據世邦魏理仕研究部最新統計數據顯示，在2013年7、8月份，外高橋寫字樓平均租金報價僅為每日2元/平方米，但截至2013年底租金報價最高飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。

事實上，自2013年9月以來，自貿區寫字樓租金就開始上漲，尤其是在9月底自貿易區掛牌前后及“十一”后，出現了兩次租金大幅上漲，甚至出現月內租金翻倍的現象。截至目前，自貿區部分寫字樓租金漲幅已經超過500%。

“原來自貿區內有一部分寫字樓因出租情況欠佳被改成了酒店，而現在這部分酒店又重新改為寫字樓對外出租。”昨日，國際地產服務機構戴德梁行的一位負責商業地產租賃的主管說，物業用途的改變，代表著當地物業市場前景格局的重大轉變，寫字樓無疑成為自貿區受益最多的一種物業。

租金水平超過市中心

緊靠海岸線的上海自貿區寫字樓的租金價格，已經可以與上海市中心商務區的價格相媲美。數據顯示，截至2013年三季度，上海自貿區寫字樓租金剛剛超過漕河涇開發區；到了四季度，就已把四川北路這樣的優質板塊甩到后面，逼近虹橋商務區。

據悉，截至2013年底，上海核心商務區的甲級寫字樓平均租金為每日8.9元/平方米。

世邦魏理仕研究部統計，外高橋保稅區內目前最貴的寫字樓，湯臣國際貿易大廈的報價，已從成立前（2013年8月）的每日3元/平方米，上漲至每日9元/平方米，4個月漲幅達200%，租金價格直逼市中心地段。該地區另一寫字樓——外高橋大廈2013年8月至2013年底的租金漲幅更為驚人，其租金報價從每日1.3元/平方米，飆到每日8元/平方米，漲幅高達515%。

德融地產分析師錢寧羅透露，受自貿區概念影響，加上區域內寫字樓供應嚴重不足，導致整個外高橋地區的寫字樓租金價格出現暴漲，“當地寫字樓不僅供應量小，而且都是老房子”。

世邦魏理仕研究部統計數據顯示，目前外高橋保稅區內，品質達到或接近乙級并對外出租的商業寫字樓總存量約40萬平方米。其中，樓齡在10年以上的占總量的56%，基本沒有樓齡在5年以內的寫字樓。

世邦魏理仕指出，由于現階段咨詢寫字樓房源的客戶數成倍增長，自貿區的個別寫字樓業主已停用中介服務，自行接待上門咨詢的客戶，如寶鋼浦東國貿大廈、湯臣國際貿易大廈、三聯大廈等已基本滿租，有的甚至已停止對外報價。

世邦魏理仕環球研究部董事謝晨認為，上海自貿區的設立，令區內寫字樓價值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價的需求中，有很大比例是來自搶注的中小型民營企業。這些企業往往存在需求面積小 （僅供企業注冊使用）、注冊在區內、業務在區外的特征，且短期內不存在往區內派駐大量人員直接開展業務的實際辦公需求。

辦公用地成緊缺地種

據了解，上海自貿區自掛牌以來，已吸引大量企業入駐。截至2013年12月31日，自貿區內新設內資企業共3405戶 （含分支機構21戶），注冊資本（金）總額685.86億元人民幣；新設外商投資企業228戶（含分支機構5戶），投資總額13.38億美元，注冊資本總額9.8億美元。

有機構人士認為，隨著大部分企業入駐上海自貿區，辦公用地將成為最緊缺的土地種類，但對于大部分土地性質為工業用地的上海自貿區而言，土地性質轉變是不可避免的。

一位不愿具名的人士稱，自貿區寫字樓集中地外高橋，有望成為自貿區內土地轉性的首個試點區域，該區域的部分工業用地有望轉成商業辦公性質。

事實上，外高橋在2013年8月30日公布的定增預案中，已經顯示土地性質轉變的端倪。外高橋定增預案顯示，在其對上海自貿區一期5大平臺30個子項目的規劃中，跨國公司地區總部平臺中的四個項目，既然為公司總部應當用于辦公，而外高橋為該四個項目安排的地址，除卡爾蔡司項目外，均為倉庫用地。

有業內人士分析認為，“倉庫改造成辦公樓還可能，但住宅和商業地產，不會是區內重點關照的對象。政府還是非常謹慎的，臨港現在也不隨便接受投資，只有定制好的項目被認可。”

（來源：每經網）