蘇州古城區，商圈密集，人流巨大，可說是寸土寸金。你說，在這里，租個商鋪得多少錢？

怎么也得兩三萬一年吧？

兩三萬？那是一個月！在這里租商鋪，看中的就是黃金般的市口，如潮的客流。兩三萬起步，還得要承受每年10%左右的漲幅。

或許常在古城區一些大街小巷閑逛的MM們，會注意到這里的商鋪開開關關猶如人間離合。那么，在這塊寸土寸金的地面上，找一個紅火的市口，租一個旺鋪究竟要承受多大的租金壓力呢？記者在古城區若干繁華街道，做了一個不完全調查。

近年來，蘇州古城區的臨街商鋪租金價格漲幅，在8%到12%不等，基本與蘇州經濟發展的速度平行。

鳳凰街

生意難做，租金照漲不誤商鋪年租金：

30平米，15萬-20萬

漲幅調查：10%

在人來車往的鳳凰街，主營女裝的“鳳凰壹百”的老板娘蘇青（化名）望了望自己親手貼在玻璃門上的“門面出租”告示，又拐入旁邊不足5平米的格子鋪。告示已經貼出去有段時間了，卻一直沒有轉手出去。所以，當記者上前咨詢租鋪信息時，蘇青表現出極大的熱情。

蘇青告訴記者，她在這開店五年了，鳳凰街人流量很大。格子鋪夏天用來賣冷飲的，很火的！秋冬季節生意不行就尋思著租出去。當記者問及租金，蘇青豪爽地給出月租5000元的價。看記者有些猶豫，蘇青忙解釋說，這個價格真不會貴，她自己的衣服店30平米，現在年租金20萬左右，樓上也是她承租下來，如果我們需要大空間，她可以搬到樓上。“生意是越來越難做，但是租金每年都要漲的，這是鳳凰街的行情。”蘇青指出，5000元的月租只是今年給出的價錢，逐年還會有小幅增長。面對高昂的租金，蘇青說一要留住老客戶，二是產品的價格。記者隨便翻了幾件衣服，價格大多300以上，一條粗布裙子折后賣到279元，一件普通的襯衫標價644元，而衣服品牌多為國產的阿依谷。

離這家店幾米遠，有一個“吉人一品煙酒商行”，30平米的店鋪一分為二，一半賣童裝一半賣煙酒。30出頭的老板唐先生正蹺著腿在上網，好生悠閑。而當聊起鳳凰街的鋪頭租金和生意時，唐先生站了起來并抓了抓頭。“這四五年來，沒有哪一年租金是不漲的，年年漲，每年漲10%左右。”唐先生說，鳳凰街的大房東很大一部分是浙江的投資商，他就是和自己的溫商房東簽了4年合同。第一年租金12萬，現在第四年就漲到15萬了。算下來，近三年房租是每年長1萬，從4000每平米漲到5000元。

租金大漲，生意卻不是很好做。唐先生還告訴記者，自打國家的“禁酒令”、“禁三公消費令”下來后，做生意是如履薄冰。原本賣個童裝勉強糊口，靠煙酒賺點錢。現在煙酒也指望不上了。對于轉租，唐先生搖了搖頭，他13㎡的童裝店8萬~10萬，每平米5000~6500元。但是他只能整套轉出，因為還要收回10萬的轉讓費。

十全街

連年猛漲，逼退大量商家商鋪年租金：

30平米，15萬左右

漲幅調查：兩年漲一萬

在十全街臨街的店鋪中，記者問了好幾家店鋪都鮮有超過10年甚至5年以上的。幾番打聽，靠近鳳凰街與十全街紅綠燈的某美甲店開了有10年之久。當記者來該店詢問租金，店員立即謹慎起來，表示只是打工的不清楚。而3米遠的“UU·悠悠”服裝店的女老板向記者透露，十全街的店鋪租金要看位置和老板的，但基本上是兩年漲一萬。她在這十全街呆了兩年，30㎡的鋪頭年租要15萬。而那家美甲店，因為入駐早，聽說簽的是長期合同，估計還挺有賺頭。

此外，在十全街靠近人民路段，有七八家店鋪或在重新裝修、或貼出轉讓告示。而在十全街中間段，整條大街冷冷清清，原來的酒吧也所剩無幾了，取而代之的服裝店、美食店有三分之一接近11點還未開門。

一家名為“D*Z”服裝店的負責人向記者透露，十全街西半邊人流量不行，每年瘋長的租金逼退一批，但又有人接棒而上。這邊的臨街店鋪除了煙草、銀行能堅持5年以上，大部分都是撐個2-3年。而瘋長的租金最后只能讓消費者承受。記者翻看該店的服裝，短款羽絨服在1300元以上，給個6折也近800元，多為外貿貨。“租金漲得太兇猛，生意難做，這邊好幾家美甲店都是組團才能打折的，要人流量啊！”

十梓街

緩慢上漲，店鋪周期太短商鋪年租金：

20平米，9萬-10萬

漲幅調查：五年漲兩萬

與十全街和鳳凰街相鄰不遠，但是提到十梓街鳳凰街商鋪，老板都會“呵呵”一笑，因為十梓街的人流量實在不能和“金貴”的鳳凰街相提并論。記者調查發現，十梓街的租金和鳳凰街的還是有一定差別的。這條街上的鋪頭改頭換面的速度卻很快。

在十梓街朝附一院方向，原有一家40平米的水果店，11月突然貼出轉讓告示。知情人士記者透露。這家店的租金只要20萬/年，擱在十全街要50萬左右，但是開了半年水果店就歇業了。而在水果店斜對面也有幾家店鋪大門緊鎖，也貼出轉讓告示。

經常“掃街”的朱女士告訴記者，十梓街上的老店不多，除靠鳳凰街的幾個老店外，多數店鋪周期都很短的。就以“寸草堂”旁邊剛開2個月的外貿毛衣店來說，3年換了3家雇主，最開始是龍子太郎，再是集雅玉器，而今是毛衣店，剛開2個月。邊上的彩票店，基本上1年就換主，賣過化妝品、冬蟲夏草、保健品等。“十梓街上超過2年的算久的了，有的是半年或1年就搬走了”。

“這條街租金不算貴，我在這5年，租金漲了2萬。”十梓街上一家服裝店店主向記者透露，2008年租下20平米的鋪頭，租金是7萬，5年過去了，現在是9萬。“不過也分房東，我的房東人好，但整體上比鳳凰街是要低一半左右。”

租金低，上漲也緩慢，緣何店鋪周期還是短？在十梓街開店5年的外貿店店主賈小姐給出了答案。她指出，人流量是關鍵，周末鳳凰街、十全街是人滿為患，但十梓街冷清；晚上到鳳凰街吃飯的人不要太多啊，十梓街卻黑燈瞎火的，沒幾個人，她的店6點就打烊。再低的租金，沒有客人也做不下去，這個道理放之四海而皆準。

觀前街

寸土寸金，所謂一鋪難求商鋪年租金：

觀前40平米，150萬；

周邊70平米，70萬-80萬

漲幅調查：

觀前每平米

年均漲幅1500-2000元

單從面積來看，觀前街這小小的地盤卻集中了蘇州最強大的消費力量，不但雙休日車水馬龍，人流如織，就是平時工作日，這里也絕不冷清。名聲在外的觀前街帶來了密集的人流，也催生出了這里高昂的鋪位價格。

在觀前街主街東面，記者看到一家“銀飾世家”正在裝修。負責人何先生告訴記者，40多平米的店面，年租金150萬元。平均每平米約3.75萬元。和驚人的租金一樣令人咂舌的還有每年租金的遞增速度。據何先生介紹，正在重新裝修的這家店營業已經4年，當時的租金是120萬元，4年漲了約30萬元，僅每年的租金漲幅就可以在鳳凰街的北段租下一間小店。銀飾世家總共15家連鎖店，僅觀前街上就有3家，顯然如此昂貴的鋪面租金并沒有對其構成威脅。同時，何先生的言辭間毫無意向將店面轉租，他說觀前街的租金雖然貴，但是店鋪非常搶手。

因為租金昂貴，主街是大店鋪的駐扎地，易主率很低。而觀前周邊的的商鋪變動明顯更快。在碧鳳坊，“三久妞妞現烘起司蛋糕”店旁，一家原來做果汁的店面正在招租。蛋糕店的老板介紹說，這家鋪面72平米，年租金80萬元。計算下來，平均每平米約1.1萬元。而就在兩米之外，“阿姨奶茶”也在出租自家店面。

該店員工介紹，如果加上奶茶店這幾平米的空間，整個鋪位大約70平米，年租金70萬元。平均下來，和果汁店價格相當。

面對連年上漲的租金，不少商家都表示，租金肯定是在漲的，而最影響租金的是房東。值得一提的是，觀前周邊小店數量雖然比主街多，但是很多希望轉租的店主似乎并不喜歡小鋪頭，異口同聲地表示只能整租，不接受分割出租，理由是“分割出租就不好租了”，絲毫不擔心鋪頭租不出去。

不過，這種情況可能因為租金壓力正在被打破。有些小店也正在謀劃分割店面，以進行多樣化經營。在碧鳳坊，面積不過10平米的“怕怕popball”正在將店面改造成并排的兩間，一邊仍然經營爆米花和奶茶，另外5㎡裝修成魚丸鋪。一直生意興隆的“寶島戰斗雞排”店也有新動作，不過與大家都往主街擠相反，“戰斗雞排”店卻逆流而動。兩周前，雞排店搬到了觀巷。其原來的位置在珍珠弄與宮巷交界處，現在變成了一家“別魷風味”酥炸魷魚店。作為與觀前街垂直相交的最主要的一條巷子，宮巷的人流很旺。“雞排店品牌已經比較成熟，搬到這里面積大，可以進行一些相應的改造，轉變經營方式。”店員表示，對于品牌店，地段的重要性已經讓位于規模。

石路

租金便宜，但是人氣不旺商鋪年租金：

每平米4000-7000元

漲幅調查：

每年1000-2000元

在蘇州的步行街中，石路的地位僅次于觀前街。但是現場來看，石路的人氣雖然強過鳳凰街和十全街，但是較之于觀前，還是遠遠不如，因此這里小店鋪的租金便宜很多，易主率依然較高。

在東西向步行街上，記者看到沿街好幾個店面都關著門。順著指示牌找到傳說中的“女性街”，街道中央，一字排開“鴿籠”似的小小店鋪，大的約10平米，小的五六平米，綿延約百米，大多經營首飾、提包、手套、帽子、美妝等。

一家原名“七彩精品小屋”的小店正在招租，透過緊閉的門窗可以估算出面積大約7平米，隔壁的艾米拉美甲店老板鄧寒冬告訴記者，這樣的店面租金應該在5萬出頭，一年一簽，年漲一至兩千元。拋開漲幅不計，目前平均每平米的年租金約7100元。與鄧寒冬的小店相比，貼墻的一排稍大些的店鋪就比較脆弱了，好幾家都在轉租。其中一家仍在營業的服裝店玻璃門上已經貼出大大的“轉租，無需門面費！”店主賈先生是安徽人，聽見記者表示出租鋪面的意向，忙熱情地介紹說自己的店才開了3個月，店面要明年2月才到期，但是現在急著脫手。

“樓下35平米，樓上44平米，加起來差不多80平米，17萬。”賈先生報了個價，并聲明只能整租，不能分割出租，但是如果租下來可以再自行分割轉租；且樓上樓下組成“套餐”，租一層是17萬，租兩層也是17萬。計算下來，如果租下兩層，均價只有2125元/平米；如果租一層，均價4857元/平米，仍然遠遠低于觀前街副街的鋪面均價。在賈先生店里，記者看到，雖然沒有張貼打折提示，但是儼然已經進入“甩貨”狀態。之所以這么急著出手，賈先生表示是因為自己還有其他重要的項目，但是同時也是因為自己不擅長賣服裝，石路的店鋪生意也沒有觀前街好，自己的店鋪靠近正街，位置尚好，到了更往里面的位置，生意更冷清。

記者手記

存在就是合理

這是最好的年代。

商鋪租金的高漲，意味著這個地區消費能力的強大，意味著這個地區民間財富的聚集。外強中干的城市，是不會有高漲的商鋪的，更不要說連人都沒有的鬼城。從這一點上，我們不難得出結論：蘇州，正處在一個飛速增長的時代，并且蘇州還在加速。

然而，商鋪租金的飛漲，會讓一些小店家不堪負擔黯然離場，讓受不了利潤成本壓縮的商家另覓寶地。或許有一天，某個繁華的商業街上，微利的店家，哪怕再飛蛾撲火，也只能死在殘酷的今晚，看不見明天的太陽。

但是，這或許就是合理的狀態。

市場永遠是平衡的。就像每一次換手機，就會淘換一批朋友。一個業態的租金成本無利可圖，就會有另一個更大利潤的業態進入。每一次商鋪漲價，都會對一條街的商業形態產生影響。十全街是怎樣從一條酒吧街變成現在的綜合體？鳳凰街的餐飲為什么大多是廚房成本低的火鍋店？市場的背后，無形的手操控著一切。

商家們嘴上對于飛漲的租金是不滿的，但是就算十梓街的鋪面更便宜一些，看重人氣的商家也止不住想換到十全街上去的念頭。就像觀前街上搶也搶不到一個鋪面一樣，越是租金高漲的店面，越是意味著這里有著更好的市口，更大的商機。

香港銅鑼灣，珠寶首飾金表店鱗次櫛比，有誰看到過手機貼膜的小店在那里傲然生存？

那些人跡渺渺的鬼城，商鋪價錢再便宜，可有聽說財大氣粗的浙江朋友們出手去投資？

放心吧，但凡是能開著店的，就能賺到錢。

存在的，就是合理的。

對商鋪投資的忠告

商鋪投資相對于酒店式公寓和寫字樓，投資回報率明顯高于兩者，在目前市場的情況下，商鋪的投資收益率為8%-10%；從價格來看，2009年左右，蘇州商鋪價格僅處在12000-16000元/平米之間；而2011-2013年蘇州商鋪的價格已經在2-3萬元/平米不等，某些熱銷商鋪甚至漲到7—8萬元/平米，為年租金投資成本8%-10%，同時商鋪的價格也在以每年10%-20%的速度增長。在選對商鋪投資的情況下，如果投資者是貸款購買商鋪，因需支付銀行利息，收益會打折，但總體算來，商鋪投資回報率的年收益不會少于8%。尤其是一些小面積、低總價的商鋪，無論從承擔壓力上，還是長期穩定的回報率，均讓投資客無法抗拒。

一般來說，商鋪物業單價明顯高于住宅單價，所以投資總額會更高，而且投資風險也明顯高于住宅，普通的住宅物業由于投資金額較小，出租以及轉售都比較容易，所以投資者所承擔的風險也較小。但是，如果投資者能夠選擇好商鋪物業，投資回報率理所當然會高于住宅，而且商鋪無所謂房屋損耗率，待商圈越來越成熟的時候，租金收益就會越來越高，價值也會更高。總的來說，商鋪投資就是高投入高風險高回報率。

因此一位曾操盤過多個商業地產項目的銷售經理給予廣大投資這一些忠告。由于投資商鋪前期投入較大，特別是一些新的商鋪，市場不太成熟，因而出租率及租金都會比較低，但是待市場成熟，升值空間將不可估量，因此投資商鋪比較適合長期持有及資金比較充裕收入較高穩的人群。另外如果投資商鋪，前期看房時，不僅要了解商鋪的實際情況，更要了解該地區的商業開發潛力。因此首先，市面和樓層因素最重要，成熟的社區往往店家密集，對投資者較為有保障。其次，如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。第三，準確的市場定位則可以大大提高投資的回報。雖然這類產品價格較為高端，但穩定的租金回報確實適合追求穩定投資的人士。

（來源：城市商報）