歷數成都商業地產長達20多年發展歷程，如果將社區底商模式視為第一輪商業崛起熱潮，生活廣場、城市綜合體等商業井噴代表了第二、三波商業熱潮，今年作為成都商業地產第一品牌的藍光地產，以紅街、耍街所代表的“都市生活體”模式崛起，則代表了最新一輪的成都休閑商業投資風暴。成都晉升新一線城市，評級標準就是包括一線品牌進入密度、一線品牌進入數量、GDP、人均收入、211高校、《財富》全球500強進入數量、大公司重點戰略城市排名、機場吞吐量、使領館數量、國際航線數量等作為主要指標的綜合商業指數。

而IFS1月份的隆重開業，一開年就點燃了成都商業地產的戰火。近年來專注住宅的藍光，也在大張旗鼓地在宣傳2·22搶鋪會，就連萬科也在今年有5個商業項目在售;已經是商業地產標桿的萬達，今年也不甘落后;龍湖的三大天街，都在按節奏逐步亮相蓉城。

作為越來越具有國際范兒的成都，成都商業范兒究竟是怎樣的？

社區底商第1代

把商業開在家門口的“社區經濟”

嘉進地產顧問總經理李昕回憶，“成都商業地產形成于上世紀九十年代中后期，當時一些眼光獨到的開發商早將目光瞄準銷售良好且成熟樓盤的社區底商。”

1992年，第一次以商品房名義亮相的五大花園(中央花園、交大花園、紅運花園、皇家花園、名流花園)，首次規劃出近2萬平米的社區底商。

隨著商品房開發項目品質的不斷提高，普通住房從單一居住需求開始向完善生活配套方向發展，中海名城、錦繡花園、藍光·富力城、御府花都、置信·麗都花園、萬科·城市花園、藍光·君悅領地等一大批品質小區開始規劃大體量的社區商鋪。

據當時御府花都在一樓經營食雜店的一位老板介紹，自己在小區內開店已5年多，幾年來生意一直不錯，此外，沿街的福彩點、雜貨鋪、糧店等“小店”均在區域內經營超過5年，聚集了大批固定客源，可謂是“越開越紅火”。

這些年來，雖然成都的大型商圈越來越多，發展越來越完善，但是像當年投資這些小區內沿街底商的“首批吃螃蟹者”，有的投資回報已翻了近10倍。

生活廣場第2代

玉林、紫荊“夜生活”影響一代人

“生活廣場”來源于由藍光地產開發的玉林生活廣場，它幾乎是20世紀初成都小資夜生活的代名詞。

此后，由藍光地產打造的“生活廣場”在成都大行其道，耍都、藍色加勒比、金色夏威夷、羅馬假日廣場、香檳廣場等在成都遍地開花。幾十間酒吧及餐飲小店，外加幾百平方米的小廣場，特別適合成都人的生活方式，也特別適合小的商戶經營、小的投資商購置，這就是那個年代短平快商業項目開發的代表模式。對于投資購買這些生活廣場的投資者，也在近幾年獲得了近10倍的增值。

此后，“生活廣場”被其他開發商迅速復制，并不斷延續著它的成功傳奇。其他開發商競相模仿、抄襲，各類生活廣場在成都遍地開花，建筑布局、形態如出一轍。當然，并非所有的生活廣場都能大獲成功，一位機構人士曾指出，“大世界商業廣場就是典型的失敗案例，該項目2001年開業，當時出租率80%，臨街鋪面月租金高達120元/㎡以上。然而好景不長，由于后期經營不當，短短半年時間內，眾商家紛紛撤離。

城市綜合體第3代

“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”

2007年底萬達錦華城的開業，打開了成都城市綜合體爆發的熱潮。6年后，放眼成都，大有城市綜合體“圍城”之勢，無論市中心，還是二環路到2.5環，城北、城東、城南，以及華陽、溫江、郫縣，已成為城市綜合體的主戰場。

據四川省商業聯盟統計顯示，2012年底，成都商業綜合體項目已突破100個，體量大多在10萬平方米以上，以空港國際城、龍湖時代天街、華潤二十四城、金牛萬達廣場、新世紀環球中心為首的城市綜合體大面積井噴。

預計未來兩年，成都還將有不少大體量商業項目入市。“目前成都在建商業的體量和規模，呈現出‘又多又大’兩大特點。”四川省商業連鎖協會會長冉立春表示，成都已進入“購物中心時代”。

伊藤洋華堂董事長三枝富博曾說，城市綜合體徹底改變了人們的出行方式和生活軌跡。15年前，人們還沒有到電影院習慣，綜合體、院線制的興起，讓人們逐步回歸了影院;熊貓城興建以前，人們還不需要這樣的商業綜合體項目，而現在如此多的Shoppingmall冒了出來，很多生存得相當不錯。人們的消費習慣，很大程度上取決于經濟發展和新型商業物業引導的消費方式，這是一種漸進式的生活方式。

都市生活體第4代

成都人休閑生活新坐標

就在城市綜合體“一哄而上”，商業地產項目遍地開花的同時，新的問題又暴露出來。隨著成都近幾年來建設特色商業街區的經驗，未來的特色商業街區有了更清晰定位。去年，藍光紅街、耍街首次給這類住宅商業綜合體進行了命名，“都市生活體”發展模式完整浮現。

“藍光商業結合成都城市特點及成都人消費特點的商業打造模式，引入公園式景觀體驗、享受型消費體驗，打造開放式全民消費目的地。”藍光地產營銷負責人稱，藍光將戰略重心回歸商業地產。

四川大學工商管理學院教授李蔚表示，大量新興住區有人氣但沒有商氣，有消費需求但沒有消費滿足，所謂的都市生活體是對成都休閑商業現狀的一次全面提檔升級，讓城市住區也能享受到休閑生活配套。可以預見，休閑商業將深刻影響成都市民的消費習慣乃至生活習慣。 華西都市報記者丁楠相關鏈接“都市生活體”模式

以藍光為首的休閑商業體，它不同于傳統社區商業街區，而是按照區域休閑商業中心定位，順應成都人的消費習慣的傳統與變化，承接當前區域大盤屬性及周邊成熟社區的強大消費人氣。同時項目自身的超高端品質、科學規劃設計以及個性化街鋪風格，使商業更開放，更具吸引力，消費頻次更高。

第一、在選址方面要求極高，既要區域中心的地段價值，也要成熟商圈的商業價值;

第二、每條街區開放式景觀化主題打造，具有不同的風格和特征，如異域風情、公園景觀首次引入商業，都充分保證對人流量的積聚與消化;

第三、項目周邊龐大的客戶群體為消費提供支撐，圍繞2.5公里的范圍內，成熟或即將成熟的社區不低于10座，穩固的消費群不少于20萬。

（來源：華西都市報）