經(jīng)過2007年以來的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，2013年的商業(yè)地產(chǎn)像是打了雞血一樣，走向了巔峰。預(yù)計到2015年，中國購物中心總量將達4000家。然而，接踵而至的招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營難開始密集困繞各地的商業(yè)地產(chǎn)項目。

萬科集團總裁郁亮：被動的商業(yè)地產(chǎn)追趕者

“住宅萬科，商業(yè)萬達”這個業(yè)界定律正在被打破。2013年12月24日，北京金隅萬科廣場正式對外開業(yè)，這是萬科運營的首個城市綜合體，被認為是萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路才剛剛正式開啟。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅“一哥”萬科一直進行的相當?shù)驼{(diào)，如今已經(jīng)形成三大產(chǎn)品線：即打造城市綜合體品牌“萬科廣場”、社區(qū)商業(yè)品牌“萬科紅”、寫字樓品牌“萬科大廈”。

然而，看到金隅萬科廣場開業(yè)異常興奮的萬科董事局主席王石當初卻是堅定的商業(yè)地產(chǎn)反對者，他甚至公開稱，“如果有一天萬科不走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。”

但郁亮掌管萬科后，情況有所不同。郁亮多次表示，進軍商業(yè)地產(chǎn)源于“被動”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地)。他堅持認為，萬科本意沒有主動進入商業(yè)地產(chǎn)，而是還在堅持走住宅產(chǎn)業(yè)化這條路，之所以現(xiàn)在變成了商業(yè)住宅“二八開”，萬科商業(yè)地產(chǎn)儲備達到數(shù)百萬平方米，實際是因為住宅供地中已經(jīng)出現(xiàn)了更多的商業(yè)配套。

盡管隨著北京、深圳等地的萬科商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超百億元，但在萬科的理念中，商業(yè)地產(chǎn)能賣掉的會快速賣掉，萬科的快速周轉(zhuǎn)模式不會被商業(yè)地產(chǎn)的周期拉長。

富力地產(chǎn)董事長李思廉：困局凸顯

2013年12月初，富力以總價15億元摘得無錫新區(qū)江溪地塊，擬打造無錫“富力城”，這是富力為擺脫土地和項目相對集中于廣東一地的區(qū)域多元化舉措之一。至此，富力在珠江新城的各種項目已達22個，其中包括超甲級寫字樓、頂級酒店、國際公寓、商場、商鋪等。

隨著珠江新城逐漸成為廣州核心區(qū)域，其土地價值呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，富力在該區(qū)域的項目呈現(xiàn)諸多利好，并在公司的業(yè)績構(gòu)成中占據(jù)了相當比例。

然而這個當初投入超百億元的新城項目，給富力帶來的并非只有利潤還有運營能力的沖擊。統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前珠江新城大型商業(yè)物業(yè)已經(jīng)供大于求，經(jīng)營情況不佳致使部分商場現(xiàn)時的售價已低于發(fā)售初期的價格。而區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓空置率近20%，遠遠超過了6%的安全指標。

富力所追求的區(qū)域多元化戰(zhàn)略也在成都市場遭遇了巨大壓力。自2012年年底，富力成都天匯Mall的主力店廣百百貨因經(jīng)營虧損撤離之后，這個商業(yè)面積超過30萬平方米的城中心綜合體至今仍未有主力店落戶開業(yè)。

曾于2013年年初傳出由于資金鏈需求巨大，富力計劃運作商業(yè)地產(chǎn)單獨上市，但其商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)盈利的能力也廣為業(yè)界和投資者質(zhì)疑。

積極尋求區(qū)域多元化策略是富力地產(chǎn)董事長李思廉謀求的解決之道。擺在他面前的除了富力城等商業(yè)地產(chǎn)的運營大考外，還有2014年到期債務(wù)規(guī)模較大帶來的再融資風(fēng)險。

長江實業(yè)&和記黃埔李嘉誠：勇于撤退

與內(nèi)地大多數(shù)地產(chǎn)商的激進不同，一向嗅覺靈敏的亞洲首富李嘉誠開始在中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場扮演撤退者角色。

2013年10月，由長江實業(yè)與和記黃埔各持50%權(quán)益的東方匯經(jīng)中心以89.5億港元出售。業(yè)界預(yù)計未來幾年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來高供應(yīng)局面，這會給市場帶來一定的消極作用。

內(nèi)地市場正在告別高增長階段，李嘉誠出于更高投資回報率的追求，將總獲利超37億港元的此處商業(yè)地產(chǎn)出售或許向市場傳遞出一個明顯的信號，那就是見好就收。

綠地集團董事長張玉良：登高才能望遠

2013年8月，綠地集團成功收購了以商業(yè)地產(chǎn)為主的香港盛高置地，實現(xiàn)在香港市場的借殼上市。隨著上市計劃的推進，綠地的商業(yè)地產(chǎn)野心也在不斷壯大，張玉良表示，集團2013年商業(yè)地產(chǎn)對其房地產(chǎn)板塊銷售貢獻突破60%。

數(shù)據(jù)顯示，綠地集團2013年的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)超2000萬平方米。

綠地做商業(yè)地產(chǎn)的核心要素是“超高層”。據(jù)統(tǒng)計，綠地現(xiàn)在已經(jīng)有17棟綠地中心超高層，目前，全國300米以上的地標性建筑50%是由綠地集團投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

張玉良在解釋綠地超高層綜合體時是這樣解釋的：一是城市應(yīng)該從長大到長高，城市要有制高點，它也代表當?shù)刂髁魅巳旱脑竿?二是城市發(fā)展基于經(jīng)濟的發(fā)展，很多地區(qū)具備了建造超高層的經(jīng)濟基礎(chǔ);三是行業(yè)技術(shù)已經(jīng)成熟;四是綠地具備這樣的品牌能力，建造300米高樓對綠地而言已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)。

超高層的盈利模式，有一種是全部持有，長期經(jīng)營，按照目前趨勢經(jīng)營狀況大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式不一樣，是核心部分留下，其他賣掉。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)是否飽和，張玉良表示，“我們的城市化，現(xiàn)在才60%多，不到70%，還有很多的城市要積聚人口，商業(yè)地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間，現(xiàn)在遠遠不夠。”

（來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）