凈資產負債率達804%。為滿足資金需求，泰禾集團從銀行、信托、股權基金等機構不斷地以地塊抵押、對外擔保、控股股權質押等方式來進行融資。

1月19日，備受關注的昔日地王項目—泰禾北京院子，因“限高令”拖延數月后終于拿到住宅項目預售許可證，而該項目此次獲批的住宅預售均價為7.6萬元/平方米，這一價格明顯低于此前市場盛傳的10萬元/平方米。

“這和泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾”，000732.SZ）的資金鏈緊張有關，為了盡快拿到預售證，因此在價格上做了讓步。”一位接近泰禾高層的業內人士告訴記者。

2013年，不愿偏安福建一隅的泰禾，在福建、北京、上海等城市共掠地12宗，耗資高達195.3億元人民幣，按照地產行業平均融資成本計算，其僅為拿地支付的財務成本就高達30億元，但是泰禾年報顯示，公司2012年度實現營業收入26.02億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤只有3.44億元。

換言之，泰禾2012年全年的營業收入還不夠支付2013年的拿地利息。與泰禾急速擴張相伴的則是其多處財務指標告急—2013年三季報顯示，其資產負債率達81.9%，凈資產負債率達804.5%。

另一方面，就在半個月前，泰禾集團發布公告，其下屬公司福州中夏擬與金融機構合作。泰禾同意為其提供擔保，最高擔保額度達到了39億人民幣，時間為5年，截至目前，泰禾集團實際對外擔保總額高達171.77億元人民幣，占據泰禾最近一期經審計凈資產的764.27%；泰禾股權更是已接近完全抵押。

當記者想就此采訪泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男時，對方以“不接受不熟悉的記者的采訪”為由婉拒了記者的采訪要求。

超高負債率危局

2013年，泰禾的身影頻頻出現在北京市國土局交易大廳，1月份泰禾集團首先在北京朝陽區斥資18.5億元拿下孫河地王，樓面價達到2.84萬元/平方米，在上半年全國住宅用地成交樓面地價排名中位居前列；4月份，泰禾集團以19.3億元競得北京通州臺湖鎮251畝宅地，溢價率高達112%；之后在5月20日又以11.25億元拿下臺湖鎮另一宗地塊，成交樓面地價更是高達1.9萬元/平方米，成為北京通州新地王。

事實上，泰禾集團在全國范圍幾乎以每月一宗的頻率刷新著拿地紀錄，“黃總有點瘋！”連地產大佬任志強都忍不住在微博上如此評價泰禾在土地市場上的表現。

力壓萬科、融創等一線房企拿下地王固然令人矚目，但是泰禾的“底氣”卻不如土地市場那般耀眼，記者查閱泰禾歷年年報發現，泰禾的業績并不樂觀，2010年泰禾集團銷售額為27.12億元，2011年為26.41億元，2012年為26.02億元。

據泰禾2013年前三季度的財報顯示，泰禾的凈資產僅為30.4億元，業務收入為27.93億元，凈利潤5.21億元，而泰禾一年內到期的非流動負債為19.33億元，短期借款為50.7億元、應付其他款項為24.70億元，長期借款為86.14億元，凈負債率更是達到了804.5%，負債率超過了80%，達到了81.9%。

“泰禾是典型的激進派，尤其在北京、上海等地，拿地動作大，且價格也高。如果從目前的營業收入看，可以看出，不高的收入，卻試圖支撐驚悚的擴張態勢。其瘋狂程度在2013年的房企中相對凸顯。”上海易居研究所研究員嚴躍進告訴記者。

盡管1月10日晚間，泰禾集團發布2013年度房地產業務銷售情況簡報顯示，2013年1-12月公司累計實現銷售合同金額124.44億元，與2012年度相比增長約100%，但是時間差還是讓泰禾的資金鏈壓力重重。

為了滿足資金的需求，從2012年開始，泰禾集團從銀行、信托、股權基金等機構不斷地以地塊抵押、對外擔保、控股股權質押等方式來進行融資，先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業信托等機構合作，為下屬企業做對外擔保，獲取大量的資金來滿足其瘋狂擴張的需要，截至目前這個金額已經達到了171.77億元人民幣，而2012年這個數字僅有52.24億元人民幣，相差3倍有余。

據Wind資訊統計，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計質押的股份數為6.8億股，占公司總股本的66.9%。

“泰禾確實存在較大的財務風險，對外擔保總額占近一期經審計凈資產的紅線為50%，而泰禾已經遠遠超過此比例，而泰禾的資產負債率也已超過80%。泰禾的資金鏈抗風險能力較弱，一旦某個環節出現危機，公司的整體運營將受到巨大沖擊。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受記者采訪時說道。

中原地產市場總監張大偉也對記者表示：對于一個企業來說，如果沒有一定的資金來源，而只是依靠大量的融資來解決資金的話，不僅成本會提高，而且資金壓力也會變得很大。

真的高周轉嗎？

對于某些房地產企業而言，“高杠桿”、“高負債”并不是陌生而可怕的事情，只要周轉夠快，似乎一切都不是問題。

泰禾集團董事長黃其森亦曾表示：“90%的項目都要走高周轉路線，保證項目在7-8個月開盤，這是我們跟每一個團隊鐵定的任務。”

但是事實真的如此嗎？2013年4月10日，泰禾以19.3億元的價格拍得北京市通州區臺湖鎮4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊(F3其他類多功能用地)、4-1-022地塊的使用權(F2公建混合住宅用地)，溢價率112%。

10個月過去了，記者來到該地塊時，卻發現這里依舊是雜草叢生，一片荒蕪，絲毫沒有要動工的跡象。然而就在該地塊北面500米外的東亞-印象臺湖卻是建設得熱火朝天（該項目2011年以不到5000元/平方米的樓面價格拿地，2012年開始銷售），工程完成了十之八九。

事實上，泰禾拿下該地塊的樓面地價為每平方米1.18萬元，僅僅兩天后，萬科首開聯合體就以約9722 元/平方米樓面地價競得容積率2.0的相鄰地塊；8月14日，萬科二次發力，以9810元/平方米的樓面地價拿下附近的高容積率商業用地。

雖然泰禾出手時的樓面地價并不算最高，但也絕對不便宜，而已經開盤的東亞-印象臺湖，其住宅部分銷售均價只有每平方米15900元人民幣，辦公部分更是每套75萬元起，都給泰禾帶來了不小的壓力。事實上，即使這樣的定價，東亞-印象臺湖的銷售也并不理想，以至于住宅二期遲遲沒有開盤。

如果比照東亞-印象臺湖的定價，加上融資成本、宣傳成本等，泰禾肯定賠錢，泰禾當然希望等待土地溢價，但是等下去其資金壓力又將變大，這是一個兩難的選擇。”前述不愿具名的業內人士告訴記者。

另外一個備受關注的地王項目是位處朝陽區孫河鄉北甸西村的北京院子，該項目在2013年11月份已經做好入市準備，但是年前停批4萬元/平方米以上的高價房預售許可的“限高令”，打亂了泰禾的整個計劃，不僅耗費了泰禾高昂的前期宣傳費用，也讓泰禾借此項目回籠資金的計劃成空。

事實上，泰禾實在不算一個“高周轉”的典型，泰禾于2004年便已經開賣的“運河岸上的院子”，銷售至今已經有近10年了，卻仍然有很大一部分房子沒有售出。而造成這樣的原因除了價格因素外，該項目所處的地段和與其價位不符的配套設施也占了極大的因素。

泰禾之所以瘋狂拿地，是源于泰禾集團董事長黃其森布局全國的夢想。

在嚴躍進看來，泰禾確實表現了過于樂觀的預期，管理層從某種程度上也需要反思。

瘋狂擴張后前途堪憂

1月8日，泰禾公告稱擬在2014年度增加土地儲備，授權公司經營班子在2014年度在總額不超過100億元額度內決定并全權處理購買土地。而在2013年初該公司授予經營班子買地金額的數字為50億元。

不止在住宅市場布局全國，在商業地產方面泰禾也可謂狂飆突進。泰禾集團2012年年報顯示，泰禾將“持續發展高端商業地產，未來3-5年內開發10-20個地標級超大綜合體”，泰禾董事長黃其森則對外宣稱，要在三到五年做20-30個泰禾廣場，甚至定下了“學習萬達，趕超萬達”的宏偉計劃。

黃其森曾經公開表達：萬達在廣東準備做30個萬達廣場，我想泰禾在那邊做10個也一點不為過。

殷旭飛告記者：受到政策的嚴格管制，以及房地產供給量的迅速擴張，2014年樓市整體增速將趨緩。三四線城市房價甚至有下跌風險，而一線城市由于人口吸引力較強，樓市的抗跌能力相對較高，但是增速同比將有所降低。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌此前接受記者采訪時也表示，目前正在建設中的商業地產是已經建成的4倍，而處在規劃立項中的商業地產項目又是在建的商業地產的4倍，所以我們要警惕商業地產過度的同質化和泡沫化。

記者采訪的業內人士大多認為，在未來樓市走勢十分不明確的情況下，泰禾以如此高昂的成本來拿地，是具備很大風險的。一旦樓市發生動蕩，房價上漲速度趨緩，都會導致泰禾銷售額度的預期出現問題，一旦高周轉模式遇到挑戰，勢必會給泰禾的資金鏈造成極大的負擔。

泰禾集團三季報顯示，截至2013年9月底，長短期借款總額為136.84億元，但期末的貨幣資金余額僅為24.05億元。

“閩派地產融資的特點是逆經濟周期進行高杠桿率的融資。如果泰禾每個項目都如此激進，那么，看似贏取了地盤，最后卻要丟了市場。”嚴躍進最后表示。

（來源：時代周報 趙卓）