繼萬象城于2010年開創杭城購物中心的啟蒙元年后，2013年終于成為了杭州購物中心的井噴元年。隨著西溪印象城、西田城、城西銀泰城的相繼開業，MALL時代開始夢想照進現實。而在不遠的將來，MALL隊伍更將迅速壯大，世邦魏理仕統計數據顯示，未來三年杭州有望開業的購物中心體量多達90萬平方米，接近2013年底商業項目總存量。從無到有很多，杭城商業的發展速度有點快，一時之間，市民拍手稱贊，業內則多有疑慮：現時消費力是否足夠支撐新商圈？巨量商業供應會否快速過飽和？

三年前，記者曾前往東京六本木、大阪心齋橋考察，上周則剛從北海道札幌游歷回來。從日本城市商業的經歷來看，還是能夠窺見杭城商業的一些脈絡延伸、未來走向以及可能會面臨的問題和困局。

北海道省會札幌

十年間完成了新老商業中心更替

如果說杭州和東京、大阪這樣的國際性大城市相比遠不在同一個等量級上，那么從某種程度上來說，杭州和札幌還是可以進行一些類比的。

札幌是一個位于日本北海道道央地區的都會城市，是全日本人口第五多的城市，也是北海道政府所在地、北海道的行政中心和工商業中心，相當于北海道的省會，這跟杭州之于浙江的地位是一致的。不過，從面積和人口上來看，札幌比杭州小多了，杭州的面積為16596平方公里，2013年人口數為928.5萬，札幌面積則只有1121平方公里，2010年的人口數為190.6萬。

札幌不大，其商業中心在近十年內則經歷了一個演變的過程。在之前的很長一段時間內，札幌的老商業中心都集中在大通南部的三越百貨周邊地區，那也是札幌市地價最高的地段。除了三越，該區域形成了丸井今井、PARCO等大型百貨集群，周邊又有四丁目廣場和貍小路步行街，南面更有日本著名的歡樂街之一薄野，是以時尚、娛樂為中心的大型商業區。

然而，隨著百貨店業績的低迷，該區域的客流量減少，就在此時，JR（日本鐵路）札幌車站南口的再開發完成成為新舊商業中心轉移的契機。2003年，JR塔、STELLAR PLACE、大丸百貨等相繼開業，囊括這些設施在內的JR塔廣場地區同時還包含了札幌車站的地下商業街PASEO和APIA在內，集時尚、購物、電影、飲食、辦公、娛樂、住宿、醫療等多種類型設施于一身，并且地下交通四通八達極為便利，在北海道冬天的寒冷天氣中完全不必到達地上就能充分享受到購物的樂趣，因而贏得了極高的人氣。不僅札幌市民，甚至JR沿線城市比如旭川、小樽等地的居民也愿意來此購物。此外，原本坐落于大通西一丁目的紀伊國屋書店札幌本店于2005年將店址移至緊鄰札幌車站的北五條西五丁目，類似這樣從大通地區轉移過來的商店還有不少。頗為值得一提的是，大丸百貨在百貨業績持續下滑的大形勢下，自2003年開業以來業績反而不斷逆勢上漲。

從地下城市到垂直城市

六本木用大樓高度換取大量綠地

JR塔廣場的開業，最終對地價產生了巨大影響。其開業前，大通地區和札幌車站站前地區的土地價格差達到30%，2005年這一差距縮小到6％，再到2006年，兩地地價出現逆轉。

單從JR札幌站和地鐵大通站的客流量來看，二者其實沒什么差異，但大通地區是大通站向南擴展形成的帶狀區域，札幌站前地區則是以JR札幌站為圓心，各種設施緊密分布在周圍。2006年以后，大通地區的不景氣現象更加明顯，2009年，身為薄野中堅的Robinson百貨倒閉，2010年，三越經營的札幌ALTA關門。而札幌站前地區的繁榮場面，也只出現在大丸、STELLAR PLACE、JR塔、ESTA、東急百貨等集聚區，曾經在札幌站前經營的西武百貨2009年倒閉，說明JR札幌站的客流輻射區域也是有限的。

大通衰落，札幌站前崛起，為了使這兩個步行時間只需十多分鐘的商業中心打通并同步活躍起來，尺度開闊、布局舒適的札幌站前地下通道步行空間在2011年3月開通。此后，兩個中心地區之間的回游性得到了很好的提升，低迷的大通地區也藉此獲得了大量的回流客群。

札幌商業格局的改變，一言以蔽之，就是舊的條狀商業中心遭遇危機，新商業中心依托交通樞紐形成圓形布局，半徑并且不大，而最終讓敗落的舊商業中心起死回生的辦法是，在這兩個相距不遠的商業中心之間通過舒適的地下步行空間將其連接起來，形成有效回流。

如果說札幌的商業經驗是大做地下城市文章，那么寸土寸金的東京則更是垂直城市的打造典范。在著名的六本木新城，你可以看到大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天綠化空間交織在一起，建筑間與屋頂上設置大面積的園林景觀，各式雕塑作品點綴于空地、綠地和休憩空間內。之所以在這個東京城市中心區，還能設置大量公園和綠地，讓人們奢侈地享受開闊的戶外空間，是因為六本木在規劃之初就以垂直流動線來思考建筑的構成，主創者希望創造一個垂直的都市，通過拔高大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮短辦公室與居住區之間的距離，減少人們的交通時間，將都市的生活動線由橫向改為豎向，最終改變人們的居住與生活行為模式。

今明兩年多個購物中心開業

杭州商業將很快面臨同質化困境

綜合札幌和東京的城市經驗，我們可以看到一些共通點：帶狀舊商業中心趨向于沒落；新型塊狀商業中心對集中度的要求較高，即便是交通樞紐，可輻射范圍也是有限的；百貨業持續下滑，電商時代帶來了巨大沖擊；同時，在土地資源如此有限的情況下，日本仍然選擇往地上和地下拓展空間，并不愿意犧牲公共綠地和休憩空間，其尺度之大在我們看來幾乎是驚人的。

而以往商業格局極為落后的杭州，近幾年終于迎來了商業布局的跳躍式發展。繼去年三個購物中心相繼開業后，今年杭州還將迎來多個綜合體項目的首演：鐵板釘釘已確定開業時間的是杭州首個萬達廣場，即將于今年12月12日滿鋪開業；中大·銀泰城、西子國際的杭州大廈城市廣場也預計將于今年年底前后面市。時間窗再往后打開，2015年前后，錢江新城的來福士廣場、高德置地廣場，西溪海港城的VV PARK等也將次第露面。正如世邦魏理仕統計顯示的那樣，杭州有望在未來三年開業的購物中心體量達90萬平方米，這一數字已接近2013年底商業項目的總存量97.8萬平方米，在滿足各區域市民消費需求的同時，也會迅速帶來同質化困境，機遇和挑戰并存。

專業人士分析認為，杭州的區域型商圈目前出于起步階段，很多都還只有一兩個支柱項目，這樣的結構還很單一，而未來成熟商圈的結構形成一定是豐富有梯度的，同時根據客群特征去形成自己的特色并相互錯開，在扎堆隆市的基礎上細分市場。“跟同級別城市相比，杭州的商業還是蠻落后的，消費需求確實大量存在，但在近三五年的商業海量供應后，新項目之間優勝劣汰的局面也將很快出現，項目將依靠差異化競爭來脫穎而出。”

而在漢嘉地產咨詢有限公司副總裁高賢林看來，接下去的杭州商業地產將會出現結構性繁榮和過剩的景象，情況不容樂觀。“究其原因，是消費需求和地塊供應并沒有形成有效的對接造成的。商業地產有著自身嚴謹的運行規律，地塊供應的體量大小和區域分布原本應該按照現實消費需求來配置，但在目前，很多時候都是規劃盲目先行，因此今后許多項目出現空置和浪費也是必然的。”

（來源：每日商報）