相城區：多次發函督促開工，未動工地塊將收回
恒基該項目負責人：回應參照有關部門回復
香港大老板要來了，不久這里將建成區域地標性建筑。”2007年，香港恒基兆業地產集團一舉挺進蘇州市相城區活力島中心商貿城區域，拿下了共計665.18畝的地。這樣的利好消息讓蘇州的“城北人”為之一震，他們由此對區域的未來充滿了期待。然而，一晃七年過去了，周邊越來越多的住宅樓交房入住，處于商貿城核心區域的恒基地塊上，除了開發出一小塊住宅項目來，其他地方卻雜草叢生、一片荒蕪，與周圍的發展氛圍格格不入。
自2012年起，有關質疑和投訴恒基涉嫌囤地的網帖便頻繁出現在蘇州各大論壇。蘇州市相城區國土分局多次公開回應，將督促其盡快動工建設。然而細心的蘇州市民卻發現，時至今日，該地塊看上去仍然“沉睡不起”。這究竟是怎么一回事？近日，記者對此進行了深入調查。
核心地塊上雜草叢生
附近市民抱怨
沿著蘇州古城主要干道人民路一直向北，行至Y型路，被半包其中的便是活力島。它是蘇州市目前最大的城市中心廣場和露天劇場，也是蘇州城北相城區重點打造的板塊。這里距蘇州古城區最繁華的觀前街商圈和石路商圈僅10分鐘的車程。備受質疑的恒基地塊就位于活力島北側，與其僅幾步之遙。
近日，記者來到現場發現，該地塊被道路自然分割成了多個部分，每個部分均被恒基項目廣告擋板圍住。與項目廣告上亮麗的宣傳迥異的是，空曠無比的地塊上長滿了蘆葦和及人高的雜草，還有多處積滿水的水塘。有的地塊上停放著多臺打樁機，但都不在工作。種種寂寥的景象似乎都在告訴人們，這里尚未真正動工。
作為活力島的居民，真是有苦說不出�！弊≡诟浇氖忻窭钕壬嬖V記者，因為五六年前聽說這里將成為城北核心板塊，還是香港知名房地產恒基地產開發，有一系列的商業生活配套設施，他才在此購房安家。然而幾年過去了，卻始終未見這里有動靜，著實讓他以及附近的居民們感到失望，同時也很著急。
曾豪氣進軍相城
一年三度拍地
通過查閱相關文件及報道，記者了解到，當年恒基拿地時備受矚目。在2007年三度出手，它通過公開競拍購得位于人民路北延、相城區活力島中心商貿城區域共計面積為665.18畝的國有建設用地使用權，土地用途為居住、商業用地。
2007年1月17日，恒基中國以8.65億元的價格競得位于相城區元和塘以西、春申湖路南側的相城G90地塊，用途以居住為主，現稱之為F（1-3）號地塊。
2007年7月15日，恒基(中國)地產有限公司一舉拿下三塊商業用地，分別是位于相城區春申湖西路南、人民北路兩側G1地塊，位于相城區春申湖西路南、人民北路兩側G2地塊，位于相城區春申湖西路南、人民北路兩側G3地塊。
2007年12月，蘇州恒基(中國)地產有限公司以15273萬元拿下兩塊地，用途為商業和辦公，分別位于相城區春申湖路北、城區中學西2號，相城區春申湖路北、城區中學西3號。現在稱之為H地塊。
至此，恒基完成了在相城區的整體布局。
拍地已七年
被指“囤地”攫取暴利
然而，“轟轟烈烈”拍下土地后，所有人都認為恒基要大干一番，準備在城北發光發熱時，恒基卻陡然“低調”得沒有了動靜。
直至2010年12月1日，恒基G、H地塊舉行了隆重的項目動土典禮。而此時距離拍地也已有3年左右的時間。典禮上透露的信息顯示，G、H地塊商業項目包括兩座252米高的“山之塔”地標建筑，和兩座62層高的“相之門”公寓式辦公樓，配套建設批發及零售商店，多功能會議中心、表演場地等。項目完工后無疑將成為相城中心區的一大亮點，其潛在商業價值不言而喻。消息一出，市民們紛紛對此充滿期盼。
接下來的2011年1月，恒基住宅項目水漾花城首次開盤（元和塘以西、御窯路東F3地塊）。第一次開盤價格就在萬元大關附近徘徊，即徘徊在9000-12000元/平方米之間。正在大家覺得活力島板塊“活”起來時，在水漾花城后，恒基其他的規劃項目卻停留在了“紙”上。
有細心市民給恒基算了筆賬，拿G90來說，該地塊一共有295358平方米，允許建設的建筑面積是628820.8平方米，當時競得樓面價1376元/平米，成交總價8.65億元。“囤地”多年以后，受地鐵等利好因素的影響，相城區的地價大幅上漲。目前，水漾花城附近一塊住宅用地的樓面單價已經達到5000元/平方米。照此計算，恒基地產光是在地價上，就自然增值至少20億。相比住宅來說，恒基在相城區的G、H地塊面積更大，而商鋪也比住宅貴出一大截。
“接近底價入手，放在手中等到周邊區域熱度起來了，價格飚上去才慢慢賣樓，坐享漁利�！倍械娜耸矿@嘆，恒基在這樣的項目上想不賺得盆盈缽滿都不行。
“閑置土地”應處理
網友發帖投訴
在2012年7月1日以前，國家對何為“囤地”，該如何處理囤地的政策并不明朗，但是那天起開始施行的《閑置土地處置辦法》則對此指明了方向。
記者搜尋網絡發現，自2012年9月起，不斷有蘇州市民在蘇州“寒山聞鐘”論壇上對恒基地塊久久不動工提出質疑。根據《閑置土地處置辦法》規定，政府應對到期未動工開發滿一年的閑置土地將征收出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費，未動工開發滿兩年的土地，國土部門將無償收回國有建設用地使用權。
“恒基囤地至今已經七年，已經遠遠超出國土部關于閑置土地收回的條件，請問還要什么條件才可以收回。收回以后即使建個菜場、建個廁所也比現在這樣荒著好。”網友“moneychen118”的語句中透出的是深深的無奈。
網友“有話直言”于今年初還整理出了長期以來有關部門的公開回復。“部分商業項目2013年1月7日動工”，“有話直言”在帖子中稱，在幾個月無任何進展的情況下，有人較真地上傳現場圖片后，繼續質疑后，有關部門又有公開回復，“承認之前回復失誤，的確沒有開發，并說7月下旬，相關部門擬向開發商高層發出律師函，就開發事宜進行溝通”。然而，又拖了幾個月，人們還是沒有看到半點開工的跡象，再向政府部門追問。就這樣，拖拖拉拉一年過去了。
“極度關注開發進展，等來的卻是最終的失望�！薄坝性捴毖浴闭f。
恒基回應
參照有關部門回復
究竟是什么原因導致該地塊久久未開發呢？記者試圖從開發商恒基處找出答案。
在水漾花城項目售樓處，記者看到，前來咨詢買房的人并不少。目前水漾花城均價是9600元/平方米�！氨绕鹌渌胤饺f元以上的均價，這樣的價格在蘇州應該還是低洼地吧，離古城區也蠻近的�！鼻皝砜捶康牧中〗阏f。
記者留意，在售樓處的沙盤上，位于G地塊上的“山之塔”“相之門”的模型已經做出。售樓處的工作人員告訴記者，其中G3地塊已經在建，預計5月份就要開盤售賣。
即便如此，離拍地也有七年時間了。對此，恒基負責蘇州項目開發的有關負責人，在請示過香港恒基總公司的意見后，回復記者，恒基并不打算對此事作出回應，可以參照有關部門的回復。
政府部門回應
1
拆遷讓交地晚了，間接導致動工推遲
記者聯系了蘇州市相城區元和街道工委委員、招商中心副主任府國華。因參加了整個項目的招商，府國華對此項目的情況很了解，他向記者介紹了事情的來龍去脈。
府國華告訴記者，閑置地塊的時間應從政府交地時開始計算。事實上，政府實際交地時間比拍地時間晚了一兩年，并不是大家想象的、與拍地同步的2007年。其中F地塊的F1、F2地塊交地時間是2008年9月，F3地塊交地時間是2008年6月，G地塊交地時間是2010年7月。府國華解釋，土地競拍成功后，拆遷耗去了不少時間，地塊紅線于2009年也相應作了調整，之后恒基與國土部門簽訂了各地塊的補充協議。
府國華稱，這是“歷史遺留問題”。早些年不像現在是“凈地”拍賣，“毛地”出讓因有拆遷等不穩定因素，容易導致出讓的地塊出現“撂荒”。隨著時間的推移，“毛地”拍賣發現容易產生越來越多的矛盾，于是各項規定也越來越規范�！艾F在基本上連電線桿都要移掉才能拍。”府國華說。
“歷史遺留‘毛地’拍賣，導致晚交地，工程無法開工是一方面。另一方面是之前地價升值也很快，有的開發商在拿地的時候，明明知道拿毛地可能存在無法正常交地的情況，但是基于地價每年都在上漲，也樂于讓政府晚交地，造成‘合理閑置’的理由，變相囤地。”有業內人士認為。
2
F地塊不屬閑置，區內將建公立幼兒園
緊鄰現今水漾花城項目的地塊F1、F2和G地塊都長時間未動工，即使從交地時間上算起也似乎滿足了收回的條件，那么為何政府沒有有所動作呢？
“F地塊肯定算不上閑置地塊�！备畤A說，F1、F2、F3是恒基一起拍得的土地。其中F3地塊即水漾花城項目于2009年4月開工建設，現已全部封頂完工，并已基本完成銷售。這宗地塊占F地塊的37.31%。根據《閑置土地處置辦法》規定，已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一可以認定為閑置土地。F地塊顯然不滿足這一條件。
“可以說它打了擦邊球，但也沒有辦法。”府國華說，F1、F2地塊規劃論證會已經召開，方案報批中，工地樁基測試也在進行中，今年5月份開盤，其中公立幼兒園、社區服務中心將初具雛形。眾所周知，幾乎每個住宅樓盤都是分期開發的，并不會一次全部開發完畢。整體計劃在2014年11月預售，2018年5月全部竣工交付。
3
地標建筑“難產”，和規劃方案調整深化有關
而至于G地塊，情況則比較復雜。府國華說，2010年底，恒基公司就向政府提交了地標性建筑的方案規劃，但并沒有一次通過。
由于項目體量龐大，規劃商業業態的組合較為復雜，其中涉及多方面的技術問題和區域交通配套設施的規劃，在進行了多次的論證和修改后，于2012年4月通過了對于G、H地塊控規指標的調整。另一方面，受規劃的輕軌4號線調整的影響，項目規劃設計方案也進行了相應的調整，于2012年11月7日通過了規劃方案專家論證會，2013年1月18日取得了項目一期工程方案預審意見書。
“僅我參加的論證會就有四次，恒基和政府方面有些觀念一直在磨合中�！备畤A覺得，最讓他感到不滿的是，恒基對相城沒有信心，最終的地標建筑規劃大大“縮水”，“相之門”由最初的63層高度變為20層，其中僅有兩層并聯式商業形態�！胺桨敢恢痹谡{整來調整去，到了后來，老百姓投訴也多，考慮到是否有囤地的嫌疑，即使不太令人滿意，也不讓調整了，一定要讓他開工了，讓他也找不到方案調整方面的借口不開工了�！�
由于該公司地塊較多，面積較大，一次性全部開發不利于做到項目規劃設計集約化、科學化和功能合理化，不利于商業業態規劃，不利于打造高品質項目，恒基在開發建設過程中采用分期、分項目的方式，以高檔住宅公寓、商業中心等功能性互補為基礎進行開發建設，目前G3地塊正在進行工程樁施工中，已開工建設，計劃2016年11月竣工，G1規劃方案已經通過專家論證，G2 正在進行試樁工程，計劃2018年12月竣工。
府國華毫不避諱地說道，“不過按照我們的經驗，建設肯定慢的，一般都要推遲好幾年完工�！�
4
曾多次發函督促開工，還未動工地塊將收回
至于網友“有話直言”提到的有關部門曾稱“部分商業項目2013年1月7日動工”一說，府國華稱，恒基部分地塊的開工日規定的確是在去年1月7日，由于其未開工，故區政府和街道辦通過發送公函、召開協調會及邀見高層等方式催促其開工。2013年7月，街道已經擬好律師函，計劃按照相關規定由國土部門向其征收自2013年1月7日起的土地閑置費用。
根據時間計算，府國華稱，G地塊至2012年7月10日滿足閑置土地兩年時間條件，政府經批準可以收回土地。街道在口頭督促多次后，在當年2月起多次發函提醒恒基方面落實開發計劃。恒基也曾給政府書面發過“請示報告”，稱2012年7月10日對所有未動工地塊開工，若仍未動工開發建設，將同意自2011年7月1日起支付土地閑置費。2012年2月，恒基已經做出開工的態勢，前去試樁。不過試樁之后，街道也注意到它遲遲沒有后續動作。
府國華介紹說，一個項目從拿地到正式動工要經過153道“關卡”。從開工準備到項目立項，到考古、到建設用地許可、到審圖、到施工許可證、到示范區施工等等，正常的一個寫字樓最快也需要9個月的時間。恒基的“請示報告”中，也提到超高層建筑涉及到的抗震、消防等審查要求更高，周期更長，希望政府給予理解和支持。
“遇到這些情況導致動工緩慢的，開發商可以和政府協商解決�！备畤A說。
不過作為政府，并不會任由開發商找這些借口，政府會前去督促，恒基也因此多次向政府交出了地塊開發進度報告。目前G地塊可以說已經在動工階段。而H地塊，記者了解到，目前相城區政府擬對H地塊進行收回處理，目前手續正在辦理中。
專家
算不上囤地
蘇州房地產行業協會副會長盛承懋認為，恒基商業地塊的情況并不能簡單意義上認為是“囤地”攫取暴利。首先從拍地到拿地，手續等原因上，政府交地晚了。另外，自2007年至2010年的發展過程中，開發商的想法可能和最初規劃的有很大的差異，政府很多方面也可能有調整，由此開發商要進行一定的變更無可厚非。
簡單看，地價上漲，土地價格上漲，開發商抬高售價，是占了便宜，但事實上，建房成本也提高了。同時，開發商的資金其實也長時間被占用了，這里面到底對開發商是利還是弊，其實很難理清。
《閑置土地處置辦法》
（節選）
(2012年6月1日中華人民共和國國土資源部令第53號）
本辦法所稱閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。
已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。
未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書應當就項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定。約定、規定動工開發時間應當綜合考慮辦理動工開發所需相關手續的時限規定和實際情況，為動工開發預留合理時間。
因特殊情況，未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。
（來源：現代快報）
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