中國(guó)內(nèi)地網(wǎng)購(gòu)人數(shù)將很快超越美國(guó)，成為全球零售銷(xiāo)售總額最高的網(wǎng)上零售市場(chǎng)。然而，國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心的供應(yīng)并未呈現(xiàn)放緩跡象。有見(jiàn)及此，全球領(lǐng)先的私營(yíng)房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司萊坊及伍茲貝格(Woods Bagot)聯(lián)合發(fā)表最新報(bào)告《中國(guó)零售市場(chǎng)焦點(diǎn)2014：承先啟后──中國(guó)零售業(yè)態(tài)新發(fā)展》，分析究竟電子商貿(mào)對(duì)中國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心構(gòu)成的影響。萊坊認(rèn)為，雖然內(nèi)地的購(gòu)物中心有供應(yīng)過(guò)剩的跡象，但具經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)運(yùn)商在未來(lái)仍有優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)內(nèi)地優(yōu)質(zhì)和非優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的表現(xiàn)差距將會(huì)擴(kuò)大。
報(bào)告顯示，在中國(guó)內(nèi)地整體零售銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩下，不少國(guó)際零售商的擴(kuò)張步伐亦受影響。回顧萊坊去年分析的45個(gè)國(guó)際零售商的擴(kuò)張計(jì)劃，65%的奢侈品零售商在2013年未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初訂立的開(kāi)店目標(biāo)。相比之下，大部份快速時(shí)裝品牌均超越其擴(kuò)張目標(biāo)。
另一方面，市場(chǎng)繼續(xù)有新增大型購(gòu)物中心落成。 2013年，中國(guó)內(nèi)地11個(gè)一、二線城市共有68個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，而2012年則有 52個(gè)。興建大型購(gòu)物中心的勢(shì)頭未有減退跡象，尤其在二線城市。
一線城市2013年的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金水平普遍攀升約8%，而二線城市則稍微回落2%，兩者之間的租金差距略有擴(kuò)大。同時(shí)，空置率也略為呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。二線城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的平均空置率輕微上升至10.9%。
與此同時(shí)，網(wǎng)購(gòu)發(fā)展一日千里，2013年網(wǎng)上零售銷(xiāo)售額按年飆升37%，占中國(guó)整體零售總額的比例由2012年的6.3%上升至約7.4%。
萊坊大中華區(qū)執(zhí)行董事夏博安分析：“我們發(fā)現(xiàn)去年很多零售商未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初訂立的開(kāi)店目標(biāo)。個(gè)中原因眾多，包括難以物色優(yōu)質(zhì)地點(diǎn)、銷(xiāo)售受到中央政府打擊貪腐措施影響，或基于內(nèi)部原因需要改變策略。雖然如此，總括來(lái)說(shuō)，快速時(shí)裝品牌依然是零售業(yè)最活躍的細(xì)分市場(chǎng)之一，并且成為越來(lái)越多購(gòu)物中心的中流砥柱。”
“盡管網(wǎng)購(gòu)在傳統(tǒng)商店零售增長(zhǎng)放緩下迅速興起，但我們并不認(rèn)為內(nèi)地的購(gòu)物中心會(huì)因而急速?zèng)]落。由于現(xiàn)時(shí)單件網(wǎng)購(gòu)貨品的平均消費(fèi)偏低，電子商貿(mào)對(duì)購(gòu)物中心的影響主要反映在低檔市場(chǎng)。若日后平均網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)大幅上升，屆時(shí)中、高檔購(gòu)物中心才會(huì)受壓。”
夏博安認(rèn)為：“中國(guó)零售業(yè)仍然是一個(gè)充滿活力的行業(yè)，但對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足、尤其是經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心規(guī)模過(guò)大和位置偏遠(yuǎn)欠佳的發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在整體零售銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩和網(wǎng)購(gòu)快速發(fā)展的大環(huán)境下，他們將發(fā)現(xiàn)維持高出租率和客流量的難度與日俱增。至于位置優(yōu)越以及與周邊設(shè)施妥善融合的購(gòu)物中心，倘若它們能夠適應(yīng)顧客和租戶不斷改變的需要，則可奠定蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)。”
伍茲貝格亞洲高級(jí)商業(yè)顧問(wèn)Christian Wright表示：“購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)商須透過(guò)多種創(chuàng)新手法吸引及娛樂(lè)顧客。短期零售店(pop-up shops)、藝術(shù)和文化特色及表演空間均有助引起顧客的興趣和帶來(lái)驚喜，吸引他們重復(fù)光顧，亦避免購(gòu)物中心單調(diào)乏味。發(fā)展商亦須多加留意購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)和日后的管理，以應(yīng)付電子商貿(mào)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。”
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文補(bǔ)充：“雖然內(nèi)地的購(gòu)物中心有供應(yīng)過(guò)剩的跡象，但具經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)運(yùn)商在未來(lái)仍有優(yōu)勢(shì)。我們留意到不少新建商場(chǎng)的業(yè)態(tài)正在改變。發(fā)展商日益重視娛樂(lè)及餐飲元素，以應(yīng)對(duì)電子商務(wù)帶來(lái)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。以往，行業(yè)的慣常做法是餐飲占購(gòu)物中心可出租總面積的20至25%。如今，不少新型商場(chǎng)餐飲所占的份額已提高至30至35%，娛樂(lè)元素亦有增加，戲院(尤其是IMAX 影院)在中國(guó)各地迅速興起就是個(gè)很好的例證。”
林浩文總結(jié)：“我們預(yù)期今年內(nèi)地零售銷(xiāo)售增長(zhǎng)將會(huì)持續(xù)放緩至10%，奢侈品銷(xiāo)售增長(zhǎng)將會(huì)減慢，但快速和中價(jià)時(shí)裝銷(xiāo)售，以及飲食行業(yè)將會(huì)保持強(qiáng)勁。另外網(wǎng)上零售總額將會(huì)上升超過(guò)30%，占中國(guó)整體零售銷(xiāo)售市場(chǎng)的份額將升至8.5%，并繼續(xù)由國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)。至于今年內(nèi)地一線城市的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的租金將會(huì)繼續(xù)上升5至10%。”
萊坊董事及上海研究及咨詢部主管，楊悅晨指出：“中國(guó)內(nèi)地的零售物業(yè)正在經(jīng)歷新舊業(yè)態(tài)交替的轉(zhuǎn)換時(shí)期。經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商，尤其是地理位置不佳、體量過(guò)大的購(gòu)物中心項(xiàng)目，將會(huì)發(fā)現(xiàn)維持高出租率和高客流量的難度越來(lái)越大。而那些地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確，并能與周邊消費(fèi)環(huán)境妥善融合的購(gòu)物中心則無(wú)論在招商還是后期運(yùn)營(yíng)中都更有優(yōu)勢(shì)。從上海的情況來(lái)看，購(gòu)物中心已經(jīng)占據(jù)零售物業(yè)新供的主導(dǎo)地位，2013年的全年零售新供中，購(gòu)物中心占比98.5%。這些成功運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心所具備的共同特征是業(yè)態(tài)豐富、室內(nèi)和戶外空間相結(jié)合、餐飲比重增加、含有藝術(shù)/文化/演出等元素。消費(fèi)者無(wú)疑將受益于這樣的形式轉(zhuǎn)變，并迎來(lái)體驗(yàn)式消費(fèi)的新局面。”
（來(lái)源：一財(cái)網(wǎng) 作者：嚴(yán)婷）
