在2013年末舉辦的蘇州市商業(yè)聯(lián)合會二屆一次理事會上，與會專家們普遍對當前蘇州商業(yè)項目發(fā)展的“過熱”狀況極為關注。同時，隨著蘇州高新區(qū)龍湖天街系綜合體即將面世，項目的未來前景又將如何？

據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)天街憑借“天街+地鐵”的開發(fā)模式，在重慶、北京、上海、成都等9座城市，分布了13個商業(yè)綜合體。面對全國遍地開花的綜合體開發(fā)熱浪，以龍湖天街為代表的“批量復制”模式是否依舊是人氣的保證呢？

幾百個城市你追我趕

再不建城市綜合體就落伍了

易居中國統(tǒng)計顯示，2011年至2015年這五年時間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。然而，沒有一家研究機構能提供最全面的城市綜合體面積和投資數(shù)據(jù)，“只知道這個數(shù)額非常驚人，”多家機構研究人士直言。

記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，僅蘇州一地，規(guī)劃、建設中、已經(jīng)完工的綜合體就達25個。而杭州號稱要打造大大小小的城市綜合體達到100個。上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。深圳市在未來的幾年，在建和已經(jīng)初步規(guī)劃的城市綜合體項目多達16個，合計建筑規(guī)模1044.79萬平方米。

按此保守推算，假如每個100萬人口級城市需要建設15個大的城市綜合體項目，200萬人口級城市需要建設20個大的城市綜合體項目，那么全國大型的城市綜合體項目數(shù)量將超過2000個，投資額達數(shù)萬億。如此多的投資額等等著回報和利潤，人氣，就成為了其中成敗的關鍵。

重慶龍湖時代天街

有街無市遭遇冷清

重慶大坪龍湖時代天街是龍湖地產(chǎn)在大本營重慶的一個“天街項目”樣本。據(jù)重慶當?shù)孛襟w調(diào)查，開業(yè)以來遭遇有街無市人氣冷清的窘境。

某媒體記者選在一個周五光臨該項目，商店人流和平時差別不大，客人和店員們顯得較為冷清。雖然大多數(shù)門面都是早已開門營業(yè)，但大多也沒有顧客光臨。其中更多的本應在晚餐時段極為火爆的餐飲店，在這個時候也是不溫不火。一位大坪龍湖時代天街二層的經(jīng)營者向記者抱怨，一天下來，光顧的客人少得可憐，甚至在早上經(jīng)常出現(xiàn)整個樓層都沒有人逛街的場面，一天都賣不出一件東西的情況也不是一兩次了，相比同品牌在重慶其他商圈的分店，一個月下來的營業(yè)額不及別人的六分之一，每天都在往里搭錢。“當時開街儀式動靜挺大，來了不少領導，感覺還挺不錯，后來就一點動靜也沒有了，大家也很沒辦法。”

某媒體記者周五中午時分來到龍湖時代天街進行統(tǒng)計：以半小時計算，從AB兩個主要入口進行統(tǒng)計。進入A館和B館的人大約在279人左右，約50個人左右出來。以此樣本算來，每日時代天街人流量不到7000。記者在采訪多個店鋪的經(jīng)營者時了解到，人氣不足、消費人群消費力不夠、商場優(yōu)惠活動太少是導致現(xiàn)在龍湖時代天街冷清現(xiàn)狀的主要原因。位于低層的HTC手機專賣店的店員告訴記者：“除了開業(yè)當周周末，人流量大，給店面帶來些營業(yè)外，平時來逛街的人都太少，而相比其他商圈購房的消費者來講，帶孩子來玩的周邊居民倒是很多，但是這些顧客的消費能力有限，不太可能有太多消費。”

同時，在記者實地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)經(jīng)營者都認為龍湖時代天街相比其他商圈要大，但對目前慘淡經(jīng)營的現(xiàn)狀卻顯得十分無奈，不僅百貨店面是這樣，位于四層的餐飲店也是發(fā)出同樣的感慨：“如果不是做團購給出相應優(yōu)惠，吸引了些消費者前來消費，那么平日的客流量還真的不知道會是怎么樣。”

成都龍湖天街三千集購物中心

體量尷尬人氣難聚集

龍湖天街三千集購物中心位于成都市二環(huán)路和建設北路的交匯處，總建筑面積12萬方。由天街三千集、龍湖春風里商業(yè)街，以及SOHO公寓組成，其中三千集購物中心面積為3萬方，就商業(yè)中心體量而言，可謂不大不小。

在一些點評網(wǎng)站里，消費者們的紛紛表示該商場實在沒什么好逛的，業(yè)態(tài)不合理，體量也太小。“很小型的一個購物中心，要不是來頂層看電影，應該不會逛這里，買衣服的店沒幾家，吃飯的店倒是不少。”；“居然沒有大型超市啊，綜合商場沒有超市，這點算是硬傷。后面有龍湖三千集的住宅樓，但人氣不是太旺，即使是周末，人也不多，逛起來倒是輕松隨意。看到三樓和四樓有些商戶已經(jīng)在更換了，不知道新入駐的商家能不能經(jīng)得起市場的考驗。”……據(jù)了解，成都龍湖天街三千集購物中心開業(yè)以來，商家進進出出一直在調(diào)整，截止目前，很多店鋪還在調(diào)整裝修中。

北京龍湖時代天街

同質(zhì)化競爭慘烈 投資者被套牢

北京龍湖時代天街位于大興天宮院板塊，短短一站地的距離，就有龍湖時代天街、凱德MAll兩個大體量的商業(yè)配套，供大于求十分明顯。戴德梁行報告顯示，截至2012年底，北京購物中心整體市場存量達625萬平方米，商鋪空置率達13%，而2013年還有超過83萬平方米的購物中心項目入市。

北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明認為，投資商鋪不能蜂擁而上，要結合項目位置、體量關系、業(yè)態(tài)搭配、有無主力店、周邊人口、消費水平等因素來綜合判定。

可見，輻射能力與空置的雙重尷尬困擾著那些待租的商鋪。

更重要的是，現(xiàn)階段，越來越多的投資人去購買分散銷售的項目，而像龍湖這樣作為自持的商業(yè)地產(chǎn)并不像供應方鼓吹的那樣前途似錦。

國奧集團董事長張敬東曾向記者表示，“有不少開發(fā)商以營銷為目的，不管后期運營，不管后期業(yè)態(tài)規(guī)劃，拿出最拿手的營銷手段，能賣8萬就賣8萬，能賣10萬就賣10萬，不跟后期經(jīng)營掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子。”

（來源：中國江蘇網(wǎng)）