1月9日，記者從南寧市國土部門獲悉，《南寧市區城鎮土地定級及基準地價更新成果》（以下簡稱《新成果》）已于1月1日正式實施。與2008年開始實施的《南寧市城市網格點基準地價成果》（以下簡稱《舊成果》）相比，所有用途、級別土地的基準地價都有了明顯上漲，一些低等級區域如五象新區的土地級別也得到了提升。業內人士分析，《舊成果》的基準地價已與南寧現實情況偏離太多，《新成果》主要起到反映市場真實現狀的作用，一般不會直接推高地價和房價。

數據更新

住宅用地漲幅最明顯

據介紹，基準地價是在一定條件下的國有土地，由政府部門評估并公布的土地使用權平均價格。它是相關部門制定土地出讓起始價的重要依據，也是對土地市場總體水平和變化趨勢的反映。南寧市的基準地價按商業、住宅、工業3大用途進行分類評估，每個用途的土地，又按所在區域劃分出多個等級，一級一般是中心區域，五級最低（商業用地六級最低）。此次基準地價評估的基準日為2012年1月1日，土地條件均為“五通一平”。

經過此次更新后，全市各用途各等級土地的基準地價呈全面上漲的態勢。商業用地方面，一級區域平均樓面地價從3160元/平方米漲至4268元/平方米，漲35.06%。市民最關心的住宅用地，是3種用途土地中漲幅最大的，一至五級區域住宅用地漲幅分別為78.7%、68.44%、91.17%、127.79%和83.96%。其中四級區域平均樓面地價從331元/平方米漲到754元/平方米，翻了一倍多。

商業用地

朝陽商圈地價居榜首

土地級別與土地所在區域的“熱門”或“稀缺”程度直接掛鉤，也與價格關系密切。從2008年到2014年，南寧城市建設發展迅速，不少“郊區”已變成了房地產開發的熱門區域，部分區域的土地級別在《新成果》中也出現了變化。

在《舊成果》中，商業一級區域由中華路-地洞口路-鐵路-友愛南路-南環路-邕江-解放路-華強路合圍而成，基本上是南寧市傳統的朝陽商圈。在《新成果》中，朝陽商圈不再是唯一的商業一級區域，古城南片區、新民南片區、埌東和埌西片區都從商業二級區域“升級”成了商業一級區域，平均樓面地價大多在4000元/平方米以上。不過，朝陽南片區仍以5949元/平方米的平均樓面地價高居榜首，比第二名古城南片區高出近1500元/平方米，說明老商圈受歡迎程度仍未降低。

還有的區域出現了“跳級”的情況，如東盟商務區一帶原來只是商業四級，《新成果》已將東盟商務區核心區劃為商業二級，可見發展速度之快。同樣成功“跳級”的還有柳沙半島片區、李寧體育園片區等，均為商業五級升到三級，五象新區核心區則從六級升至四級。

住宅用地

南湖邊住宅最熱門

住宅用地方面，在《舊成果》中，南湖周邊區域，以及朝陽路和人民公園一帶，被劃定為住宅用地一級區域。《新成果》新增了幾個一級區域，包括東盟商務區北片區、會展片區、云景路片區等。總體上看，南湖周邊仍是全市住宅用地最熱門的區域。一級區域中，南湖北片區住宅用地平均樓面地價達1690元/平方米，為全市最高，緊隨其后的是南湖西片區1575元/平方米，再下來是東盟商務區北片區和南湖南片區。

與商業用地一樣，全市也有不少區域的住宅用地順利“升級”，其中五象新區總部基地直接從住宅五級升到三級。不過，成功“跳級”的住宅用地區域并不像商業用地那么多，大部分是只升一級，如相思湖東片區、柳沙片區、魯班路片區等。

對于平均樓面地價漲幅最大的住宅四級區域，記者對比后發現，《新成果》中的四級區域大多由《舊成果》中的五級區域升級而來。如相思湖西片區，五象大道片區、南站片區等。這些片區在2008年前幾乎沒有什么房地產開發項目，地價很低。經過近幾年的發展，項目逐漸出現，配套設施也不斷完善，價格自然跟著上升。

市場影響

直接推高房價可能性小

市區基準地價普遍上漲，且各級別住宅用地價格漲幅最明顯，是否會推高土地成交價格，進而助漲房價？業內人士認為，出現這種情況的可能性不大。《舊成果》已是5年前公布的，早已跟不上南寧近幾年的城市發展。“《舊成果》中南湖邊的住宅用地平均樓面地價還不到900元/平方米，這早就不可能了，肯定要更新。”南寧某房地產咨詢公司負責人王茂源說，“此次發布《新成果》，更多是起到客觀反映市場現狀的作用，對土地市場和房價并不會有太大影響，普通購房者不必擔心。”

某房地產開發企業相關負責人表示，基準地價調整后，對開發商拿地的影響也不會很明顯，“因為現在很多土地成交時溢價率都很高”。基準地價上升后，政府部門會相應調高土地出讓起始價，但很多熱門地塊的成交價要比起始價高出很多。如今年1月6日成交的沙井片區地塊，起始價409萬元/畝，成交價740萬元/畝，溢價率超過80%。不過，一些以起始價成交的地塊，相對來說拿地成本就高了一些，客觀上起到避免國有土地使用權低價流失的作用。

直接作用

市民可作投資置業參考

除了作為相關部門制定土地出讓起始價的重要依據，《新成果》對普通市民來說還有什么作用？

業內人士表示，《新成果》中的數據，可為市民投資置業提供參考。如最近幾年，有不少人很不看好朝陽商圈的發展，認為該片區設施老舊，規劃也不夠“大氣”，已被新的商業區遠遠甩開。但《新成果》的數據表明，朝陽商圈仍是南寧商業區的“一哥”。尤其是興寧路和新華路西段，是全市僅有的兩條商業路線價超過2萬元/平方米的商業路段，且前5名全部被朝陽商圈包攬。    

此外，通過四、五級商業、住宅用地基準地價漲幅最高這一現象可以發現，向尚處在開發初期的區域投資，收益率要比投資成熟片區更高。而且四、五級區域的投資成本也不高，資金不是很充裕的市民可以考慮。另外，緊跟南寧市總體發展規劃，也是投資成功的重要保證。南寧市城市總體規劃（2006~2020）明確，南寧市的發展方向是整體向東、重點向南。“前幾年依據這個方向來投資的，應該都賺錢了。”王茂源說。如五象新區商業和住宅用地雙雙“跳級”，東盟商務區核心區2008年前連路都沒完全修好，也沒多少商業，現在也已“跳級”成為一個新的商業中心。

（來源：南國早報 記者：羅暘）