長，2013年第三季度末已接近20億美元，同比上漲25%。

同時，截至2013年三季度末，中國境外投資者在澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)市場的交易額接近5億美元，較上一年同期上漲近一倍。

在個人海外房地產(chǎn)投資方面，世邦魏理仕《2013中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報告顯示，在美國購置私人住宅的海外投資者中，中國個體投資人所占的比例從2007年的5%上升到2012年的11%，投資總金額約為90.8億美元，成為僅次于加拿大的第二大投資群體。

而據(jù)香港中原統(tǒng)計，在香港一手住宅交易市場，2011年三季度內(nèi)地個人投資額曾一度占到當(dāng)期交易金額的51%，隨后也一直穩(wěn)定在35%左右。直至2012年下半年香港政府提高額外印花稅及實(shí)施買家印花稅，內(nèi)地投資者數(shù)目才開始顯著下降。但即使如此，在2012年香港全年私人住宅整體（包括一手及二手）成交中來自內(nèi)地的個人買家仍然占到17%。

仲量聯(lián)行全球資本市場部研究總監(jiān)David Green-Morgan指出：“過去三年間，歐洲地區(qū)一直是中國投資者最先關(guān)注的地區(qū)，其中大部分的房地產(chǎn)交易是在英國達(dá)成的。2013年，這種趨勢得以持續(xù)，但交易地范圍有所擴(kuò)大，已遍及整個歐洲大陸，同時投資者對南歐和中歐地區(qū)的投資興趣也有所增加。但是，英國仍是整個歐洲地區(qū)最受投資者青睞的市場，那些尋求高收益率的投資者仍重點(diǎn)關(guān)注倫敦中心地區(qū)的辦公樓和住宅資產(chǎn)。”

買房移民進(jìn)入“歐洲時代”

與中國投資者青睞去歐洲置業(yè)相契合，很多歐洲國家的房地產(chǎn)開發(fā)商也將目光盯住中國，并且將賣房與移民綁定，利用各種優(yōu)惠條件吸引更多的投資者。

2013年9月北京秋季房展會上，出現(xiàn)了很多海外參展商的身影，30萬歐元買房送塞浦路斯戶口，25萬歐元獲希臘居留身份，50萬歐元移民葡萄牙，65萬歐元得馬耳他國籍等字樣的橫幅廣告隨處可見，并吸引了大批買家駐足觀問。

受歐債危機(jī)影響，如今許多歐洲國家為爭搶客源紛紛推出購房移民政策，一時間，國內(nèi)投資移民熱點(diǎn)似乎進(jìn)入“歐洲時代”。

英國一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時說：“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者。”

以往，中國人都喜歡在美國、加拿大買房，不過上述國家并沒有提供購房送居留的政策。相比傳統(tǒng)移民國家對新移民的嚴(yán)苛要求，歐洲移民政策則寬松許多。

在外部因素上，人民幣升值、歐洲市場的復(fù)蘇等都對海外投資者帶來強(qiáng)烈的利好刺激。

在內(nèi)部環(huán)境上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場受限購政策影響，房價上漲較快的一線城市出現(xiàn)了“有購房需求、無購房資格”的情況，同時人民幣升值使得手中有沉淀資金的人們希望通過海外置業(yè)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

除了生活環(huán)境之外，教育也是不少家長置業(yè)歐洲的一大考慮。如今歐洲各國逐步放開移民政策，相當(dāng)于放開了歐洲的優(yōu)質(zhì)教育資源供中國學(xué)生享用。近年來超過80%的申請人將子女教育作為最直接的移民原因。

目前，歐洲各國推出的購房移民政策在投資金額、工作限制、簽證、子女教育福利和居留權(quán)等方面的細(xì)則條件各有不同。如希臘“買房贈居留”的政策主要適合三類人：第一類是在國內(nèi)生活條件較好且已退休的人，在這里購買房產(chǎn)后，他們可長期住在希臘安度晚年；第二類是有學(xué)齡子女的人，通過購房獲得希臘居留權(quán)后，子女在整個歐盟范圍內(nèi)可享受歐盟居民在教育方面的優(yōu)惠政策；第三類是經(jīng)商的人，希臘的投資移民政策雖然規(guī)定不能在希臘工作，但它并不禁止與當(dāng)?shù)厝撕限k公司經(jīng)商。而且，通過買房獲得的居留權(quán)使購房者享有來往整個申根區(qū)的便利。

有鑒于此，涉外法律專家特別提醒，進(jìn)行海外置業(yè)投資時，除去匯率風(fēng)險外，永久居住權(quán)的概念、養(yǎng)房的成本、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和債務(wù)問題也需要厘清。

80后引領(lǐng)新移民潮

記者預(yù)計，“80后”購房移民在2014年將愈加突顯，并將領(lǐng)跑第四次移民熱潮。

中國第一次移民潮是以勞工為主體，第二次是以技術(shù)人員為主體，第三次是以投資移民為主。這三次移民潮的驅(qū)動力主要是為了獲得身份。

而現(xiàn)在開始的第四次移民潮以投資和生活為主、獲得身份為輔。這一潮流的出現(xiàn)是以全球化為基礎(chǔ)的，移民主體的思維模式趨于全球化，他們不一定要獲得移民身份，但普遍有著較高學(xué)歷和國際化的視野。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，2013年只是歐洲購房移民的“試水期”，隨著越來越多的投資者參與進(jìn)來，2014年將進(jìn)入井噴期。

（來源：投資時報）