蘇州古城區(qū)，商圈密集，人流巨大，可說是寸土寸金。你說，在這里，租個商鋪得多少錢？

怎么也得兩三萬一年吧？

兩三萬？那是一個月！在這里租商鋪，看中的就是黃金般的市口，如潮的客流。兩三萬起步，還得要承受每年10%左右的漲幅。

或許常在古城區(qū)一些大街小巷閑逛的MM們，會注意到這里的商鋪開開關(guān)關(guān)猶如人間離合。那么，在這塊寸土寸金的地面上，找一個紅火的市口，租一個旺鋪究竟要承受多大的租金壓力呢？記者在古城區(qū)若干繁華街道，做了一個不完全調(diào)查。

近年來，蘇州古城區(qū)的臨街商鋪租金價格漲幅，在8%到12%不等，基本與蘇州經(jīng)濟發(fā)展的速度平行。

鳳凰街

生意難做，租金照漲不誤商鋪年租金：

30平米，15萬-20萬

漲幅調(diào)查：10%

在人來車往的鳳凰街，主營女裝的“鳳凰壹百”的老板娘蘇青（化名）望了望自己親手貼在玻璃門上的“門面出租”告示，又拐入旁邊不足5平米的格子鋪。告示已經(jīng)貼出去有段時間了，卻一直沒有轉(zhuǎn)手出去。所以，當(dāng)記者上前咨詢租鋪信息時，蘇青表現(xiàn)出極大的熱情。

蘇青告訴記者，她在這開店五年了，鳳凰街人流量很大。格子鋪夏天用來賣冷飲的，很火的！秋冬季節(jié)生意不行就尋思著租出去。當(dāng)記者問及租金，蘇青豪爽地給出月租5000元的價。看記者有些猶豫，蘇青忙解釋說，這個價格真不會貴，她自己的衣服店30平米，現(xiàn)在年租金20萬左右，樓上也是她承租下來，如果我們需要大空間，她可以搬到樓上。“生意是越來越難做，但是租金每年都要漲的，這是鳳凰街的行情。”蘇青指出，5000元的月租只是今年給出的價錢，逐年還會有小幅增長。面對高昂的租金，蘇青說一要留住老客戶，二是產(chǎn)品的價格。記者隨便翻了幾件衣服，價格大多300以上，一條粗布裙子折后賣到279元，一件普通的襯衫標(biāo)價644元，而衣服品牌多為國產(chǎn)的阿依谷。

離這家店幾米遠，有一個“吉人一品煙酒商行”，30平米的店鋪一分為二，一半賣童裝一半賣煙酒。30出頭的老板唐先生正蹺著腿在上網(wǎng)，好生悠閑。而當(dāng)聊起鳳凰街的鋪頭租金和生意時，唐先生站了起來并抓了抓頭。“這四五年來，沒有哪一年租金是不漲的，年年漲，每年漲10%左右。”唐先生說，鳳凰街的大房東很大一部分是浙江的投資商，他就是和自己的溫商房東簽了4年合同。第一年租金12萬，現(xiàn)在第四年就漲到15萬了。算下來，近三年房租是每年長1萬，從4000每平米漲到5000元。

租金大漲，生意卻不是很好做。唐先生還告訴記者，自打國家的“禁酒令”、“禁三公消費令”下來后，做生意是如履薄冰。原本賣個童裝勉強糊口，靠煙酒賺點錢。現(xiàn)在煙酒也指望不上了。對于轉(zhuǎn)租，唐先生搖了搖頭，他13㎡的童裝店8萬~10萬，每平米5000~6500元。但是他只能整套轉(zhuǎn)出，因為還要收回10萬的轉(zhuǎn)讓費。

十全街

連年猛漲，逼退大量商家商鋪年租金：

30平米，15萬左右

漲幅調(diào)查：兩年漲一萬

在十全街臨街的店鋪中，記者問了好幾家店鋪都鮮有超過10年甚至5年以上的。幾番打聽，靠近鳳凰街與十全街紅綠燈的某美甲店開了有10年之久。當(dāng)記者來該店詢問租金，店員立即謹慎起來，表示只是打工的不清楚。而3米遠的“UU·悠悠”服裝店的女老板向記者透露，十全街的店鋪租金要看位置和老板的，但基本上是兩年漲一萬。她在這十全街呆了兩年，30㎡的鋪頭年租要15萬。而那家美甲店，因為入駐早，聽說簽的是長期合同，估計還挺有賺頭。

此外，在十全街靠近人民路段，有七八家店鋪或在重新裝修、或貼出轉(zhuǎn)讓告示。而在十全街中間段，整條大街冷冷清清，原來的酒吧也所剩無幾了，取而代之的服裝店、美食店有三分之一接近11點還未開門。

一家名為“D*Z”服裝店的負責(zé)人向記者透露，十全街西半邊人流量不行，每年瘋長的租金逼退一批，但又有人接棒而上。這邊的臨街店鋪除了煙草、銀行能堅持5年以上，大部分都是撐個2-3年。而瘋長的租金最后只能讓消費者承受。記者翻看該店的服裝，短款羽絨服在1300元以上，給個6折也近800元，多為外貿(mào)貨。“租金漲得太兇猛，生意難做，這邊好幾家美甲店都是組團才能打折的，要人流量啊！”

十梓街

緩慢上漲，店鋪周期太短商鋪年租金：

20平米，9萬-10萬

漲幅調(diào)查：五年漲兩萬

與十全街和鳳凰街相鄰不遠，但是提到十梓街鳳凰街商鋪，老板都會“呵呵”一笑，因為十梓街的人流量實在不能和“金貴”的鳳凰街相提并論。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，十梓街的租金和鳳凰街的還是有一定差別的。這條街上的鋪頭改頭換面的速度卻很快。

在十梓街朝附一院方向，原有一家40平米的水果店，11月突然貼出轉(zhuǎn)讓告示。知情人士記者透露。這家店的租金只要20萬/年，擱在十全街要50萬左右，但是開了半年水果店就歇業(yè)了。而在水果店斜對面也有幾家店鋪大門緊鎖，也貼出轉(zhuǎn)讓告示。

經(jīng)常“掃街”的朱女士告訴記者，十梓街上的老店不多，除靠鳳凰街的幾個老店外，多數(shù)店鋪周期都很短的。就以“寸草堂”旁邊剛開2個月的外貿(mào)毛衣店來說，3年換了3家雇主，最開始是龍子太郎，再是集雅玉器，而今是毛衣店，剛開2個月。邊上的彩票店，基本上1年就換主，賣過化妝品、冬蟲夏草、保健品等。“十梓街上超過2年的算久的了，有的是半年或1年就搬走了”。

“這條街租金不算貴，我在這5年，租金漲了2萬。”十梓街上一家服裝店店主向記者透露，2008年租下20平米的鋪頭，租金是7萬，5年過去了，現(xiàn)在是9萬。“不過也分房東，我的房東人好，但整體上比鳳凰街是要低一半左右。”

租金低，上漲也緩慢，緣何店鋪周期還是短？在十梓街開店5年的外貿(mào)店店主賈小姐給出了答案。她指出，人流量是關(guān)鍵，周末鳳凰街、十全街是人滿為患，但十梓街冷清；晚上到鳳凰街吃飯的人不要太多啊，十梓街卻黑燈瞎火的，沒幾個人，她的店6點就打烊。再低的租金，沒有客人也做不下去，這個道理放之四海而皆準(zhǔn)。

觀前街

寸土寸金，所謂一鋪難求商鋪年租金：

觀前40平米，150萬；

周邊70平米，70萬-80萬

漲幅調(diào)查：

觀前每平米

年均漲幅1500-2000元

單從面積來看，觀前街這小小的地盤卻集中了蘇州最強大的消費力量，不但雙休日車水馬龍，人流如織，就是平時工作日，這里也絕不冷清。名聲在外的觀前街帶來了密集的人流，也催生出了這里高昂的鋪位價格。

在觀前街主街東面，記者看到一家“銀飾世家”正在裝修。負責(zé)人何先生告訴記者，40多平米的店面，年租金150萬元。平均每平米約3.75萬元。和驚人的租金一樣令人咂舌的還有每年租金的遞增速度。據(jù)何先生介紹，正在重新裝修的這家店營業(yè)已經(jīng)4年，當(dāng)時的租金是120萬元，4年漲了約30萬元，僅每年的租金漲幅就可以在鳳凰街的北段租下一間小店。銀飾世家總共15家連鎖店，僅觀前街上就有3家，顯然如此昂貴的鋪面租金并沒有對其構(gòu)成威脅。同時，何先生的言辭間毫無意向?qū)⒌昝孓D(zhuǎn)租，他說觀前街的租金雖然貴，但是店鋪非常搶手。

因為租金昂貴，主街是大店鋪的駐扎地，易主率很低。而觀前周邊的的商鋪變動明顯更快。在碧鳳坊，“三久妞妞現(xiàn)烘起司蛋糕”店旁，一家原來做果汁的店面正在招租。蛋糕店的老板介紹說，這家鋪面72平米，年租金80萬元。計算下來，平均每平米約1.1萬元。而就在兩米之外，“阿姨奶茶”也在出租自家店面。

該店員工介紹，如果加上奶茶店這幾平米的空間，整個鋪位大約70平米，年租金70萬元。平均下來，和果汁店價格相當(dāng)。

面對連年上漲的租金，不少商家都表示，租金肯定是在漲的，而最影響租金的是房東。值得一提的是，觀前周邊小店數(shù)量雖然比主街多，但是很多希望轉(zhuǎn)租的店主似乎并不喜歡小鋪頭，異口同聲地表示只能整租，不接受分割出租，理由是“分割出租就不好租了”，絲毫不擔(dān)心鋪頭租不出去。

不過，這種情況可能因為租金壓力正在被打破。有些小店也正在謀劃分割店面，以進行多樣化經(jīng)營。在碧鳳坊，面積不過10平米的“怕怕popball”正在將店面改造成并排的兩間，一邊仍然經(jīng)營爆米花和奶茶，另外5㎡裝修成魚丸鋪。一直生意興隆的“寶島戰(zhàn)斗雞排”店也有新動作，不過與大家都往主街擠相反，“戰(zhàn)斗雞排”店卻逆流而動。兩周前，雞排店搬到了觀巷。其原來的位置在珍珠弄與宮巷交界處，現(xiàn)在變成了一家“別魷風(fēng)味”酥炸魷魚店。作為與觀前街垂直相交的最主要的一條巷子，宮巷的人流很旺。“雞排店品牌已經(jīng)比較成熟，搬到這里面積大，可以進行一些相應(yīng)的改造，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。”店員表示，對于品牌店，地段的重要性已經(jīng)讓位于規(guī)模。

石路

租金便宜，但是人氣不旺商鋪年租金：

每平米4000-7000元

漲幅調(diào)查：

每年1000-2000元

在蘇州的步行街中，石路的地位僅次于觀前街。但是現(xiàn)場來看，石路的人氣雖然強過鳳凰街和十全街，但是較之于觀前，還是遠遠不如，因此這里小店鋪的租金便宜很多，易主率依然較高。

在東西向步行街上，記者看到沿街好幾個店面都關(guān)著門。順著指示牌找到傳說中的“女性街”，街道中央，一字排開“鴿籠”似的小小店鋪，大的約10平米，小的五六平米，綿延約百米，大多經(jīng)營首飾、提包、手套、帽子、美妝等。

一家原名“七彩精品小屋”的小店正在招租，透過緊閉的門窗可以估算出面積大約7平米，隔壁的艾米拉美甲店老板鄧寒冬告訴記者，這樣的店面租金應(yīng)該在5萬出頭，一年一簽，年漲一至兩千元。拋開漲幅不計，目前平均每平米的年租金約7100元。與鄧寒冬的小店相比，貼墻的一排稍大些的店鋪就比較脆弱了，好幾家都在轉(zhuǎn)租。其中一家仍在營業(yè)的服裝店玻璃門上已經(jīng)貼出大大的“轉(zhuǎn)租，無需門面費！”店主賈先生是安徽人，聽見記者表示出租鋪面的意向，忙熱情地介紹說自己的店才開了3個月，店面要明年2月才到期，但是現(xiàn)在急著脫手。

“樓下35平米，樓上44平米，加起來差不多80平米，17萬。”賈先生報了個價，并聲明只能整租，不能分割出租，但是如果租下來可以再自行分割轉(zhuǎn)租；且樓上樓下組成“套餐”，租一層是17萬，租兩層也是17萬。計算下來，如果租下兩層，均價只有2125元/平米；如果租一層，均價4857元/平米，仍然遠遠低于觀前街副街的鋪面均價。在賈先生店里，記者看到，雖然沒有張貼打折提示，但是儼然已經(jīng)進入“甩貨”狀態(tài)。之所以這么急著出手，賈先生表示是因為自己還有其他重要的項目，但是同時也是因為自己不擅長賣服裝，石路的店鋪生意也沒有觀前街好，自己的店鋪靠近正街，位置尚好，到了更往里面的位置，生意更冷清。

記者手記

存在就是合理

這是最好的年代。

商鋪租金的高漲，意味著這個地區(qū)消費能力的強大，意味著這個地區(qū)民間財富的聚集。外強中干的城市，是不會有高漲的商鋪的，更不要說連人都沒有的鬼城。從這一點上，我們不難得出結(jié)論：蘇州，正處在一個飛速增長的時代，并且蘇州還在加速。

然而，商鋪租金的飛漲，會讓一些小店家不堪負擔(dān)黯然離場，讓受不了利潤成本壓縮的商家另覓寶地。或許有一天，某個繁華的商業(yè)街上，微利的店家，哪怕再飛蛾撲火，也只能死在殘酷的今晚，看不見明天的太陽。

但是，這或許就是合理的狀態(tài)。

市場永遠是平衡的。就像每一次換手機，就會淘換一批朋友。一個業(yè)態(tài)的租金成本無利可圖，就會有另一個更大利潤的業(yè)態(tài)進入。每一次商鋪漲價，都會對一條街的商業(yè)形態(tài)產(chǎn)生影響。十全街是怎樣從一條酒吧街變成現(xiàn)在的綜合體？鳳凰街的餐飲為什么大多是廚房成本低的火鍋店？市場的背后，無形的手操控著一切。

商家們嘴上對于飛漲的租金是不滿的，但是就算十梓街的鋪面更便宜一些，看重人氣的商家也止不住想換到十全街上去的念頭。就像觀前街上搶也搶不到一個鋪面一樣，越是租金高漲的店面，越是意味著這里有著更好的市口，更大的商機。

香港銅鑼灣，珠寶首飾金表店鱗次櫛比，有誰看到過手機貼膜的小店在那里傲然生存？

那些人跡渺渺的鬼城，商鋪價錢再便宜，可有聽說財大氣粗的浙江朋友們出手去投資？

放心吧，但凡是能開著店的，就能賺到錢。

存在的，就是合理的。

對商鋪投資的忠告

商鋪投資相對于酒店式公寓和寫字樓，投資回報率明顯高于兩者，在目前市場的情況下，商鋪的投資收益率為8%-10%；從價格來看，2009年左右，蘇州商鋪價格僅處在12000-16000元/平米之間；而2011-2013年蘇州商鋪的價格已經(jīng)在2-3萬元/平米不等，某些熱銷商鋪甚至漲到7—8萬元/平米，為年租金投資成本8%-10%，同時商鋪的價格也在以每年10%-20%的速度增長。在選對商鋪投資的情況下，如果投資者是貸款購買商鋪，因需支付銀行利息，收益會打折，但總體算來，商鋪投資回報率的年收益不會少于8%。尤其是一些小面積、低總價的商鋪，無論從承擔(dān)壓力上，還是長期穩(wěn)定的回報率，均讓投資客無法抗拒。

一般來說，商鋪物業(yè)單價明顯高于住宅單價，所以投資總額會更高，而且投資風(fēng)險也明顯高于住宅，普通的住宅物業(yè)由于投資金額較小，出租以及轉(zhuǎn)售都比較容易，所以投資者所承擔(dān)的風(fēng)險也較小。但是，如果投資者能夠選擇好商鋪物業(yè)，投資回報率理所當(dāng)然會高于住宅，而且商鋪無所謂房屋損耗率，待商圈越來越成熟的時候，租金收益就會越來越高，價值也會更高。總的來說，商鋪投資就是高投入高風(fēng)險高回報率。

因此一位曾操盤過多個商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售經(jīng)理給予廣大投資這一些忠告。由于投資商鋪前期投入較大，特別是一些新的商鋪，市場不太成熟，因而出租率及租金都會比較低，但是待市場成熟，升值空間將不可估量，因此投資商鋪比較適合長期持有及資金比較充裕收入較高穩(wěn)的人群。另外如果投資商鋪，前期看房時，不僅要了解商鋪的實際情況，更要了解該地區(qū)的商業(yè)開發(fā)潛力。因此首先，市面和樓層因素最重要，成熟的社區(qū)往往店家密集，對投資者較為有保障。其次，如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。第三，準(zhǔn)確的市場定位則可以大大提高投資的回報。雖然這類產(chǎn)品價格較為高端，但穩(wěn)定的租金回報確實適合追求穩(wěn)定投資的人士。

（來源：城市商報）