中國內地網購人數將很快超越美國，成為全球零售銷售總額最高的網上零售市場。然而，國內大型購物中心的供應并未呈現放緩跡象。有見及此，全球領先的私營房地產顧問服務公司萊坊及伍茲貝格(Woods Bagot)聯合發表最新報告《中國零售市場焦點2014：承先啟后──中國零售業態新發展》，分析究竟電子商貿對中國內地購物中心構成的影響。萊坊認為，雖然內地的購物中心有供應過剩的跡象，但具經驗的營運商在未來仍有優勢。預計內地優質和非優質購物中心的表現差距將會擴大。

報告顯示，在中國內地整體零售銷售增長放緩下，不少國際零售商的擴張步伐亦受影響。回顧萊坊去年分析的45個國際零售商的擴張計劃，65%的奢侈品零售商在2013年未能實現當初訂立的開店目標。相比之下，大部份快速時裝品牌均超越其擴張目標。

另一方面，市場繼續有新增大型購物中心落成。 2013年，中國內地11個一、二線城市共有68個購物中心開業，而2012年則有 52個。興建大型購物中心的勢頭未有減退跡象，尤其在二線城市。

一線城市2013年的優質購物中心租金水平普遍攀升約8%，而二線城市則稍微回落2%，兩者之間的租金差距略有擴大。同時，空置率也略為呈現分化趨勢。二線城市優質購物中心的平均空置率輕微上升至10.9%。

與此同時，網購發展一日千里，2013年網上零售銷售額按年飆升37%，占中國整體零售總額的比例由2012年的6.3%上升至約7.4%。

萊坊大中華區執行董事夏博安分析：“我們發現去年很多零售商未能實現當初訂立的開店目標。個中原因眾多，包括難以物色優質地點、銷售受到中央政府打擊貪腐措施影響，或基于內部原因需要改變策略。雖然如此，總括來說，快速時裝品牌依然是零售業最活躍的細分市場之一，并且成為越來越多購物中心的中流砥柱。”

“盡管網購在傳統商店零售增長放緩下迅速興起，但我們并不認為內地的購物中心會因而急速沒落。由于現時單件網購貨品的平均消費偏低，電子商貿對購物中心的影響主要反映在低檔市場。若日后平均網購消費大幅上升，屆時中、高檔購物中心才會受壓。”

夏博安認為：“中國零售業仍然是一個充滿活力的行業，但對于經驗不足、尤其是經營的購物中心規模過大和位置偏遠欠佳的發展商來說，在整體零售銷售增長放緩和網購快速發展的大環境下，他們將發現維持高出租率和客流量的難度與日俱增。至于位置優越以及與周邊設施妥善融合的購物中心，倘若它們能夠適應顧客和租戶不斷改變的需要，則可奠定蓬勃發展的基礎。”

伍茲貝格亞洲高級商業顧問Christian Wright表示：“購物中心的營運商須透過多種創新手法吸引及娛樂顧客。短期零售店(pop-up shops)、藝術和文化特色及表演空間均有助引起顧客的興趣和帶來驚喜，吸引他們重復光顧，亦避免購物中心單調乏味。發展商亦須多加留意購物中心的設計和日后的管理，以應付電子商貿帶來的競爭。”

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文補充：“雖然內地的購物中心有供應過剩的跡象，但具經驗的營運商在未來仍有優勢。我們留意到不少新建商場的業態正在改變。發展商日益重視娛樂及餐飲元素，以應對電子商務帶來的挑戰和機遇。以往，行業的慣常做法是餐飲占購物中心可出租總面積的20至25%。如今，不少新型商場餐飲所占的份額已提高至30至35%，娛樂元素亦有增加，戲院(尤其是IMAX 影院)在中國各地迅速興起就是個很好的例證。”

林浩文總結：“我們預期今年內地零售銷售增長將會持續放緩至10%，奢侈品銷售增長將會減慢，但快速和中價時裝銷售，以及飲食行業將會保持強勁。另外網上零售總額將會上升超過30%，占中國整體零售銷售市場的份額將升至8.5%，并繼續由國內運營商主導。至于今年內地一線城市的優質購物中心的租金將會繼續上升5至10%。”

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管，楊悅晨指出：“中國內地的零售物業正在經歷新舊業態交替的轉換時期。經驗不足的開發商，尤其是地理位置不佳、體量過大的購物中心項目，將會發現維持高出租率和高客流量的難度越來越大。而那些地理位置優越，定位準確，并能與周邊消費環境妥善融合的購物中心則無論在招商還是后期運營中都更有優勢。從上海的情況來看，購物中心已經占據零售物業新供的主導地位，2013年的全年零售新供中，購物中心占比98.5%。這些成功運營的購物中心所具備的共同特征是業態豐富、室內和戶外空間相結合、餐飲比重增加、含有藝術/文化/演出等元素。消費者無疑將受益于這樣的形式轉變，并迎來體驗式消費的新局面。”

（來源：一財網 作者：嚴婷）