房企轉戰(zhàn)商業(yè)地產是近來房企轉型的一大特點。在島城市場上，萬科保利2014年也將有新的商業(yè)項目面市。記者綜合多方數(shù)據(jù)獲悉，2013年青島商業(yè)市場成交同樣也呈現(xiàn)出整體上漲趨勢，全年商業(yè)共賣了大約89萬平方米，與此同時，庫存壓力也依舊存在，至蛇年最后一天，全市商業(yè)庫存達430萬平方米。業(yè)內人士分析，商業(yè)地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業(yè)地產將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業(yè)體庫存壓力大，競爭仍將非常激烈。
“核心商圈商業(yè)體項目 遍地開花”
區(qū)域性的商業(yè)體項目，尤其是綜合體項目，讓城市的概念更加具體，目前，島城每一個大的居住板塊，基本都配套了相應的大型商業(yè)體項目。人們購物、娛樂、休閑已經(jīng)不再只是涌向一個地點，生活有了更加豐富的選擇。而從商業(yè)體成交情況來看，與住宅發(fā)展態(tài)勢相仿，2013年青島商業(yè)市場成交呈整體上漲趨勢，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年全市商業(yè)共賣了89萬平方米。
回顧2013年，眾多商業(yè)綜合體項目在這一年大放異彩，推動城市功能的升級換代。比如，魯商中心首府、華潤中心、東方影都、深藍中心、中鐵青島中心、海爾時代廣場、曉港名城等。這些綜合體項目都成為區(qū)域內商業(yè)體標桿性項目。
據(jù)了解，從目前的銷售情況來看，由于區(qū)位價值優(yōu)勢明顯，開發(fā)企業(yè)品牌過硬，無論是銷售情況還是未來發(fā)展前景，都被看好。但是總體來看，這些商業(yè)體大多位于主城區(qū)核心商圈，而如果是在新城區(qū)那也離不開頂尖房企的大手筆。
“駐青大鱷首次嘗試 住轉商”
2013年商業(yè)體的擴容，還呈現(xiàn)出一個新的亮點。就是一些來青大鱷開始首次由住宅轉型到商業(yè)地產的開發(fā)。比如，青島萬科進軍商業(yè)地產，目前，正在建設的福州路萬科中心為商業(yè)、辦公為一體的綜合體項目，商鋪、寫字樓已開始銷售，在島城其他片區(qū)同樣也有萬科的影子，萬科與本地企銀盛泰合作建設的山東路萬科中心也是一處商業(yè)綜合體。
同樣也是在去年，4月份，市北區(qū)雙峰商業(yè)廣場項目開始二次環(huán)評公示并且正式公布了雙峰商業(yè)廣場的建設單位為保利（青島）實業(yè)有限公司，這就意味著央企大鱷保利地產在“深耕青島”多年之后，開始打造第一個城市商業(yè)綜合體項目。
有專家表示，在調控已成常態(tài)或樓市長效性機制預期出臺的市場背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會受制于業(yè)務類型單一局限于住宅市場的這一局面，開發(fā)企業(yè)要獲得長期發(fā)展發(fā)展勢必面臨修煉內功與企業(yè)轉型的問題。而由住宅轉型到商業(yè)地產的開發(fā)，也成為一些大鱷們的一種選擇。業(yè)內分析，無論是集合了萬科購物中心系列及萬科寫字樓系列萬科兩大產品系列的優(yōu)勢的“萬科中心”，還是保利在青島的首個商業(yè)體，都將為加快區(qū)域商圈的擴容。同樣能推動島城商業(yè)體的多元化。
新興商圈同質化競爭激烈
相比較主城區(qū)商業(yè)體的大好發(fā)展前景。部分商業(yè)體的未來也同樣引起業(yè)界擔憂。尤其是一些新開發(fā)區(qū)域商業(yè)體同質化嚴重的區(qū)域。記者獲悉，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在商業(yè)樓盤大量入市的背景下，商業(yè)供應量大于銷量，存量同比上升，截至2013年12月31日，青島商業(yè)庫存達430萬平方米。
其中，城陽區(qū)城陽既是商業(yè)市場成交量最高的區(qū)域，也是庫存積壓最嚴重的區(qū)域，目前商業(yè)庫存積壓大約79.44萬平方米。成交量排在第二的是黃島區(qū)，庫存積壓79.65萬平方米。膠州市2013年成交9.35萬平方米，名列第三，膠州市庫存積壓67.22萬平方米。
從這些積壓較為嚴重的區(qū)域現(xiàn)狀來看，大多都是新興起商圈，繼家佳源購物中心，大潤發(fā)春陽路店、利群城陽購物廣場等購物廣場先后開門納客之后，城陽區(qū)先后打造了城陽商圈、北曲商圈、寶龍城市廣場三大商業(yè)中心。而目前這些商圈中一些商業(yè)體面臨人氣問題。再比如黃島區(qū)，目前利群、佳世客、麥凱樂、家佳源、瑞泰購物等多家商企進駐黃島。黃島已經(jīng)形成以香江路、長江路、武夷山路和井岡山路商業(yè)街為主的“井字形”商業(yè)格局。然而整體來看依舊沒有形成太大氣候。
面對這些庫存重災區(qū)，業(yè)內人士表示，商業(yè)地產才剛剛拉開序幕，未來，隨著房地產調控可能不斷加碼，商業(yè)地產將成為投資主陣地。但是一些新興商圈商業(yè)體庫存壓力大，競爭仍將非常激烈。要向從眾多商家中脫穎而出，還應盡量避免同質化。
（來源：青島財經(jīng)日報 本報記者 葛均艷）
