2013年杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交行情平平，綜合體項(xiàng)目一枝獨(dú)秀成為最大的亮點(diǎn)。然而杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍可謂迷霧重重：“禁酒令”能否嚴(yán)格執(zhí)行？今后將不再出現(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品？2013年海量出讓的土地市場(chǎng)中也包含了大量的商業(yè)用地，逾390萬(wàn)方的總體量需要消化多久？二手鋪在經(jīng)歷了多年的租金和售價(jià)雙漲之后也終于停滯不前，租金首次出現(xiàn)下跌，之后又將何去何從？如此多商業(yè)綜合體的落成，市場(chǎng)人氣能否支撐？

酒店式公寓以后會(huì)越來(lái)越少

“禁酒令”仍為一團(tuán)迷霧

2013年酒店式公寓消化不給力

2014年將有逾15000套集中供應(yīng)

純商業(yè)用地出讓57宗

逾390萬(wàn)方商業(yè)地即將入市

其實(shí)從2012年2月11日開(kāi)始，杭州就正式開(kāi)始實(shí)施“酒店式公寓禁令”即《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見(jiàn)》。該禁令對(duì)于酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了多項(xiàng)規(guī)定。其中關(guān)于“商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，但允許平均每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不超過(guò)3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元（因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元不超過(guò)1個(gè)）”的規(guī)定讓不少人直呼當(dāng)時(shí)杭州在售的及未售但已通過(guò)審批的酒店式公寓將成為絕版。

近兩年時(shí)間過(guò)去了，與“禁酒令”并存的是目前杭州酒店式公寓的天量供應(yīng)，不少商業(yè)用地依舊將推出酒店式公寓房源，難道“禁酒令”會(huì)成為一紙空文？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些酒店式公寓在審批的時(shí)候可能規(guī)避了政策，以“寫(xiě)字樓”的名義審批，而在交付后又重新與業(yè)主簽了裝修協(xié)議。由于這樣的項(xiàng)目目前在市場(chǎng)上并未大面積出現(xiàn)，而且周期又長(zhǎng)，確實(shí)成為了酒店式公寓的迷霧。

的確，就目前來(lái)講，杭州商業(yè)項(xiàng)目酒店式公寓這一類(lèi)別已經(jīng)很難審批，如果按照土地兩年左右的開(kāi)發(fā)周期來(lái)說(shuō) ，那么2012年頒布的這個(gè)政策在2013年乃至2015年會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)效應(yīng)。“如果政策不變，那么今年到明年，酒店式公寓會(huì)成為絕版。

酒店式公寓因?yàn)槠洹邦?lèi)住宅”的特性，在之前住宅“限購(gòu)、限貸”的大環(huán)境下，曾經(jīng)“狠狠地?zé)徇^(guò)一把”。不少開(kāi)發(fā)商拿下商業(yè)地塊，都做了酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)。而從2013年杭州酒店式公寓整體的成交來(lái)看，有一定的轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)。在這樣的情況下，今年杭州還將有“天量”的酒店式公寓存量房源，這不禁讓人疑惑，這么大量的酒店式公寓市場(chǎng)該如何消化？

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，人氣是最重要的。2013年開(kāi)業(yè)的城西銀泰，周末人頭攢動(dòng)，但就平時(shí)而言，人氣仍不算旺。伴隨著杭州東西南北一個(gè)個(gè)大型綜合體的落成，商業(yè)總體供應(yīng)量又如此巨大，未來(lái)，一座座大型綜合體、一幢幢寫(xiě)字樓會(huì)不會(huì)成為“空城”？

從數(shù)據(jù)上看，2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57宗，可建面積超過(guò)390萬(wàn)方。這其中，今年3月，以底價(jià)14.26億元摘得祥符東商業(yè)用地，折合樓面價(jià)5604元/平方米，絕對(duì)是攪動(dòng)了整個(gè)杭州樓市。除了萬(wàn)達(dá)拍下的商業(yè)地塊，綠地先后拍下的大關(guān)商業(yè)用地也引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。其他多宗商業(yè)用地目前看來(lái)尚未進(jìn)入市場(chǎng)，但是從競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，也能對(duì)其未來(lái)的規(guī)劃用途揣測(cè)出一二：像火車(chē)東站地塊由華潤(rùn)萬(wàn)家競(jìng)得、藍(lán)孔雀綜合體出讓的兩宗商業(yè)用地由復(fù)地收入囊中等。

2013年，外來(lái)大鱷不斷入杭，有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外來(lái)大鱷進(jìn)杭，肯定會(huì)給杭州的商業(yè)格局帶來(lái)變化，人們的選擇也將更多樣化。但同時(shí)也讓我們擔(dān)心，如此多商業(yè)綜合體的落成，市場(chǎng)人氣能否支撐？

社區(qū)底商受電商沖擊日漸式微

投資價(jià)值和空間遭遇萎縮

二手鋪?zhàn)饨鸲嗄陙?lái)首現(xiàn)下跌

2014年還是有繼續(xù)下探可能性

2013年杭州終于經(jīng)歷了地鐵元年，地鐵一號(hào)線也真實(shí)進(jìn)入到廣大市民的正常生活中。但由于目前還只開(kāi)通了一條線路，網(wǎng)狀地鐵的極大便利性還未得到體現(xiàn)，地鐵尚未能夠成為大家出行的首選交通工具，換言之，地鐵客流量也仍然處于一個(gè)不高的水平。而在地鐵開(kāi)通一年多以后，地鐵商鋪到底價(jià)值幾何已經(jīng)可以由事實(shí)來(lái)說(shuō)話(huà)。

在此前長(zhǎng)達(dá)四五年的時(shí)間內(nèi)，地鐵概念被熱炒了一輪又一輪，九堡、下沙、濱江等相關(guān)板塊的地鐵概念商鋪價(jià)格動(dòng)輒飆到四五萬(wàn)元/平方米。地鐵開(kāi)通后，正如大家赫然發(fā)現(xiàn)事實(shí)上真正意義上的地鐵樓盤(pán)數(shù)量并不多，那些距離地鐵一千米以上的樓盤(pán)住戶(hù)想依靠地鐵出行仍多有不便，地鐵商鋪也有同樣的問(wèn)題，而且對(duì)于距離比住宅更敏感。

多家二手商業(yè)地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人均表示，地鐵鋪光環(huán)已被打破。“條件比較好的地鐵鋪，租金價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了一定的漲幅，但漲得不多，在合理范圍以?xún)?nèi)。”中原地產(chǎn)的小葉舉例說(shuō)，比如中山北路西湖文化廣場(chǎng)附近的二手地鐵鋪，雙層鋪?zhàn)饨饛脑瓉?lái)的6-7元/平方米/天漲到現(xiàn)在的8-9元/平方米/天。在她看來(lái)，地鐵鋪中有一部分本來(lái)就位于市中心地段，地鐵概念只是錦上添花，比如鳳起路、龍翔橋一帶，因此租金前后變化不大；而一些新區(qū)地鐵鋪，比如九堡一帶距離地鐵口很近的商鋪受到拉動(dòng)比較大，但這樣的商鋪數(shù)量不多，大部分商鋪事實(shí)上距離地鐵較遠(yuǎn)，因此并沒(méi)有多大帶動(dòng)，價(jià)格也沒(méi)有出現(xiàn)大變化。

真正意義地鐵商鋪很少

地鐵概念光環(huán)已被打破

2013年的雙十一，電商繼續(xù)創(chuàng)造神話(huà)。這一天350億元的交易額比2012年191億元增加了83%，支付寶1.88億的總交易筆數(shù)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2012年的1億筆，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)市場(chǎng)正在以驚人的速度發(fā)酵膨脹，指向范圍也在不斷擴(kuò)大，從最初的服裝、鞋、箱包到數(shù)碼產(chǎn)品、家電、家具甚至汽車(chē)等無(wú)所不及。

正是在這樣的消費(fèi)大勢(shì)下，加上2013年杭州一手商鋪市場(chǎng)又出現(xiàn)了一類(lèi)新型商鋪—大型購(gòu)物中心旁的商業(yè)街商鋪，一手社區(qū)底商受到?jīng)_擊，業(yè)態(tài)受限，同時(shí)卻又價(jià)格高企門(mén)檻不低，投資前景無(wú)疑顯得有些黯淡。

近年來(lái)，杭州一手商鋪價(jià)格普漲，單價(jià)達(dá)到四五萬(wàn)元/平方米已是常事，一般面積也不小，總價(jià)常常都在四五百萬(wàn)以上。2013年夏天，地段絕佳位于密渡橋路80號(hào)的小盤(pán)嘉璟華庭成交了少量底商，單套面積為50余方，單價(jià)更是高達(dá)110000元/平方米。

一邊是價(jià)格高企，投資門(mén)檻較高，投資客非經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚者別想染指，另一邊，一手商鋪市場(chǎng)上的主力產(chǎn)品社區(qū)底商在業(yè)態(tài)上諸多受限，不能經(jīng)營(yíng)目前最受歡迎的餐飲店，服裝店又受到電商明顯沖擊，因此，未來(lái)這類(lèi)社區(qū)底商的主力業(yè)態(tài)將往體驗(yàn)服務(wù)方向發(fā)展，比如包子、奶茶、西點(diǎn)等輕餐飲店，以及理發(fā)、培訓(xùn)、美容、足浴等服務(wù)業(yè)。

未來(lái)等到區(qū)域型商業(yè)綜合體大量落地，可以想見(jiàn)社區(qū)底商的可經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)會(huì)較受局限，投資價(jià)值和空間也會(huì)受到影響，投資前景一般。

2013年的二手商鋪市場(chǎng)，日子委實(shí)有些難過(guò)。“在電商風(fēng)行和經(jīng)濟(jì)不景氣的雙重影響下，杭州二手鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)了多年來(lái)前所未有的下跌行情，交易量也很不活躍，可以說(shuō)是價(jià)跌量跌，壓力山大。”多位二手中介商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人紛紛大嘆苦經(jīng)。

其實(shí)，前兩年的二手商鋪市場(chǎng)已經(jīng)在往價(jià)格畸高的方向走，租金和售價(jià)都平穩(wěn)上行，對(duì)于店家來(lái)說(shuō)，租金不停漲生意不見(jiàn)好，店面很難繼續(xù)開(kāi)下去，對(duì)于店?yáng)|來(lái)說(shuō)，賣(mài)價(jià)漲得快投資回報(bào)率越來(lái)越低，租客還不停換，雙方都有苦難言。

“對(duì)于二手鋪來(lái)說(shuō)，每年租金按5%左右的一定比例上漲是不成文的行規(guī)，不漲就意味著跌，因此，2013年的行情堪稱(chēng)反常，整體來(lái)看租金跟2012年相比大約有一成左右的降幅，這也是杭州二手鋪這么多年來(lái)第一次出現(xiàn)租金下降。”沐和商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)經(jīng)理汪謙霞說(shuō)，事實(shí)上，二手街鋪從2012年下半年開(kāi)始就隱隱出現(xiàn)了這樣的趨勢(shì)，要轉(zhuǎn)手的店家很多，租金也漲不上去。

而在中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部的經(jīng)紀(jì)人小葉看來(lái)，2013年二手鋪的租金情況有所分化，成熟區(qū)域比如延安路、慶春路等商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定，而像城西尤其是較偏的文二西路一帶，店鋪?zhàn)饨鸾捣�體現(xiàn)得比較明顯，在5%左右。另一個(gè)體現(xiàn)則是空置率，以往較好地段的店鋪是不會(huì)空出來(lái)的，即便有少數(shù)店鋪轉(zhuǎn)讓也都能迅速完成店面更替，但現(xiàn)在空出來(lái)的店面慢慢多起來(lái)了。“至于2014年，二手鋪?zhàn)饨鹄^續(xù)下探的可能性還是有，這也是件好事情，租金高到多數(shù)店家都掙不到錢(qián)，顯然不是正常現(xiàn)象。”

（來(lái)源：每日商報(bào)）