十幾家比鄰的沿街店面，或是空置或是租給“臨時(shí)甩賣”———短短一段時(shí)間，淮海路商業(yè)街上竟出現(xiàn)“空鋪潮”。記者采訪獲悉，淮海路街鋪目前租金在35-65元/平方米/天，這項(xiàng)高昂的成本使不少租戶不堪重負(fù)。
而在業(yè)內(nèi)人士眼里，這一西起瑞金路東至重慶路的淮海路中段，原先即便租金再高，也仍是“一鋪難求”的商業(yè)黃金寶地。如今出現(xiàn)“空鋪潮”，一方面是因?yàn)楦咦饨鹫w吞噬著實(shí)體零售業(yè)利潤(rùn)；另一方面，隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢(shì)，類似淮海路的條狀商街，越來(lái)越受到徐家匯、五角場(chǎng)等塊狀商圈威脅。
空置招租最長(zhǎng)已半年淮海中路現(xiàn)“空鋪潮”
淮海中路北面一側(cè)，從700多號(hào)至300多號(hào)，十幾家沿街鋪面或是大門緊鎖貼上“招商熱線”，或是租給古玩、羽絨服等“臨時(shí)甩賣”。據(jù)了解，目前這一帶街鋪?zhàn)饨痖_(kāi)價(jià)范圍在35-65元/平方米/天。
十幾家商鋪半年間撤離
日前，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，西起瑞金路東至重慶路的淮海路中段，自去年下半年來(lái)，遭遇商家集中撤離，出現(xiàn)“空鋪潮”。
在茂名路和瑞金路間的巴黎婚紗旁，淮海中路700多號(hào)原先的服裝品牌專賣店已被一家資產(chǎn)管理公司取代。采訪中，記者了解到，該公司目前正負(fù)責(zé)這里的店面招商出租。“招商進(jìn)行了2個(gè)月。”據(jù)該公司丁先生介紹，1到2樓共3500平方米，招商方向是快時(shí)尚品牌，面積可進(jìn)行500-1500平方米大小不等的分割，3到5樓則準(zhǔn)備招餐飲。
無(wú)獨(dú)有偶，從這家大面積的空鋪往東走，過(guò)了瑞金路，一直到淮海中路638號(hào)，又是一家正在招租的門面。緊鎖的大門上張貼了大幅的“招租熱線”，記者撥打過(guò)去，對(duì)方張先生稱：“這里1到2樓共有300平方米，原來(lái)的‘海瀾之家’服裝專賣店半年前就不做了。”據(jù)了解，該店鋪隸屬上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司。
除了閉門招租，也有店鋪?zhàn)銎鹋R時(shí)生意。記者實(shí)地走訪看到，淮海中路614號(hào)門店已被用作某品牌羽絨服的特賣場(chǎng)地，過(guò)渡的同時(shí)也在對(duì)外進(jìn)行招租。據(jù)了解，原來(lái)的米蘭婚紗攝影在此扎根多年后，于去年12月撤下店招徹底退出了淮海路，轉(zhuǎn)而遷往青少年用品商店5樓。 600號(hào)的正章洗衣店與原本相鄰的達(dá)芙妮女鞋專賣店已改頭換面，兩家門面的一層相互打通，現(xiàn)如今是一家古玩店。據(jù)該店老板介紹，達(dá)芙妮早已搬走，而正章洗衣店將一樓店面出租，自己則搬至二層營(yíng)業(yè)。“開(kāi)張才幾個(gè)月，生意一般般，可租金每個(gè)月要20多萬(wàn)元。”老板表示，租期一到他就準(zhǔn)備撤走。據(jù)了解，這里幾家店鋪隸屬上海淮海集團(tuán)。
關(guān)張潮蔓延淮海中路北側(cè)
此外，還有566號(hào)至576號(hào)的3間連鋪正待出租。相鄰上海銀行的保安告訴記者，婚紗、服飾、黃金、玉器……這三間店鋪?zhàn)饪蛽Q了又換，最近半年來(lái)更是一直沒(méi)能成功租出。在成都南路路口，原先的上海移動(dòng)通信公司淮海路營(yíng)業(yè)廳，也于去年9月初悄然停業(yè)。對(duì)于搬遷理由，上海移動(dòng)方面表示是出于業(yè)務(wù)調(diào)整。
知情人士告訴記者，536號(hào)銷售首飾及手表的某時(shí)尚品牌專賣店，本月底合約到期后，不打算續(xù)約。
“附近開(kāi)了關(guān)、關(guān)了開(kāi)的店鋪太多了，還有一些根本租不出去。”淮海中路上510號(hào)的海賽珂手表已停業(yè)不短時(shí)間，可自從去年11月貼出招租廣告，至今無(wú)人問(wèn)津。隔壁翡翠源的店員陳小姐告訴記者，曾經(jīng)有人來(lái)看過(guò)店面，但由于租金價(jià)格過(guò)高，終究不了了之。
而關(guān)張或臨時(shí)出租的十幾家店面，往東過(guò)了重慶中路和淡水路，一直蔓延到淮海中路北側(cè)的300多號(hào)。
原因
日平均租金每平米44元客流下滑不堪重負(fù)
據(jù)記者了解，過(guò)高的租金或是這一帶目前遭遇“空鋪潮”的原因之一。此外，缺乏整體規(guī)劃特色打造、配套交通停車餐飲缺失等，造成的客流下滑，也是橫亙?cè)谶@一老牌商業(yè)街前的“路障”。不過(guò)，也有人認(rèn)為，未來(lái)此段將有大體量商業(yè)項(xiàng)目落成，這些“空鋪”或許也在等待新一輪漲租。
日租金每平方米35-65元
知情人士告訴記者，上述提到的亦谷女裝入駐淮海路半年撤離，主要是由于租金貴，入不敷出。“雖然有作為形象展示店的目的，但品牌仍希望淮海路門店至少能保本，而實(shí)際情況相去太遠(yuǎn)。相比南方友誼商場(chǎng)、正大廣場(chǎng)等銷售較好的專柜，淮海路銷量著實(shí)慘淡。”
據(jù)記者了解，同樣撤離淮海路的某女鞋品牌，200平方米的店面年租金280萬(wàn)元（38元/平方米/天）。“在這里租了三四年，如今人氣不如以往，客流下滑，經(jīng)營(yíng)虧損，所以租約到期后就不續(xù)租了。”相關(guān)人士說(shuō)。
去年5月入駐淮海中路458號(hào)的亦谷女裝，半年后于去年年底撤離。“加上原先邊上的‘蘇菲雅’攝影，一共1200平方米，年租金在1380萬(wàn)元左右，約相當(dāng)于31.5元/平方米/天。”該店鋪靠近重慶中路，其代理公司工作人員王小姐告訴記者：“像淮海中路上100-200平方米的店面，報(bào)價(jià)達(dá)到60元/平方米/天也很常見(jiàn)。”
按位置、面積等不同，淮海路此段各種沿街店面租金最大差異達(dá)翻倍。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，淮海路街鋪平均租金范圍在35-65元/平方米/天，淮海路上商場(chǎng)的平均租金在44.2元/平方米/天。有數(shù)據(jù)顯示，就去年新開(kāi)張的iapm為例，其一層租金平均每月1800元/平方米，即為60元/平方米/天。
業(yè)內(nèi)人士指出，淮海路街鋪35-65元/平方米/天的租金，與商圈內(nèi)商場(chǎng)和購(gòu)物中心相當(dāng)，但相比之下，目前購(gòu)物中心人氣更旺，所以會(huì)出現(xiàn)零售商對(duì)街鋪?zhàn)饨鹜鴧s步的現(xiàn)狀。
缺乏特色客流大幅下滑
不過(guò)，據(jù)了解，淮海路街鋪?zhàn)饨鸾鼛啄昶鋵?shí)并未漲價(jià)，此前兩三年比現(xiàn)在更高出一籌。因而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該商業(yè)街中段整體客流下滑，導(dǎo)致品牌零售商不愿再承受原有的租金。 淮海路上的一位“房東”向記者透露，相比前幾年，目前沿街門面的租金并非最高點(diǎn)。他舉例表示，一個(gè)眼下租金開(kāi)價(jià)40元/平方米/天的店鋪，最高價(jià)位出現(xiàn)在兩三年前，那時(shí)能租出60多元。
“以前淮海路上但凡有一個(gè)店面空出，想要接手的下家可以排起長(zhǎng)隊(duì)，很有點(diǎn)‘搶’的意味在里頭。”據(jù)上述“房東”表示，店鋪?zhàn)饧s一般三年一簽，當(dāng)時(shí)的租金更有每一簽都要漲一漲的慣例，可店家們依然“甘之若飴”。
第一太平戴維斯研究部助理董事張琳向記者分析，淮海路街鋪的租金在過(guò)去兩三年變化不大，與南京東路相比，淮海路街鋪?zhàn)饨疬�略遜一籌，但南京路人流量也更大。
他談到，淮海路購(gòu)物中心新項(xiàng)目增多后，其租金比之前有小幅上漲。“目前看，購(gòu)物中心吸引力比沿街門店大，淮海中路兩頭新項(xiàng)目多了，中間除了上班族和居民，其他人群客流并不多。”
我們的調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于淮海中路上不同商業(yè)定位的分段，受訪者中平時(shí)選擇逛街最少的是中段沿街，僅占比12.32%，而黃陂南路和陜西南路地鐵站附近的商場(chǎng)則分別達(dá)48.28%和20.20%。而占比70.94%的受訪者去淮海中路逛街，主要目的是去老字號(hào)餐飲和食品店消費(fèi)，這一選擇超過(guò)了在百貨或街邊專賣店購(gòu)物以及休閑娛樂(lè)等。
上述“房東”表示，春節(jié)前后的淮海路原來(lái)都異常熱鬧，“現(xiàn)在空空蕩蕩得簡(jiǎn)直可以溜冰”。“淮海中路中段兩側(cè)的物業(yè)分屬永業(yè)集團(tuán)、淮海集團(tuán)、益民集團(tuán)等多家企業(yè)，南側(cè)不少店面至今都由‘房東’自主開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，一些老牌商店也具備吸引客流的特色。”他告訴記者，北側(cè)沿街店鋪大多出租招商，但房東各自為政，缺乏整體招商規(guī)劃，沒(méi)有帶動(dòng)人氣的商業(yè)亮點(diǎn)。
“空鋪”或待新一輪漲租？
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前的淮海中路上的這些“空鋪”正在等待新一輪漲租。
采訪中，不少附近商鋪的店員及業(yè)主表示，淮海中路中段南面萬(wàn)得城的撤出，帶走了周邊的人流。
據(jù)了解，萬(wàn)得城前身是曾經(jīng)知名的華亭伊勢(shì)丹，由于經(jīng)營(yíng)慘淡、租金昂貴，2008年，經(jīng)營(yíng)15年的伊勢(shì)丹撤出淮海路。2013年，開(kāi)業(yè)2年的萬(wàn)得城最終也沒(méi)能逃過(guò)關(guān)門的命運(yùn)。隨著這些地標(biāo)性項(xiàng)目陸續(xù)關(guān)門后，此段客流明顯少了。
黯然退場(chǎng)的大型商鋪不止一家。2011年忽然宣布關(guān)門停業(yè)的芭比娃娃全球首家旗艦店，也正是位于淮海中路550號(hào)。當(dāng)時(shí)面積達(dá)到3500平方米的六層商鋪，至今仍閑置中，多年來(lái)并無(wú)租客接手。
一位熟悉淮海路的知情人士透露，原來(lái)的萬(wàn)得城處將有一家新購(gòu)物中心建成，預(yù)計(jì)今年下半年或明年開(kāi)業(yè)。“隨著這一大體量的商業(yè)項(xiàng)目建成，淮海中路中段的餐飲休閑和停車等配套將隨之跟上，或重新帶動(dòng)這一帶的人氣。”
上述人士表示，“這樣一來(lái)，周邊街鋪的租金或許也將隨之提升，所以目前不排除部分‘房東’抱有等待漲租的心態(tài)。”
行業(yè)
高租金致商業(yè)地產(chǎn)泡沫化條狀商業(yè)街應(yīng)注重支馬路開(kāi)發(fā)
淮海路“空鋪潮”折射出的是，目前整個(gè)實(shí)體零售業(yè)利潤(rùn)遭受高企租金吞噬的現(xiàn)象。而另一方面，隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢(shì)，淮海路這類條狀商街，也越來(lái)越受到徐家匯、五角場(chǎng)等塊狀商圈的威脅。
高租金吞噬實(shí)體零售利潤(rùn)
不僅是申城的淮海路，此前，樂(lè)購(gòu)、沃爾瑪、家樂(lè)福、太平洋百貨等頻頻在全國(guó)各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是零售業(yè)出現(xiàn)“關(guān)店潮”的主因。
據(jù)了解，大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國(guó)零售市場(chǎng)開(kāi)放至今，零售業(yè)擴(kuò)張已近10年，近年來(lái)正逢不少早期商業(yè)項(xiàng)目合約到期。由于房?jī)r(jià)帶動(dòng)租金快速上漲，一些零售企業(yè)無(wú)力承受，因此全國(guó)都出現(xiàn)了一波零售商關(guān)店潮。
高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間，另一方面也導(dǎo)致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。“商業(yè)地產(chǎn)依靠物業(yè)出租賺錢，一些業(yè)主無(wú)限制地把各種成本轉(zhuǎn)嫁到租金之上，導(dǎo)致租金高企，而一些本來(lái)匹配優(yōu)良、較為完整的業(yè)種分布就常常被打破，這會(huì)使得商業(yè)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，許多零售商由于高租金壓力而無(wú)法繼續(xù)生存。”采訪中，市流通經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)汪亮表示，這樣一來(lái)，能存活下來(lái)的絕大部分是自有物業(yè)，或是高利潤(rùn)的生意。
汪亮談到，在國(guó)外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金任由市場(chǎng)行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價(jià)格上漲。我國(guó)亟待根據(jù)新的市場(chǎng)形勢(shì)，研究出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。
塊狀商圈“逼宮”條狀商街
而另一方面，淮海路中段“空鋪潮”的現(xiàn)象，也反映出隨著商業(yè)從線到圈的發(fā)展趨勢(shì)，此類條狀商街，越來(lái)越受到徐家匯、陸家嘴等塊狀商圈的威脅。
我們的調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于日常購(gòu)物休閑娛樂(lè)，31.19%的受訪者表示，更喜歡去購(gòu)物中心和商場(chǎng)集中的塊狀商圈，這一比例超過(guò)了條狀商業(yè)街。
商業(yè)專家、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷研究中心主任晁鋼令指出，由于淮海路原先并不存在大體量的購(gòu)物中心，除了連卡佛外，整條街一直到襄陽(yáng)路處都沒(méi)有，原先的萬(wàn)得城也只能算是專業(yè)類商場(chǎng)，巴黎春天和百盛也只是中等規(guī)模，而現(xiàn)在iapm和K11這兩個(gè)體量較大的購(gòu)物中心出現(xiàn)后，反而帶來(lái)了問(wèn)題。
“商業(yè)區(qū)一旦出現(xiàn)幾個(gè)比較集中的大體量業(yè)態(tài)綜合體后，往往會(huì)使得周邊沿街的一些商業(yè)格局發(fā)生變化。原因在于，人流開(kāi)始向‘點(diǎn)’積聚，而不是在‘線’上分布了。”他表示，人們?cè)谫?gòu)物中心里本就可以待半天或一天，那么就不會(huì)再到附近街區(qū)去逛了，這是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。過(guò)去，淮海路上“點(diǎn)”的規(guī)模都不太大，那么人們會(huì)很自然地在一條街上流動(dòng)，就比如現(xiàn)在的南京東路，除了
步行街開(kāi)端處的新世界城，幾乎無(wú)真正意義上的大體量百貨，因而南京東路有一個(gè)比較好的線狀流動(dòng)。
此外，我們的調(diào)查還顯示，65.14%的受訪者最看重塊狀商圈的交通便利，其次則是綜合性好和業(yè)態(tài)齊全。而對(duì)于條狀商業(yè)街，64.22%的受訪者認(rèn)為，應(yīng)具備地鐵交通及停車便利以及特色、專業(yè)性和文化底蘊(yùn)。
對(duì)此，晁鋼令認(rèn)為，淮海路上的購(gòu)物中心都不約而同靠近黃陂南路和陜西南路地鐵口，這使得本就交通不占優(yōu)勢(shì)、人流不太密集的路段，更是“雪上加霜”。
“購(gòu)物中心對(duì)商業(yè)街的帶動(dòng)作用，該是‘點(diǎn)’和‘線’一致的，也就是說(shuō)，到‘點(diǎn)’上的人和到‘線’上的人應(yīng)該是同一消費(fèi)群體，如此，點(diǎn)線之間的拉動(dòng)效應(yīng)才會(huì)比較明顯。”晁鋼令談到，市百一店和永安百貨與整個(gè)南京東路的中檔定位相符；而淮海路的幾個(gè)大型購(gòu)物中心幾乎都走奢侈品路線，這與沿街商鋪的檔次落差較大。這樣一來(lái)，造成點(diǎn)線之間的不協(xié)調(diào)，因此對(duì)整個(gè)商業(yè)街的拉動(dòng)效應(yīng)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。
條狀商街應(yīng)注重支路開(kāi)發(fā)
汪亮認(rèn)為，淮海中路這樣的中心城區(qū)商業(yè)街應(yīng)走高端國(guó)際化路線。他表示，近年來(lái)，上海建設(shè)了大量的大型居住區(qū)，這些大型居住區(qū)中的社區(qū)商業(yè)建設(shè)其實(shí)并不影響中心城區(qū)客流的分流。中心城區(qū)商業(yè)街應(yīng)該主要針對(duì)來(lái)自全國(guó)、全世界的消費(fèi)者，而社區(qū)商業(yè)主要接納的應(yīng)是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)者。而目前的狀況是，中心城區(qū)還在賣社區(qū)商業(yè)街能夠買到的商品，那么其存在價(jià)值就可有可無(wú)了。所以，中心城區(qū)商業(yè)街的消費(fèi)對(duì)象定位應(yīng)有所改變，不應(yīng)僅僅滿足本市市民。
“近幾年，上海商業(yè)設(shè)施的增量在增加，但存量并未得到優(yōu)化，就如淮海路的‘空鋪潮’一樣。”汪亮說(shuō)，中心城區(qū)商圈進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)，其未來(lái)的發(fā)展方向應(yīng)是高檔化、國(guó)際化。 對(duì)照國(guó)際知名商業(yè)街的成功經(jīng)驗(yàn)，申城淮海路有哪些可以借鑒？據(jù)了解，美國(guó)紐約第五大道和法國(guó)巴黎香榭麗舍大街，其支路上都開(kāi)設(shè)了各式各樣、異國(guó)風(fēng)情的餐飲店，同時(shí)主街街道拐角處往往設(shè)置了咖啡館。
“消費(fèi)者能夠在走走停停中休閑地逛街。從街道本身來(lái)看，第五大道、香榭麗舍大街和淮海路一樣，都成條狀，但區(qū)別在于前二者的業(yè)種搭配十分合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并不會(huì)讓消費(fèi)者感到走不動(dòng)或乏味無(wú)趣。”汪亮表示，目前淮海路的支路開(kāi)發(fā)沒(méi)有特色，仍以服飾等為主，建議應(yīng)該密集開(kāi)設(shè)餐飲休閑類設(shè)施。
（來(lái)源：勞動(dòng)報(bào)）
