“高層變動，并不像招商地產(chǎn)對外說的那樣，是正常的調(diào)整，直接導火線是招商地產(chǎn)香港公司借殼上市讓招商局不滿意。”
近幾個月來，A股地產(chǎn)融資漸現(xiàn)放松跡象。2013年9月13日，招商地產(chǎn)發(fā)布64.87億的定增方案，成為此輪地產(chǎn)融資放開后首家拋出定增方案的主流地產(chǎn)公司。
接下來的四個月，招商地產(chǎn)兩易定增方案，仍止不住市場質(zhì)疑和股價暴跌。自招商地產(chǎn)公布增發(fā)預案以來，股價從27.98元跌至18.13元，市值從484億跌至311億，蒸發(fā)173億元，縮水35.74%。
“這么急是因為與萬科、保利差距太大，招商現(xiàn)在急于發(fā)展。”對招商地產(chǎn)近段時間的諸多動作，一位長期跟蹤招商地產(chǎn)的知名研究員表示。
這已經(jīng)不是秘密。掉隊的招商地產(chǎn)一度成為招商局版圖規(guī)劃的一塊心病。2011年，招商局集團對地產(chǎn)業(yè)務提出了明確要求并加大資源扶持：要重新進入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊。
2011年，招商地產(chǎn)喊出了三年再造一個招商地產(chǎn)的口號。2013年，招商地產(chǎn)銷售額達432億，是2010年的3倍。招商地產(chǎn)在全國房企中的銷售排名也從18位升到15位。
盡管如此，招商地產(chǎn)與第一梯隊的差距卻未見明顯縮小。2013年，招商地產(chǎn)銷售額不到萬科的1/4，不到保利地產(chǎn)的35%。招商回歸第一梯隊之路，仍面臨著巨大的不確定性。
招商地產(chǎn)三年跨步前進，似乎并未使大股東招商局滿意。2013年7月，招商地產(chǎn)董事長林少斌職務發(fā)生變動，亦讓外界充滿遐想。彼時，招商地產(chǎn)上市20周年慶剛過一個月。
“高層變動，并不像招商地產(chǎn)對外說的那樣，是正常的調(diào)整，直接導火線是招商地產(chǎn)香港公司借殼上市讓招商局不滿意。”一名接近招商地產(chǎn)的知情人士告訴記者。
主帥林少斌被換內(nèi)幕
這一次，招商地產(chǎn)迫不及待拋出65億定增方案，距上一次折戟已有4年。
2013年，A股房企已披露的再融資規(guī)模超過1200億元，共涉及42家上市公司，招商地產(chǎn)定增尤其引人注意。
而招商地產(chǎn)也極其重視此次定增。據(jù)接近招商地產(chǎn)的機構人士透露，盡管定增尚等相關國土部門和證監(jiān)會審批，但招商地產(chǎn)已提前在各地進行非正式路演，爭取各大機構的支持。
“招商地產(chǎn)這次增發(fā)計劃并未受到機構的青睞，不少基金公司缺席增發(fā)路演，主要是出于對招商地產(chǎn)團隊變化可能帶來風險的擔憂。”前述知情人士透露。
究其原因，在于增發(fā)計劃發(fā)布前一個月，招商地產(chǎn)前一把手林少斌發(fā)生職務變動，機構認為這一事件體現(xiàn)了招商地產(chǎn)管理團隊“不夠穩(wěn)定”。
2013年7月底，招商地產(chǎn)發(fā)生人事變動，先是原監(jiān)事會主席吳振勤取代黃培坤擔任總監(jiān)職務，后是林少斌卸任招商地產(chǎn)行政總裁職務和招商地產(chǎn)黨委書記、委員，調(diào)往招商局集團擔任總工程師。
雖然林在招商地產(chǎn)的董事長一職仍被保留，但總經(jīng)理賀建亞已由此成為招商地產(chǎn)第一責任人，全面主持工作。招商地產(chǎn)新一輪人事調(diào)整也隨后展開。
而這一切由來有因。
華南某地產(chǎn)分析師告訴記者，“招商局覺得2005年開始，整個招商地產(chǎn)發(fā)展太慢了，才會有這幾年的人員調(diào)整。”而2013年的這次高層變動也跟集團對地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略布局得不到有力執(zhí)行息息相關。
而據(jù)前述知情人士透露，林少斌職務變動，另有隱情。“2012年，招商局看中了華東一家資質(zhì)不錯的民營地產(chǎn)公司，想讓林少斌團隊去談收購事宜，但由于該民營公司團隊能力很強，招商地產(chǎn)高管團隊擔心收購進來之后會對自己的團隊造成威脅和沖突，因此，在這一項目不是很盡力，而最終選擇了另一個費力不討好的收購標的，后來這個公司被競爭對手收購了。”
“這家華東民營公司應該就是香港上市公司盛高置地，后來被綠城集團收購了，讓招商局大為惱火。”另一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
記者就此事求證招商地產(chǎn)董秘劉寧。劉寧回應，招商地產(chǎn)人事變動與盛高置地“當然沒有關系”，但她并未否認招商地產(chǎn)也曾將盛高置地視為收購標的之一，“并購市場浩瀚，香港的殼很多，萬科和中糧現(xiàn)在的標的我們也都考慮過。”
盛高置地總部位于上海，被收購前，其發(fā)展策略為“2+X”，即城市社區(qū)、城市綜合體和城市休閑，產(chǎn)品定位走中高端路線，且開發(fā)項目以長三角為主。而這一公司形態(tài)與招商地產(chǎn)可謂不謀而合。
但在限購令的影響下，盛高置地于2011年開始遭遇危機。首先是其負債率飆升，從2010年的52.4%陡增至2011年的107%，但彼時，其公司凈利潤還有將近9億元。而到了2012年，銷售額銳減，遭遇凈虧。這使得盛高開始賣地求生，情狀頗慘。
盛高置地，由此成為國內(nèi)諸多再融資無門欲借殼赴港上市的地產(chǎn)大鱷的投資標的。
但最符合預期的盛高置地失之交臂，最終，招商地產(chǎn)選擇了東力實業(yè)這一被業(yè)內(nèi)人士認為不甚干凈的殼。公開數(shù)據(jù)顯示，2012年東力實業(yè)虧損987.78萬，截至2012年年末的凈資產(chǎn)為-8.61萬。
2012年5月7日，招商地產(chǎn)通過香港全資子公司瑞嘉實業(yè)，以1.99億港元的對價收購香港主板上市公司東力實業(yè)70.18%的股權，成為東力實業(yè)絕對控制人。
在此次收購一年后，于2013年4月24日，招商地產(chǎn)即推出借殼上市計劃，將香港瑞嘉屬下四家控股公司共持有的8個房地產(chǎn)開發(fā)項目注入東力實業(yè)。市場對此并不看好，公告發(fā)布后，東力實業(yè)4個交易日股票市值跌近25%。
與此同時，2013年4月，盛高置地被房地產(chǎn)巨頭綠地集團收購，招商地產(chǎn)失之交臂。三個月后，招商局對招商地產(chǎn)高管團隊進行了調(diào)整。
5年曲折融資：市值暴跌百億
成功搶下香港資本市場融資通道后，新上任的賀建亞團隊又火速推出A股再融資方案。
能否讓停滯5年的A股定增順利重啟，成為招商局對賀建亞團隊的第一大考。
2013年9月16日，剛履新不久的賀建亞團隊拋出總額達64.87億元的增發(fā)方案。當日，招商地產(chǎn)股價聞此跌停，市值一天暴跌超過48億。
據(jù)其公告顯示，招商地產(chǎn)計劃以發(fā)行股票購買資產(chǎn)的方式向大股東招商局購買估值達48.65億元的土地，同時募集配套資金16.22億，兩項方案的總額達到64.87億。
與在港借殼上市頗為相似，招商地產(chǎn)此次募資準備時間倉促，準備并不充分。
2013年11月7日，招商地產(chǎn)就報送定向增發(fā)材料一事，向證監(jiān)會申請了延期，其理由是“需要進一步補充說明”。
而在此之前，方案發(fā)布之后的不到兩個月里，招商地產(chǎn)對方案進行了兩次調(diào)整。
第一次是在10月15日，招商地產(chǎn)將其已與大股東蛇口工業(yè)區(qū)增發(fā)方案的擬定交易標的范圍變更為，海上世界住宅一期和文化藝術中心土地使用權，總價款約為48.53億。之前出現(xiàn)在方案里的女媧廣場用地由于“使用年限有誤”，暫不納入此次交易標的。
其公告稱，《資產(chǎn)購買協(xié)議》中女媧廣場的交易價格為1205萬元，僅占該協(xié)議中交易總金額的約0.25%。未來上市公司擬擇機通過現(xiàn)金的方式，完成對女媧廣場土地使用權的購買。
第二次是在10月22日，招商地產(chǎn)將其配套募集資金發(fā)行底價從此前披露的24.23元/股上調(diào)至26.92元/股。
更糟糕的是，市場對此次增發(fā)募資并不買賬。預案披露當天，招商地產(chǎn)股價跌停。
“這次定增跌破發(fā)行價，市場是覺得價格問題，也包括注入面積少。”東莞證券一名地產(chǎn)分析師告訴記者。
自上一次2008年招商地產(chǎn)增發(fā)募集資金59.4億元獲批，距今已有5年之久。在這5年之中，招商地產(chǎn)也曾提交過一次增發(fā)方案，但最終以失敗告終。2009年7月25日，招商地產(chǎn)曾發(fā)布公告，預計融資金額不超過50億元。。
但跟2013年的增發(fā)方案一樣，市場并不看好。在其披露增發(fā)方案后，招商地產(chǎn)股價遭遇大幅下挫，從發(fā)布定增預案到撤回，招商地產(chǎn)市值從634億元跌至292億元，蒸發(fā)了342億元。而此次增發(fā)，招商地產(chǎn)市值從484億跌至311億，蒸發(fā)173億元，縮水35.74%。
“在目前的市場情況下，地產(chǎn)公司只要公布都得跌，因為擔心風險。”上述華南券商分析師仍然看好此次增發(fā)，他告訴理財周報記者，“2013年整個地產(chǎn)行業(yè)的銷售都有所提升，但是市場不看好地產(chǎn)行業(yè)，整個行業(yè)都被低估了。”
至于這次增發(fā)通過的可能性，他表示，“遇到新股上市，應該是新股先上，再融資會靠后。短期內(nèi)，房地產(chǎn)再融資通過的可能性比較小。”
三年提速：考驗千億之局
事實上，自2011年以來，一度掉隊的招商地產(chǎn)已開始謀變。
2011年，林少斌接替孫承銘擔任招商地產(chǎn)董事長職務，賀建亞上任總經(jīng)理一職。招商局主導的人事調(diào)整拉開了序幕。
三年來，招商地產(chǎn)實現(xiàn)了三年翻番的目標，但從速度上，仍無法追趕高速飆升的同行們。
2013年7月，林少斌上調(diào)招商局，賀建亞成為第一負責人，也預示著集團對地產(chǎn)板塊進一步加速發(fā)展提出了更高要求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，林少斌建筑出身，偏重技術，而賀建亞運營出身，具備更好的管理和業(yè)務拓展能力。
微妙的是，在2013年中報中，一向以穩(wěn)健溫和著稱的招商地產(chǎn)首次提到“突出狼性”的字眼，并提出未來五年千億元收入、利潤百億元，進入中國房地產(chǎn)企業(yè)十強的戰(zhàn)略目標。
緊接著的是自上而下的管理架構調(diào)整。北京一名地產(chǎn)分析師表示，“賀總在管理方面是行家，賀總主管工作后在公司管理方面做了一些調(diào)整，提拔了一批年輕骨干。”
招商地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，“2012年開始了部門架構調(diào)整，各領導負責的范圍重新劃分了，以前的策劃設計部，現(xiàn)在統(tǒng)一成了產(chǎn)品管理中心，而財務、法律和行政部都并入了運營管理中心。”
招商地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)納入產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展方向，并將原本的商業(yè)地產(chǎn)中心分立出來，成立了獨立的招商置業(yè)投資有限公司。
“業(yè)務層面的轉型，主要體現(xiàn)在高周轉和標準化方面，但在拿地方面，仍然放在一二線城市，仍偏中高端。”前述東莞證券分析師告訴記者。
此外，據(jù)中投證券分析師李少明統(tǒng)計，招商地產(chǎn)于2013年1-11月新增建面541萬平，拿地金額217億元，較2012年全年增長39%、38%。在2013年，招商地產(chǎn)新進入城市包括大連、昆明、寧波、杭州、南寧、煙臺等，數(shù)量是前兩年的兩倍。
2013年，招商地產(chǎn)實現(xiàn)了約428億元的銷售收入，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額排名從2010年的18位上升至15位。對招商地產(chǎn)自身來說，增速已經(jīng)很快，但放在整個行業(yè)，卻并非如此。
盡管業(yè)界認為，以此增速，招商地產(chǎn)可能會在2018年之前就實現(xiàn)千億銷售目標。但是在目前，中國房企中銷售超千億已有7家，超過500億有4家。這顯然與招商局提出的重回第一梯隊目標還有一段距離。
面對近三年招商地產(chǎn)的一系列變革，不少券商都認為是公司轉型，但也有人認為這些舉措并不算轉型，“我們說轉型業(yè)務業(yè)態(tài)變了，但是它沒有。它只能算是加速發(fā)展。”上述華南券商分析師表示。
至于招商局對地產(chǎn)板塊的支持，他認為，“招商局整個蛇口有很多資產(chǎn)，對公司支持不是沒有，雖然項目跟市場價格相差不大，卻是排他性的，萬科想拿也拿不到。但它就是像擠牙膏一樣一點點注入，這對上市公司來說拿不到好處，跟在外面拿地是一樣，沒有額外的優(yōu)惠。”
（來源：理財周報）
