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主題:陽光100主攻街區綜合體 攜新商業模式赴港IPO

綠光仙境

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來自香港資本市場的消息稱,內地房地產企業陽光100集團已通過上市聆訊。記者獲悉,陽光100中國2月27日起開始公開招股,將成為馬年首只在港上市的內房股,計劃募資額約為3億美元。

這是陽光100第一次向聯交所遞交IPO申請。陽光100董事長易小迪早前在接受記者采訪時曾坦言,公司錯過最佳擴張時期,但他更加強調的是,不愿為了上市而上市,不會因短期目標而扭曲公司的長遠發展戰略。

與過去相比,房企所面臨的市場環境更加殘酷,而傳統住宅開發模式對投資者鮮有吸引力。一家長期布局于二三線城市的房地產企業如何說服資本市場?

不再等待

如果不上市,有可能被無限邊緣化,甚至退出;即便上市,也將遭遇“賤賣”的可能。2013年共計7家內房企赴港上市,從資金募集上看,并不理想。

當代置業公開發售部分僅獲得12%認購,最終以招股區間的最低價格定價;五洲國際公開發售部分獲得57%認購,發行價也接近招股價下限。去年四季度上市的毅德控股和景瑞地產情況稍好,招股獲得部分超額認購,得以招股區間的中位定價。

近兩年上市的內地房企,上市市盈率均偏低。如當代置業,上市市盈率為3.8倍。旭輝地產、新城控股,發行市盈率都不足5倍。

低市盈率,高凈資產折讓,是目前地產公司上市的普遍情況。不僅如此,房地產企業還面臨市值較評估凈資產出現大幅折讓的局面。評估凈資產折讓率一般在60%左右。

這與2007年以及2009年上市的地產公司相比,形成巨大的反差。2007年上市的碧桂園,市盈率達到21.5倍,融資148億,可謂那時最輝煌的上市紀錄。當時市盈率普遍較高,根據同花順數據,和碧桂園同年上市的遠洋地產、中國中鐵、中國鐵建上市市盈率分別為9.9、16.7、13.8。

2013年,內地房地產銷售額創歷史新高,香港資本市場也形成窗口期。據公開資料顯示,有近10家內地房地產公司排隊赴港上市。但彭博房地產行業分析師方興告訴記者,由于對房地產行業盈利下滑和增長模式的擔心,幾乎所有的內房股都被低估。

即便如此也要爭取上市,原因何在?“IPO融資并不是上市的唯一目的,上市也能打通再融資的渠道,使正在展開的業務轉型獲得擴張的平臺。”接近陽光100的人士稱,即使選擇繼續等待,也未必會有更好的市場環境。相比于對市場環境的考量,自身業務轉型、商業模式的創新更應是企業戰略的重點。

專注和極致

2006年,恒大地產還只是一家年銷售額只有20億元的公司,但到2013年,該公司銷售額超過1000億元。2009年前后上市的房企,無一例外地走上了規模擴張的道路。如論規模,起跑更早的易小迪似乎已輸在途中,但他并不這樣看待問題。

2013年12月,他在接受記者獨家專訪時表示,陽光100這幾年最大的收獲是完成了轉型,不僅僅是產品上的轉型,還有管理上的轉型。

今天,開發商幾乎陷入群體性焦慮中,越是排名靠前的公司,焦慮感越嚴重。蘭德咨詢總裁宋延慶在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,幾乎所有的公司都在努力提升產品,但規模越大的公司,掉頭越難。銷售額排名前列的公司,在擴張上投入的精力遠大于專注產品本身。“如果有‘項目成功度’這樣的標尺存在,某些知名房企開發的項目難言成功。”宋延慶說。

規模擴張的滯后反而帶來業務轉型的某種有利條件。易小迪的辦法是,重新梳理企業的戰略,去住宅化,增加街區綜合體的投資比重。如果用時下流行的互聯網思維衡量其戰略,易小迪更看重專注與極致。他曾在一個會議場合說,“我們是‘吃草’的公司,所做的一些事情是吃‘肉’的公司無法想象的。”獲取土地的難度加大,讓陽光100更看重每個項目的機會。

他曾表示,陽光100只拿兩種類型的地,一種是城市中心的商務綜合體地塊,另一種是郊區大盤。在早前獲得的近郊大盤中,地段價值的變化也促使陽光100加大了商業地產比重。街區綜合體在整體投資中的比重將提升到超過40%。

即便是在商業地產總量看起來已經過剩的二、三線城市,易小迪也堅持這么做。在陽光100沈陽項目中,街區綜合體的體量超過30萬平方米。來自仲量聯行的報告數據顯示,沈陽購物中心的空置率高達24.3%,位居全國第一。供應量過大,品牌重復,再加上網絡購物的沖擊,導致沈陽近1/4的購物中心面臨空置的尷尬。但由于定位街區商業,陽光100沈陽項目招商還比較順利。

在無錫項目中,陽光100也增加了商業的比重。無錫已開發或正開發的城市綜合體達20多個。無錫人均商業面積遠超1-1.2平方米/人的國際商業面積標準,很多業內人士認為無錫商業地產即將面臨洗牌。

在易小迪看來,沈陽、無錫這些城市的商業表面上是過剩問題,其實是同質化問題。如果說大型購物中心早已供過于求,貼近生活需求、有特色的街區型商業卻是短缺的。這種街區型商業的存在,使一個住宅區變得更有活力,甚至成為一個小型區域的生活中心和城市公共客廳。

商業的打造讓住宅也有了更多賣點,而商業本身提供了更高的利潤來源。早前,易小迪曾公開表示,陽光100街區綜合體的毛利率超過40%,遠遠高于住宅。根據記者了解,部分街區綜合體的毛利率達60%。

商業不僅僅是靠出售來實現利潤,陽光100還投入了更多的精力在商業運營方面。應對轉型的是整個后臺管理系統的變化。而產品上的轉型是以管理上的轉型為前提的。充分放權,用稻盛和夫的“阿米巴經營”理念來經營商業,讓基層員工最大程度上參與項目的設計和運營。

劣勢是,反復溝通、研究會延長項目的完成時間。速度最快的萬達,僅用18個月就可以建造一座萬達廣場。在易小迪眼里,速度并非不重要,但成功度更加重要。陽光100在每一個城市的街區綜合體都不簡單復制自己。

另據之前本報記者了解,陽光100未來在項目開發和獲取新項目上都將聚焦高回報的街區綜合體產品,加大綜合體的投資比重,仍將專注于二、三線城市開發策略,有選擇地在一些利潤率較低的三、四線城市加快出貨。

(來源:21世紀經濟報道 作者:荊寶潔)

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