目前，養老產業在中國來說更多只是停留在概念上，雖然也有些企業觸及到養老產業，但行業內的整個局面還處在初始階段，綠城中國的“學院式養老”模式則為中國的養老產業開了個好頭。

房產開發商們在通過對國內、外養老項目的調研之后，提出各種養老模式，如“居家養老”、“社區養老”、“以房養老”等概念，而首次將概念落地實踐的，是綠城中國。

綠城烏鎮雅園，被綠城集團董事長宋衛平定義為綠城養老地產的“實驗版本”，他正在將“學院式養老”的概念模式付諸于實踐。

學院式養老的實踐

烏鎮國際健康生態產業園位于浙江桐鄉，定位為休閑健康養生養老為主題的園區，占地面積約1500畝，總投資約85億元，將建設醫療公園、五星級養生度假酒店、特色商業中心、國際養老護理中心等六大功能區，綠城烏鎮雅園是其中一部分，規劃650畝。浙江雅達置業有限公司執行總經理朱浩義告訴記者，學院式養老簡單來說，就是在提供基礎的日常生活與醫療服務之外，在園區中以學校為組織形態，開展符合老年人生理和心理特征的學習、活動為核心內容的一種新型養老模式，實現老年人物質與精神的“雙盈晚年”，從而推動家庭、社會的和諧發展。

“人一旦超過了65歲，反應能力就會下降，但是老年人擁有豐富的經驗與閱歷，如果這部分的優勢發揮好了，還能夠繼續實現自己的價值，這也是我們提出‘老有所為’的原因。而傳統的護理院、養老院僅僅滿足了老年人最底層的生存需求，對于精神層面的需求基本忽視。學院式養老重視的就是老年人的精神生活，這也是我們同其他養老地產模式的不同之處。”朱浩義說。

因此，在烏鎮雅園項目中，頤樂學院是核心，住宅變成頤樂學院的配套。1500畝的園區，其中1000畝是配套，而僅頤樂學院總投資就達3億元。

記者在烏鎮雅園所設的展示區中看到一部分老年人配套設施。朱浩義透露，園區內設立的“健康促進館”，擁有一套完整的關于老年人身體健康的管理設備以及相關的檢測、康復系統，其中系統由杭師大主導開發，而設備則部分從國外引進。可以說，這是一個現有資源的有機整合。

實際上，綠城在養老地產方面的相關探索早在2007年就開始了。探索的源頭是綠城所做的園區服務體系。“在這個整體的服務體系中，包括文化教育、醫療健康、生活服務，隨后這個體系發展成為一個‘標配’，每個綠城的社區中，都會有頤樂學院。我們更關注生活在本體系中的人情況。藍庭項目是我們學院式養老最初步的探索，規模比較小，但這里面醫療和基本生活服務我們都有了。”朱浩義告訴記者。

之后，綠城就在臨平藍庭項目中嘗試做一批頤養公寓，同時配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。

如何盈利?

“落地”還意味著要解決現實的資金與盈利難題。相關行業人士表示，其實養老地產比商業地產更難做，要求沉淀的資金量更大，因為養老地產需要更多配套服務的建設，這些都不可以變現，只能要求開發商一直長期地持有運營，這對開發商的運營能力是一個非常大的挑戰。

另有人士指出，對于絕大部分開發商而言，不能滾動開發的項目就不是好項目。幾乎所有的商業項目都需要短期能變現的產品，而內地的養老社區開發恰恰無法滿足這種要求。

朱浩義表示，烏鎮雅園的住宅主要以出售為主，也是以回籠資金為目的，后期會考慮部分出租，但尚未確定最終比例。除此之外，集團還在考慮與保險公司合作，將部分房源整體形成相關金融產品，但方向依舊在探討過程中，這或許是這個商業模式未來的一個發展方向。

而目前，整個烏鎮項目擁有以下幾個盈利點：首先，頤樂學院，通過向學員出售學員卡，基本費用在每年3000～5000元;其次，醫療護理，針對行動不便老人，項目擁有護理院與半護理院，在此過程中收取一定的護理費用;再者就是物管費。

盡管如此，在龐大的項目規劃中，想要短期內獲得收支平衡，仍舊是一個很大的挑戰。

值得注意的是，烏鎮國際健康生態產業園的東家實際上是綠城和雅達國際，兩者所投資的比例為5:5，這在眾多聯合投資的項目中比較少見。而雅達國際其實是一家專注于康復醫療和養老產業的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、IDG資本、紅杉中國以及云峰基金。全國社保基金也首次通過烏鎮國際健康生態產業園進入健康養老產業。

與雅達的合作能夠帶給綠城更多的資源與便利，也為項目的發展提供了堅實的后盾。“朱浩義說。

呼吁政策支持

除此之外，在養老項目方面，政府支持與否也對項目的發展至關重要。

“就烏鎮雅園項目而言，桐鄉市政府比較支持，500畝住宅的部分是按照常規的地產項目在操作，而在醫院、學校方面前期的規費、稅收上有所支持，但在政策層面目前還沒有一個系統的針對養老產業的支持，這是比較欠缺的。”朱浩義說。

例如在床位建設方面，政府所給出的補貼與床位建設投資的金額相比，簡直就是杯水車薪。據悉，每個床位建設投資好一點的需要四、五十萬，最差的也要二十萬。按此推算，養老地產利潤也許只有普通住宅地產的30%～50%，并且需要長期投入并持續跟進。在這個過程中，相關的利益損耗也是無法預估的。

對此，朱浩義建議政府能夠在土地、政策、稅收等方面給予養老地產開發企業更為有效的支持。“我個人希望，政府在土地方面，是否能夠推出專屬的養老用地，另外在規費與稅收方面，是否能夠不按照純房產項目來做相關的規定;另外在行政審批方面，以烏鎮雅園項目為例，如果按照純房產項目，項目中涵蓋的‘風雨連廊’是要計入容積率的，但這個完全是為了老年人服務的，諸如此類的問題如果全都以普通住宅來套，勢必是有一定的問題。”

盡管挑戰重重，但綠城在養老地產的拓展并未停止。據透露，綠城將在長三角、環渤海灣區域、珠三角區域繼續開拓項目。目前，安吉、德清、青島等都成為綠城學院式養老的試驗點。

（來源：投資有道）