長沙開福萬達廣場、河西奧克斯廣場2個大型城市綜合體去年相繼入市，給省會居民帶來全新的購物、休閑體驗。這也讓研究機構嗅到了長沙商業地產的異動氣息。

國際房地產顧問“五大行”之一的DTZ戴德梁行日前在省會發布《長沙2013年下半年房地產市場分析報告》稱：去年第四季度，省會甲級寫字樓的空置率陡升至46%，且接下來5年內，將迎來優質寫字樓的全面入市高峰；同時，電商對傳統零售業實體店的沖擊愈發顯現，迫使優質商鋪加速業態調整，應對挑戰。

甲級寫字樓：入市高峰已經到來，市場恐難快速消化

DTZ戴德梁行的報告顯示，去年第四季度，開福萬達廣場約18萬平方米的優質辦公物業投放市場，令全市甲級寫字樓（每層建筑面積不低于1000平方米，具備智能化、高裝飾標準等特征）的總存量達到28.5萬平方米。

由于新物業采取低價入市策略，將全市甲級寫字樓的租金水平拉低至每平方米每月109.5元，折合每平方米日租金3.5元。一批新進入長沙市場的企業對甲級寫字樓需求較旺，其中金融服務和其他專業服務企業占比較大。

同時，部分寫字樓因租戶搬遷導致空置率有所上升。DTZ戴德梁行長沙公司副總經理文學透露，由于甲級寫字樓供應短期內井噴，2013年度長沙市甲級寫字樓空置率陡然攀升至46%。

實際上，從2008年到2012年，長沙基本沒有新增甲級寫字樓投放市場，市場較為沉寂。但隨著央字號房企加速入湘，從2010年開始，多個城市綜合體陸續開建，普遍具備商業、寫字樓、住宅等3種以上業態。

今年，長沙又將有泊富國際廣場、北辰時代廣場等優質物業面市，加上多個甲級寫字樓相繼在五一商圈、萬家麗路布局建設，預計今后5年內將迎來入市高峰期，年均供應量為36.5萬平方米。市場專業人士認為，長沙甲級寫字樓的供應量，相當于廣州市2006年的水平。如此大體量的供應，預期市場需要一段較長的時間才能消化。

優質商鋪：供應量創歷史新高，傳統零售業加速調整

DTZ戴德梁行稱：去年4月長沙河西奧克斯廣場約14.9萬平方米，去年10月開福萬達廣場約21萬平方米的優質商鋪相繼入市，令長沙優質商鋪的存量面積提升至81.9萬平方米，創下歷史新高。截至去年底，長沙優質商鋪的首層租金已經達到每平方米每月350元。

值得注意的是，去年淘寶雙“十一”的網絡狂歡盛宴，馬云、王健林“10年后電商市占能否過半”的億元對賭，彰顯電商的咄咄逼人之勢，也把傳統零售業“逼”上了加速轉型的道路。

奧克斯廣場、開福萬達廣場在商鋪布局上的用意可見一斑。二者餐飲休閑娛樂的占比面積達30%以上，通過突出體驗式消費招攬人氣。開福萬達廣場4樓眾多餐館門口排起長隊，自去年國慶期間開業就沒有停過。

老牌的長沙五一商圈也“應時而變”。王府井百貨擴大餐飲面積，在負一樓引進“船歌”和“黃記煌”等品牌餐飲；悅方IDMALL、樂和城新增特色餐飲，餐飲休閑娛樂面積占到40%甚至一半左右。蘇寧電器五一廣場店推行云商模式，實現線上線下互動促銷；在建或即將入市的華遠華中心、保利國際廣場、運達中央廣場、綠地中心、九龍倉國金中心、德思勤廣場等近20個城市綜合體，均打出了“購物中心、商業街”概念，商業面積超過200萬平方米。可以預見的是，未來3到5年內長沙的商業地產競爭將更加激烈。

（來源：湖南日報 記者：陳淦璋）