2014年1月1日，克爾瑞信息集團與中國指數(shù)研究院，同時公布房企銷售排名榜單。榜單甫一公布，就因萬達集團銷售額出現(xiàn)457億元的巨大差距，引發(fā)空前熱議。
數(shù)據(jù)打架
一份房企的銷售排行榜，是怎樣出爐的？
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在自己的微信上，分享著那段讓他難忘的經(jīng)歷：從2013年12月15日開始，一直到31日晚上12點，圍繞榜單，易居旗下克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作就沒停止過。最后一刻，中信地產(chǎn)又披露一單23億元現(xiàn)房團購，也使其銷售金額最終達到445億元，略超招商、力壓富力，站到第14位。
“大概都到了晚上10點，還不斷有企業(yè)打來電話報業(yè)績。”工作在克爾瑞研究中心的劉子聰表示，那天做得最多地，就是不斷地修正銷售額數(shù)據(jù)。
這份頗費周折的《2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單，在2014年第一天的凌晨發(fā)布。榜單數(shù)據(jù)顯示，與2012年相比，千億級別以上房企數(shù)量由3家增加至7家，萬達、中海、碧桂園與恒大4家房企強勢進入，超大型企業(yè)競爭格局加劇。其中，萬科以1740.6億元銷售額居首，萬達則以1301.1億元摘得探花位置。
同一天，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜》數(shù)據(jù)，卻與前者出現(xiàn)重大差異。這份截至2013年12月31日的監(jiān)測結(jié)果顯示，萬科以1776億元領(lǐng)銜榜單，與綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)組成千億俱樂部。萬達則并未進入千億家族，以844億元銷售額居于第二梯隊。
兩份榜單中，商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達集團的銷售額，出現(xiàn)了457億元的巨大差異。萬達過沒過千億元，千億房企到底是七家還是六家，應(yīng)該信誰？丁祖昱直言：“如此大的差距，孰對孰錯，可能也只有萬達能給出最終的意見。”
萬達集團并未就銷售額給出回復(fù)。但在10天后的萬達集團2013年工作總結(jié)會議上，透過王健林的手稿，外界獲悉了萬達的營收情況。2013年萬達資產(chǎn)3800億元，同比增長27%；收入1866億元，完成年計劃104%，同比增長31%。萬達商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456億元，完成計劃106%，同比增長32%；其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1262.5億，同比增長24.5%。
一個小插曲是，由克爾瑞信息集團公布的《2013年前三季度房企銷售金額TOP50》榜單里，萬達銷售額仍以580億元位居第7位。最后一季度，實現(xiàn)座次從7到3，銷售額720億元的大跨越，引來保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英的質(zhì)疑。他更是貼出三季度及年度銷售TOP50兩份榜單，指出個別企業(yè)第四季度增長數(shù)據(jù)異常。
“12月28日泰禾一號街區(qū)開盤，三天網(wǎng)簽都簽到兩三點鐘，因為必須趕到31號前才算數(shù)，小孩都累趴下去了。”泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男，卻為年底兩張盤點房企銷售額的榜單都沒入選十分委屈。他表示，大家實際是為榮譽而戰(zhàn)，結(jié)果“折騰半天，一個榜單都沒上，臉上沒光”。
他所在的公司，在2013年以拿地兇猛著稱，也收獲不俗業(yè)績，其公告顯示，全年累計銷售合同金額124.44億元，同比上升100%。而百億企業(yè)榜和銷售額TOP50門檻分別為100億元和118.1億元。“榜單的差池，也讓銷售額這個本該嚴肅的事變得不嚴肅了。”沈力男表示。
金融街控股北京公司，也在一份房企北京地區(qū)銷售額的排行上榜上無名。包括寫字樓、住宅銷售在內(nèi)，金融街控股2013年在京銷售收入到161億元，其中寫字樓銷售收入超過135億元，“主要來自寫字樓整棟出售，都已經(jīng)過公司公告”。金融街控股相關(guān)負責人表示，去年就已經(jīng)是北京地區(qū)的第一名，但沒入選榜單，說明游戲規(guī)則不一樣，沒必要苛求。
爭議的背后，是多家房企業(yè)績突飛猛進，成績亟待得到認可的事實。克爾瑞與中國指數(shù)研究院報告指出的同一情況是，百億銷售額房企數(shù)量已從2012年的50余家增至2013年的超過70家。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2013年百強企業(yè)市場占有率將達到30%，2015年這一數(shù)字將超過1/3。
裁判缺位？
銷售額榜單數(shù)據(jù)打架的問題，出在數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑上。
中國指數(shù)研究院制定榜單的數(shù)據(jù)來源是，300個城市的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，企業(yè)已發(fā)布的業(yè)績公告，并參考上年同期業(yè)績和本年度總體經(jīng)營情況進行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。企業(yè)銷售額則以商品房為統(tǒng)計口徑，“以當?shù)胤抗芫謧浒傅暮贤灱s額為準。”中國指數(shù)研究院一位負責人對記者表示，上市房企往往很難在1月1日便公布上一年全年銷售額，所以榜單更多地仍是依靠自身監(jiān)控和預(yù)測系統(tǒng)，非上市房企更是如此。
“交定金的就算。”劉子聰表示，克爾瑞榜單數(shù)據(jù)來源依托自己覆蓋全國288個城市所有項目信息的系統(tǒng)。為保證數(shù)據(jù)精確，很多合作項目克爾瑞盡可能分清權(quán)益，但目前尚不能全部分清。另外，因榜單影響力大，開發(fā)商重視，往往有專人對接克爾瑞，在我們榜單公布前一個月的20號左右，給我們報銷售額數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)將作為主要數(shù)據(jù)來源的修正，萬達也是如此。
他進一步解釋，哪怕少數(shù)上市公司會按期發(fā)布自己的銷售數(shù)據(jù)，在最終確定數(shù)據(jù)時仍是以克爾瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)為主。這個監(jiān)測數(shù)據(jù)，輸入一個時間節(jié)點便可呈現(xiàn)。另外，如果克爾瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)和企業(yè)報上來的數(shù)據(jù)相差不大，最后會用克爾瑞自己的數(shù)據(jù)。如果差別較大，則需企業(yè)給出理由，是否存在我們沒有監(jiān)測到的城市，確定合理的情況下用他的數(shù)據(jù)。原則是看哪個更權(quán)威。
“兩份榜單公布的數(shù)據(jù)都對，只是統(tǒng)計口徑和標準不同。”宋延慶表示，銷售額雖比不上營業(yè)收入和凈利潤兩項核心指標重要，但也是最顯性的規(guī)模化指標之一，備受房企關(guān)注。但在萬達銷售額數(shù)據(jù)上似乎前者又更為準確。因為，商業(yè)地產(chǎn)不乏銷售產(chǎn)品轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn)，卻換算成銷售額的情況。
由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)營管理委員會和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書·2013》中，對排行榜的數(shù)據(jù)之爭總結(jié)原因為，首先指標口徑不統(tǒng)一。有的是合同銷售額，有的是協(xié)議銷售額。其次是進行權(quán)益切分，重復(fù)計算現(xiàn)象較普遍。第三，也是最為重要的一點，銷售額數(shù)據(jù)是未經(jīng)正式審計、企業(yè)自行發(fā)布的。在正式發(fā)布“財報”中，多數(shù)企業(yè)不公布期內(nèi)銷售額數(shù)據(jù)。
為了驗證銷售額在財報中的公布情況，宋延慶把2013年4月上市房企的2012年年報翻出來，發(fā)現(xiàn)滬深A(yù)股有20%不提當年的銷售額，港股這一比例則為80%-90%。宋延慶還指出，根據(jù)會計準則和證監(jiān)會的規(guī)定，是允許企業(yè)不提銷售額的。這也意味著，銷售額不經(jīng)審計就可發(fā)布。而非上市公司或未全部上市的公司，銷售額到底多少，外界更是難以估測。
另外，為銷售業(yè)績預(yù)留糧草，銷售額內(nèi)部調(diào)整的情況也并不鮮見。如某項目年內(nèi)實際銷售額10億元，可能會只統(tǒng)計7億元，另外3億元會轉(zhuǎn)移到下一年。正因為有如此情況，企業(yè)統(tǒng)計銷售額和網(wǎng)簽銷售額也會出現(xiàn)不一致。
沈力男指出，目前從事房企銷售排名的機構(gòu)不乏商業(yè)屬性，難免有商業(yè)利益的誘導(dǎo)因素。另一方面，銷售額又應(yīng)是極其嚴肅的一項數(shù)據(jù)，一旦樹立一個不合理的統(tǒng)計坐標，很可能會傷害企業(yè)，甚至?xí)䦟φ{(diào)控政策的出臺方向和力度造成誤導(dǎo)。
（來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)）
