住宅被調控屢番打壓，商業地產成為資本趨之若鶩的領域，以至于目前國內購物中心、綜合體泛濫，“新泡沫”的質疑甚囂塵上。然而，還是不斷有新的“土豪”義無反顧地跳入這片紅海之中，謀求一番霸業。

蘇寧、娃哈哈之后，又一位新兵在2013年宣布大舉殺入商業地產，而其異常兇悍的勢頭絲毫不遜于前兩者，矛頭甚至直指如日中天的萬達。自4月份耗資千萬在人民大會堂開了一場聲勢浩大的發布會之后，車建新的紅星美凱龍算是開弓沒有回頭箭了。

按照紅星美凱龍的計劃，到2020年，將進駐全國60座城市，開發運營100個城市綜合體項目，在商業領域的投資額也將會達到1000億元。在這些令人瞠目結舌的大手筆和數字下，紅星美凱龍的“暴發戶氣息”展現無遺。

然而不能否認的是，在如今家居賣場一片蕭條，地產行業常規發展又很難彎道超車的背景下，只有紅星美凱龍這樣兇悍的放手一搏，才有可能創造一些看似不可能的奇跡--當然，潛在風險的代價也將非常沉重。

被迫的大干快上

其實，對于商業地產同行來說，紅星美凱龍算是“最熟悉的陌生人”了。從紅星美凱龍起家伊始，土地的升值和自建物業就在其身上打上深深的烙印，連老板車建新也說，紅星美凱龍從某種意義上就是商業地產商。

那么為什么紅星美凱龍還要在2013年大張旗鼓地再宣布正式進軍商業地產呢？業內人士認為，紅星美凱龍此舉，一方面為了制造輿論聲勢，為其在全國拿地背書，另一方面，商業與家居聯動的故事，能夠讓一直有上市意愿的紅星美凱龍為投資者講出更漂亮的故事。

實際上，進軍商業地產，紅星美凱龍的“被迫”因素更多。

2008年開始的金融海嘯和隨后的住宅市場低迷，讓很多家居賣場吃進苦頭，與家居產業緊緊捆綁的紅星美凱龍自然難以獨善其身，經營業績受到巨大沖擊。如果繼續“看天吃飯”，勢必對紅星美凱龍未來的穩健發展和上市前景造成不利影響，還不如利用自身的拿地和產業鏈優勢，在商業地產方面配置更多資源，將命運主動權握在自己手中。

另一方面，經過20年的擴張，除了一些烏魯木齊、拉薩等城市之外，紅星美凱龍在各省會城市和發達城市都布局了數個家居廣場，再挖掘的空間已經漸漸枯竭。紅星美凱龍總裁諶俊宇指出，未來公司要拓展另一個和百姓生活息息相關的市場領域，即商業地產。

今年紅星美凱龍商業地產的一個標志性成果，就是北京太陽宮板塊的愛琴海購物中心開業，該購物中心主打的概念就是中高端“體驗式消費”。該購物中心50%~80%的成本是由地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售來覆蓋的。

未來，紅星美凱龍商業地產的核心產品是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”、“晶海”、“星銀海”命名的購物中心，主要布局京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰略區域。目前，其已經在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體項目開發。

從拿地情況來看，紅星美凱龍依然延續著過去家居廣場的思路--進駐一個城市時，用較低的拿地成本獲取一個原來并不繁華的區域，隨后通過綜合運作將其變為一個消費主力地段。在車建新看來，紅星美凱龍有著20多年的商業運營經驗，更懂消費者心理是企業的優勢。屆時，公司的地產開發可以帶動購物中心的發展，反過來，購物中心也能夠帶動地產升值。

聲勢浩大的重資產擴張之下，車建新對商業地產的發展充滿信心，其甚至公然向電商老大馬云和商業地產老大發去戰書，“10年后如果單純電商在中高檔零售市場的份額超過15%，我愿意輸給王健林和馬云各1個億。”

隱憂浮現

盡管紅星美凱龍自身信心滿滿，但業界還是對其商業地產之旅充滿爭議。在不少專家的點評中，紅星美凱龍屬于沒學會“走”的時候就開始學“跑”，在家居渠道服務能力弱、家居產業品牌小的情況下，玩起了商業地產的游戲。

RET睿意德一位商業地產專家就提到，紅星美凱龍看上去仍然是傳統的“拿地 蓋房 銷售”的思維，這種外行的思維在未來的商業地產競爭中會暴露出很多隱患，更何況，紅星美凱龍還是以如此超越常規的速度在迅疾擴張。

一位商業地產咨詢顧問則指出，盡管北京愛琴海主打體驗，但從開業一段時間來看，無論是服裝還是餐飲，拼湊的痕跡明顯，動線設計也不盡如人意，無論如何都像是商業地產熟手做出的項目，該購物中心未來可能會出現不小的問題。

實際上，盡管一直以地產思維在做家居賣場，但紅星美凱龍的這種經驗根本無法完美嫁接到商業地產上。車建新自己顯然也意識到這一點，因此采取了簡單粗暴的“高價挖人”戰略--萬科集團原執行副總裁袁伯銀、重慶金科地產原總裁諶俊宇、萬達集團原萬達集團招商總經理張華容、世茂股份原副總裁兼首席財務官陳汝俠、世茂股份原助理總裁賈濤紛紛被其招致麾下，其管理層也有很多從萬達羅致，堪稱“小萬達軍團”。

然而，紅星美凱龍商業地產看似豪華的“明星陣容”，能否讓紅星美凱龍在商業地產領域跟萬達、太古、凱德、恒隆這些商業地產大佬一決高下？

在一些管理咨詢界人士看來，不同的職業經理人都習慣了原來的公司文化，能否統一于紅星美凱龍的公司文化之下，還需要很長的磨合時間，不確定性眾多。如果公司擴張順利，能夠掩蓋很多矛盾，而一旦擴張不利，出現重大挫折，潛在的矛盾和隱患就會凸顯，反而變成紅星美凱龍“自戕”的利劍。

另一方面，有關機構預測，2011年至2015年，全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。全國在建的商業地產項目將在2015年左右被集中釋放，未來商業地產市場將不可避免地面臨更加激烈的競爭。紅星美凱龍“理想豐滿”的大舉擴張計劃，是否會遭遇供應過剩的“現實骨感”，仍有待于進一步觀察檢驗。

上述人士認為，在家居賣場受到電商沖擊且宏觀環境不理想的情況下，紅星美凱龍最應該做的是放慢速度，慢慢調整，鍛煉內功，在商業地產方面應該穩扎穩打，將前幾個項目做扎實。但也許是路徑依賴，也許是其他原因，紅星美凱龍并沒有選擇這樣做，而是變本加厲，繼續一路狂奔。

這種大干快上的“以戰養戰”，或許正是車建新有意為之。此前上市失敗之后，紅星美凱龍一直處于資金緊張的狀態中，再賭一次上市是紅星美凱龍的重要日程。從這個角度來理解，大概能摸清紅星美凱龍如此急切地在本應該慢工細活的商業領域拋出快計劃、并在全國迅疾攻城略地的“潛臺詞”了。

（來源：新浪樂居）