記者又對(duì)蘇州市區(qū)范圍(除吳江)的商業(yè)廣場(chǎng)展開(kāi)盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)五大區(qū)域目前類似商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)已超過(guò)160家，但存在著分布不均勻、同質(zhì)化情況嚴(yán)重等問(wèn)題。

事實(shí)上，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商意識(shí)到問(wèn)題的存在，并將目光投向了蘇州周邊下轄的區(qū)、市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的張家港、昆山自然是房企的首選之地。

張家港：核心商圈日租金高達(dá)35元

根據(jù)張家港當(dāng)?shù)氐囊患已芯繖C(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告，2013年，張家港五大核心商圈中的租金額最高能達(dá)到30-35元/平方米/日，平均的租金在7.88元/平方米/日左右。

據(jù)記者的實(shí)際了解，目前張家港市區(qū)共有五大商圈，分別是以沙洲路步行街為中心的主城區(qū)商圈、以香港城為中心的城東商圈、以購(gòu)物公園為核心的城西新區(qū)商圈、以人民路東西延伸的政府及商務(wù)辦公商業(yè)圈以及以南二環(huán)路紅星美凱龍為代表的家具建材專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)圈。

五大商圈中，租金最高的步行街主城區(qū)商圈，底層商業(yè)單日的租金額高達(dá)30-35元/平方米。

如此高昂的租金能否與實(shí)際的消費(fèi)力相匹配？據(jù)了解，步行街經(jīng)過(guò)幾次大的改造和提升，形成了如今全長(zhǎng)680米、寬24米、擁有400余家店鋪。

2011年進(jìn)駐張家港的海瀾集團(tuán)此前曾對(duì)步行街區(qū)域做過(guò)評(píng)估和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)地區(qū)的年銷售額高達(dá)28.5億元、客流量540萬(wàn)人次，其中75%為本土消費(fèi)群，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)可以媲美某些一線城市的商業(yè)板塊。

此外，張家港2012年的GDP是2050億元，按戶籍人口計(jì)算，人均GDP已經(jīng)達(dá)到3.4萬(wàn)美元，與中國(guó)香港、西班牙的水平相當(dāng)。

鑒于此，有業(yè)內(nèi)人士判斷，張家港商業(yè)地產(chǎn)目前仍處于供小于求的階段。

昆山：五年成交了200萬(wàn)平方米

昆山的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于火熱的狀態(tài)。據(jù)當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年昆山商業(yè)地產(chǎn)共成交了14803套，主流產(chǎn)品為小面積商鋪。

按照戶均面積40平方米計(jì)算，僅2013年即成交了近60萬(wàn)平方米，2012年成交了近50萬(wàn)平方米，按照每年10萬(wàn)平方米的遞增面積算，近5年內(nèi)昆山商業(yè)地產(chǎn)最少成交了200萬(wàn)平方米。

但即便如此，當(dāng)?shù)氐耐�類產(chǎn)品庫(kù)存量依然居高不下。

據(jù)記者了解，目前昆山在建的商業(yè)項(xiàng)目多集中在城北和城東一帶，其中城北以大體量的城市綜合體居多，包括中航九方城、五豐廣場(chǎng)、中楠都匯廣場(chǎng)、港龍喜臨門家居生活廣場(chǎng)等。

城東東部新城則偏向于寫字樓等辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)，其中包括隆祺麗景國(guó)際、東創(chuàng)科技中心、金泰財(cái)富廣場(chǎng)等。

當(dāng)?shù)刭Y深的研究人士指出，昆山區(qū)域性同質(zhì)化商業(yè)項(xiàng)目有泛濫之勢(shì)，“不僅商業(yè)體的定位趨于同質(zhì)化，就連所引入的商家、業(yè)態(tài)也存在一定程度的同質(zhì)化情況。”

這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的局面直接導(dǎo)致了商家因營(yíng)利不足或虧損而直接退市。去年年底關(guān)閉的沃爾瑪昆山店就是最好的案例，據(jù)了解，沃爾瑪昆山店是沃爾瑪集團(tuán)在中國(guó)的首家縣級(jí)城市門店，開(kāi)業(yè)之初銷售尚可，但在家樂(lè)福及歐尚陸續(xù)進(jìn)駐后，業(yè)績(jī)一路下滑，最終不得不退出市場(chǎng)。

（來(lái)源：《對(duì)外傳播》雜志）