據(jù)此前的一項統(tǒng)計，1979年到2012年，蘇州社會消費品零售總額年平均增幅為19.6%，然而去年的1到11月，蘇州社會消費品零售總額增長13%，其中18家大型商場僅增長2.4%，17家大型賣場增長5.4%，而同期蘇州網(wǎng)上購物總量增長了1倍。

這樣看來，蘇州實體商業(yè)的增速在明顯下降。然而，作為實體商業(yè)主要載體的商業(yè)廣場的數(shù)量卻始終處在加速度的狀態(tài)下。

據(jù)記者的初步了解，2012年蘇州中心城區(qū)新建的購物中心在20家左右；2013年，蘇州城市聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)是已超過40家，另有一定數(shù)量的在建項目。

而根據(jù)最新的調(diào)查顯示，保守估計，截止到2014年年終，蘇州市區(qū)中心城區(qū)已建成和在建中的各類商業(yè)廣場項目將至少達到80家，這其中有依托于住宅的購物廣場，也有單獨的商業(yè)綜合體，還包含了一部分專業(yè)性賣場。并且還不包含今年即將出讓的商業(yè)地塊。

引用蘇州土拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在2013年度蘇州市區(qū)出讓的133宗地塊中，商服地塊的占比已達到了57%，遠超純住宅地塊，而綜合性質(zhì)地塊中也包含了一定份額的商業(yè)成分。

“這是蘇州土地市場近幾年的常態(tài)了。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

的確，從2011年開始，商服用地所占份額始終處于高位。2011年，商服地塊數(shù)量占比達58.2%，出讓面積占比40.2%；2012年，兩項指標分別達54.4%和38.4%；2013年依然保持強勁勢頭，不過，商服面積占比縮至33.4%。

即便如此，就建筑體量而言，商業(yè)依然更勝一籌，2013年整體建筑面積共計480.7萬平方米，比住宅地塊高出了近7個百分點。

同質(zhì)化

“數(shù)量上加速度，質(zhì)量上卻幾乎是停滯不前。”商業(yè)廣場同質(zhì)化的問題已然成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

據(jù)記者的觀察，蘇州中心城區(qū)幾乎八成以上的商業(yè)廣場在前期宣傳推廣中，都會打出諸如“一站式”、“吃喝玩樂購一體化”等字眼。

“莫衷一是，開發(fā)商是為了突出商業(yè)廣場業(yè)態(tài)的豐富、完備，但恰恰忽略的是特色，淹沒的是賣點。”世聯(lián)地產(chǎn)高級研究員董曄認為。

在她看來，商業(yè)地產(chǎn)要想吸引消費力，無外乎得具備品牌業(yè)態(tài)、差異化的消費模式、絕佳的地段優(yōu)勢、完備的運管體系，亦或是開發(fā)商自身在前期的發(fā)展過程中就已經(jīng)形成了一定的品牌召喚力。

最典型的便是萬達廣場的模式，還有風靡一時的華潤萬象城，近幾年風生水起的新城吾悅廣場。就蘇州而言，較為知名的圓融星座、久光百貨，以及即將開業(yè)的天虹百貨、永旺夢樂城等等，都是依托品牌價值來搶占市場份額的。

“而相反的，一些區(qū)域性的企業(yè)，盡管已經(jīng)具備了開發(fā)實力，但開發(fā)思路老套，后期的運管缺失，導(dǎo)致整體的情況不容樂觀。”董曄指出。

據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會提供的數(shù)據(jù)，2012年以來中心城區(qū)新建的購物中心中，有近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，兩年來，已有四個大型商業(yè)項目因招商、資金等原因關(guān)閉或無法開業(yè)。

（來源：新華網(wǎng)）