據(jù)此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，1979年到2012年，蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增幅為19.6%，然而去年的1到11月，蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)13%，其中18家大型商場(chǎng)僅增長(zhǎng)2.4%，17家大型賣場(chǎng)增長(zhǎng)5.4%，而同期蘇州網(wǎng)上購(gòu)物總量增長(zhǎng)了1倍。

這樣看來，蘇州實(shí)體商業(yè)的增速在明顯下降。然而，作為實(shí)體商業(yè)主要載體的商業(yè)廣場(chǎng)的數(shù)量卻始終處在加速度的狀態(tài)下。

據(jù)記者的初步了解，2012年蘇州中心城區(qū)新建的購(gòu)物中心在20家左右；2013年，蘇州城市聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)是已超過40家，另有一定數(shù)量的在建項(xiàng)目。

而根據(jù)最新的調(diào)查顯示，保守估計(jì)，截止到2014年年終，蘇州市區(qū)中心城區(qū)已建成和在建中的各類商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目將至少達(dá)到80家，這其中有依托于住宅的購(gòu)物廣場(chǎng)，也有單獨(dú)的商業(yè)綜合體，還包含了一部分專業(yè)性賣場(chǎng)。并且還不包含今年即將出讓的商業(yè)地塊。

引用蘇州土拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在2013年度蘇州市區(qū)出讓的133宗地塊中，商服地塊的占比已達(dá)到了57%，遠(yuǎn)超純住宅地塊，而綜合性質(zhì)地塊中也包含了一定份額的商業(yè)成分。

“這是蘇州土地市場(chǎng)近幾年的常態(tài)了�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

的確，從2011年開始，商服用地所占份額始終處于高位。2011年，商服地塊數(shù)量占比達(dá)58.2%，出讓面積占比40.2%；2012年，兩項(xiàng)指標(biāo)分別達(dá)54.4%和38.4%；2013年依然保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，不過，商服面積占比縮至33.4%。

即便如此，就建筑體量而言，商業(yè)依然更勝一籌，2013年整體建筑面積共計(jì)480.7萬平方米，比住宅地塊高出了近7個(gè)百分點(diǎn)。

同質(zhì)化

“數(shù)量上加速度，質(zhì)量上卻幾乎是停滯不前。”商業(yè)廣場(chǎng)同質(zhì)化的問題已然成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)記者的觀察，蘇州中心城區(qū)幾乎八成以上的商業(yè)廣場(chǎng)在前期宣傳推廣中，都會(huì)打出諸如“一站式”、“吃喝玩樂購(gòu)一體化”等字眼。

“莫衷一是，開發(fā)商是為了突出商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)的豐富、完備，但恰恰忽略的是特色，淹沒的是賣點(diǎn)。”世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)研究員董曄認(rèn)為。

在她看來，商業(yè)地產(chǎn)要想吸引消費(fèi)力，無外乎得具備品牌業(yè)態(tài)、差異化的消費(fèi)模式、絕佳的地段優(yōu)勢(shì)、完備的運(yùn)管體系，亦或是開發(fā)商自身在前期的發(fā)展過程中就已經(jīng)形成了一定的品牌召喚力。

最典型的便是萬達(dá)廣場(chǎng)的模式，還有風(fēng)靡一時(shí)的華潤(rùn)萬象城，近幾年風(fēng)生水起的新城吾悅廣場(chǎng)。就蘇州而言，較為知名的圓融星座、久光百貨，以及即將開業(yè)的天虹百貨、永旺夢(mèng)樂城等等，都是依托品牌價(jià)值來搶占市場(chǎng)份額的。

“而相反的，一些區(qū)域性的企業(yè)，盡管已經(jīng)具備了開發(fā)實(shí)力，但開發(fā)思路老套，后期的運(yùn)管缺失，導(dǎo)致整體的情況不容樂觀�！倍瓡现赋觥�

據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)提供的數(shù)據(jù)，2012年以來中心城區(qū)新建的購(gòu)物中心中，有近半數(shù)經(jīng)營(yíng)情況不理想，兩年來，已有四個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目因招商、資金等原因關(guān)閉或無法開業(yè)。

（來源：新華網(wǎng)）