記者又對蘇州市區(qū)范圍(除吳江)的商業(yè)廣場展開盤點，發(fā)現(xiàn)五大區(qū)域目前類似商業(yè)廣場的物業(yè)形態(tài)已超過160家，但存在著分布不均勻、同質(zhì)化情況嚴重等問題。

事實上，已經(jīng)有開發(fā)商意識到問題的存在，并將目光投向了蘇州周邊下轄的區(qū)、市，經(jīng)濟發(fā)達的張家港、昆山自然是房企的首選之地。

張家港：核心商圈日租金高達35元

根據(jù)張家港當(dāng)?shù)氐囊患已芯繖C構(gòu)的調(diào)查報告，2013年，張家港五大核心商圈中的租金額最高能達到30-35元/平方米/日，平均的租金在7.88元/平方米/日左右。

據(jù)記者的實際了解，目前張家港市區(qū)共有五大商圈，分別是以沙洲路步行街為中心的主城區(qū)商圈、以香港城為中心的城東商圈、以購物公園為核心的城西新區(qū)商圈、以人民路東西延伸的政府及商務(wù)辦公商業(yè)圈以及以南二環(huán)路紅星美凱龍為代表的家具建材專業(yè)市場商業(yè)圈。

五大商圈中，租金最高的步行街主城區(qū)商圈，底層商業(yè)單日的租金額高達30-35元/平方米。

如此高昂的租金能否與實際的消費力相匹配？據(jù)了解，步行街經(jīng)過幾次大的改造和提升，形成了如今全長680米、寬24米、擁有400余家店鋪。

2011年進駐張家港的海瀾集團此前曾對步行街區(qū)域做過評估和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)地區(qū)的年銷售額高達28.5億元、客流量540萬人次，其中75%為本土消費群，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)可以媲美某些一線城市的商業(yè)板塊。

此外，張家港2012年的GDP是2050億元，按戶籍人口計算，人均GDP已經(jīng)達到3.4萬美元，與中國香港、西班牙的水平相當(dāng)。

鑒于此，有業(yè)內(nèi)人士判斷，張家港商業(yè)地產(chǎn)目前仍處于供小于求的階段。

昆山：五年成交了200萬平方米

昆山的商業(yè)地產(chǎn)市場一直處于火熱的狀態(tài)。據(jù)當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年昆山商業(yè)地產(chǎn)共成交了14803套，主流產(chǎn)品為小面積商鋪。

按照戶均面積40平方米計算，僅2013年即成交了近60萬平方米，2012年成交了近50萬平方米，按照每年10萬平方米的遞增面積算，近5年內(nèi)昆山商業(yè)地產(chǎn)最少成交了200萬平方米。

但即便如此，當(dāng)?shù)氐耐�類產(chǎn)品庫存量依然居高不下。

據(jù)記者了解，目前昆山在建的商業(yè)項目多集中在城北和城東一帶，其中城北以大體量的城市綜合體居多，包括中航九方城、五豐廣場、中楠都匯廣場、港龍喜臨門家居生活廣場等。

城東東部新城則偏向于寫字樓等辦公物業(yè)的開發(fā)，其中包括隆祺麗景國際、東創(chuàng)科技中心、金泰財富廣場等。

當(dāng)?shù)刭Y深的研究人士指出，昆山區(qū)域性同質(zhì)化商業(yè)項目有泛濫之勢，“不僅商業(yè)體的定位趨于同質(zhì)化，就連所引入的商家、業(yè)態(tài)也存在一定程度的同質(zhì)化情況。”

這種同質(zhì)化競爭的局面直接導(dǎo)致了商家因營利不足或虧損而直接退市。去年年底關(guān)閉的沃爾瑪昆山店就是最好的案例，據(jù)了解，沃爾瑪昆山店是沃爾瑪集團在中國的首家縣級城市門店，開業(yè)之初銷售尚可，但在家樂福及歐尚陸續(xù)進駐后，業(yè)績一路下滑，最終不得不退出市場。

（來源：《對外傳播》雜志）