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主題:京城影院爛尾思考:淪為地產(chǎn)商“打工仔” 折射投資隱憂

綠光仙境

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保利國(guó)際影城所在地。

萬(wàn)達(dá)影城望京店所在地。

去年,北京電影票房突破18億元,影院總數(shù)突破150家,銀幕數(shù)突破820塊。不過,就在京城影院建設(shè)高歌猛進(jìn)的同時(shí),一些影院的生存狀況卻并不樂觀。這些影院或是剛剛開業(yè)不久就黯然關(guān)停,或是因?yàn)榉N種原因遲遲無法開業(yè)。類似這樣的“爛尾影院”現(xiàn)象,暴露出的是埋伏在影院建設(shè)熱潮背后的隱憂。

案例一

樣本名稱:保利國(guó)際影城

啟動(dòng)時(shí)間:2010年10月

爛尾原因:地產(chǎn)糾紛導(dǎo)致影城難以開業(yè)

從東直門地鐵站出來,迎面是一座淺棕色的商業(yè)購(gòu)物中心,名為“國(guó)盛時(shí)尚”。購(gòu)物中心大門緊閉,里面的電梯也覆滿灰塵,只有兩名保安在看守。頂樓臨街的位置,可以看到一張保利國(guó)際影城的巨幅海報(bào)。這家影院正位于國(guó)盛時(shí)尚的頂層,論規(guī)模堪稱北京最大影院之一。尷尬的是,這家影院簽約已經(jīng)三年有余,但至今仍沒有開業(yè)的跡象。

2010年10月,保利影業(yè)宣布與國(guó)浩中國(guó)地產(chǎn)公司合作,入駐堪稱東直門樞紐主體建筑的國(guó)盛時(shí)尚。當(dāng)時(shí),京城影院剛剛興起“跑馬圈地”,國(guó)盛時(shí)尚曾是各大院線激烈爭(zhēng)搶的目標(biāo)。“我們出到了一年800萬(wàn)元的租金,但沒有談下來,因?yàn)楸@隽?000萬(wàn)元的價(jià)格。”據(jù)原新影聯(lián)院線董事長(zhǎng)劉洪鵬回憶,這是當(dāng)時(shí)全國(guó)最貴的影城租金價(jià)格,簡(jiǎn)直是在搶地盤。

保利高價(jià)拿下該項(xiàng)目后,準(zhǔn)備在此投資建設(shè)一座五星級(jí)影城。按照其簽約時(shí)公布的計(jì)劃,該影城規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到7000平方米,共有9個(gè)放映廳,1500個(gè)座位。此后,保利影業(yè)很快便開始為這座影院宣傳造勢(shì),影院的內(nèi)部裝修也早已完成,但開業(yè)時(shí)間卻遙遙無期。

在電影業(yè)內(nèi)流傳的說法是,國(guó)盛時(shí)尚復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛,拖累了保利國(guó)際影城。“國(guó)盛時(shí)尚商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)混亂,發(fā)生股權(quán)糾紛,導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)體沒法開業(yè),保利影城也受牽連,變成了爛尾項(xiàng)目。”一位院線人士透露說。

“東直門這個(gè)位置很重要,我們比較想拿到這個(gè)項(xiàng)目,加上東四十條的保利劇院,想形成保利文化商業(yè)中心。”保利影業(yè)發(fā)言人劉建峰表示,保利國(guó)際影城的租金沒有外界傳的那么夸張,但遲遲不能開業(yè),確實(shí)是受到房地產(chǎn)商的影響。她認(rèn)為,影院投資建設(shè)有著不可預(yù)控的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),保利能承受前期投入的損失,并且希望將來能保住東直門這塊陣地。

不過,類似這樣地產(chǎn)商掐架,影院跟著遭殃的情況,保利并非孤例。院線人士透露,這兩年影院建設(shè)過火,一些院線沒有調(diào)查清楚就急于上馬,結(jié)果卻陷入泥潭。

案例二

樣本名稱:萬(wàn)達(dá)影城望京店

開業(yè)時(shí)間:2011年5月

爛尾原因:競(jìng)爭(zhēng)過于激烈導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善

與東直門國(guó)盛時(shí)尚類似,位于望京西路的NOVO商場(chǎng)也是鐵將軍把門,整幢大樓處于停業(yè)狀態(tài),萬(wàn)達(dá)影城望京店就位于該商場(chǎng)的六層。據(jù)附近居民說,這家影院曾于2011年5月開業(yè),當(dāng)時(shí)內(nèi)部設(shè)施比較高端,但到了2012年底,影院關(guān)門停業(yè),一年多來也沒能重新開張,成了如今的“爛尾影院”。

作為商業(yè)地產(chǎn)大鱷的萬(wàn)達(dá),在北京共有四家影城,唯獨(dú)望京店沒有落在其自己的商業(yè)體內(nèi)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)急匆匆地把影院落在這里,就是為了搶占望京這塊市場(chǎng)。不過,NOVO商場(chǎng)的地理位置并不占優(yōu),周圍居民也并不密集,萬(wàn)達(dá)影城在這里開業(yè)后,票房一直不好。有數(shù)據(jù)顯示,這家影院開業(yè)10個(gè)多月的票房收入僅有500萬(wàn)元,而京城其他三家萬(wàn)達(dá)影城的同期最低票房則超過3000多萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)不善,是該影城關(guān)停的重要原因。

望京地區(qū)的影城過于密集,早已呈現(xiàn)過度飽和的跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì),望京于2006年底開始出現(xiàn)一家星美影城,由于沒有競(jìng)爭(zhēng),票房表現(xiàn)也非常好。2010年之后,新影聯(lián)·華誼兄弟影城開業(yè),緊接著萬(wàn)達(dá)影城望京店、保利萬(wàn)和影城也相繼開業(yè)。四家影院瓜分當(dāng)?shù)?0萬(wàn)左右的人口,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)自然激烈。萬(wàn)達(dá)影城走高端路線,座位數(shù)量相對(duì)較少,自然更難生存。

不過,萬(wàn)達(dá)的教訓(xùn)似乎并沒有對(duì)后來者產(chǎn)生警示作用。不久前,大地望京新天地店正式開業(yè),當(dāng)?shù)剡有一家影城也在緊鑼密鼓籌備中。談及落戶此地的原因,大地院線市場(chǎng)部人員康洪濤表示,“望京地區(qū)的影院肯定過于密集,但北京是首都,我們?cè)诒本┍仨氂袔准矣霸骸!?/p>

事實(shí)上,各大院線“攻陷望京”,不過是其不惜代價(jià)“跑馬圈地”的一個(gè)縮影,在業(yè)內(nèi)人士看來,北京主城區(qū)的影院數(shù)量也已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)。比如王府井、東單一帶,附近就有五家影院在經(jīng)營(yíng),這里的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。

教訓(xùn)

影院淪為地產(chǎn)商“打工仔”

曾幾何時(shí),影院經(jīng)營(yíng)被視為“零風(fēng)險(xiǎn)”的好買賣,如今卻成了“高風(fēng)險(xiǎn)”的難生意。在業(yè)內(nèi)人士看來,究其原因,還是影院投資過熱所導(dǎo)致的。

“七八年前是房地產(chǎn)開發(fā)商找影院,現(xiàn)在是十幾家影院來競(jìng)標(biāo),租金水漲船高。”博納影業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理金波感慨說,2005年星美公司創(chuàng)辦世紀(jì)金源影院時(shí),享受的是“零保底租金”的待遇,2010年博納影業(yè)新建一家影院,卻花了上千萬(wàn)元租金。

影院的建設(shè),總是和大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁在一起,隨著京城可用于這一方面的土地越來越少,每當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目冒出,各大院線為了爭(zhēng)搶地盤,紛紛報(bào)出高價(jià)。康洪濤透露說,這兩年,影院向房產(chǎn)商支付的租金越來越高,一般會(huì)每年遞增10%,甚至是20%。

隨著租金上漲,影院投資成本也急劇增大。目前,新建影院平均每個(gè)座位投資為1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元,建一家擁有上千座位的影院,起碼要花2000萬(wàn)元,盡管電影票房在持續(xù)高漲,但新影院要想實(shí)現(xiàn)盈利卻越來越難。“七八年前,新開一家影院,三年就可收回成本;三四年前,五六年能收回成本;現(xiàn)在,十年能收回成本的項(xiàng)目,就已經(jīng)很不錯(cuò)了。”劉洪鵬坦言。

在劉洪鵬看來,影院建設(shè)門檻并不高,而盯上這一領(lǐng)域的行業(yè)外熱錢又太多,才導(dǎo)致非理性競(jìng)爭(zhēng)不斷惡化。他特別提到,萬(wàn)達(dá)、華誼兄弟、博納等電影制作公司,為了多放映自家公司的電影,出于完善產(chǎn)業(yè)鏈的角度考慮,紛紛開設(shè)自家的院線,即使影院投資成本高一些,他們也愿意搶著去建,無形中又抬高了建設(shè)成本,有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)之嫌。

瘋漲的租金和經(jīng)營(yíng)成本,已使一些新影院經(jīng)營(yíng)不佳,甚至淪為地產(chǎn)商的“打工仔”。劉建峰認(rèn)為,這些影院再支撐兩三年,就有可能選擇轉(zhuǎn)型,到那時(shí)候,影院行業(yè)才會(huì)變得更加專業(yè)、理性。康洪濤則表示,北京城區(qū)已經(jīng)缺少市場(chǎng)空白點(diǎn),他所屬的大地院線今后將重點(diǎn)到遠(yuǎn)郊區(qū)縣建設(shè)影院,但也不過是找地方“填空”,不會(huì)再盲目扎堆兒建設(shè)。

(來源:人民網(wǎng))

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