從去年11月市場上有消息稱SOHO中國欲出售上海三個項目，到2月27日晚金融街發布公告正式宣布從老潘手上收購兩個項目，不過三個月的時間。

2月27日晚，金融街對外發布公告稱，公司已同SOHO中國達成收購協議，將以52.32億元收購SOHO中國位于上海核心區域的SOHO靜安廣場及SOHO海倫廣場兩個項目。

金融街的公告顯示，靜安梅村項目的交易價款約21.77億元，海倫廣場項目交易價款約30.55億元，目前該兩項目均處于樁基及圍護施工階段。

其中，靜安項目位于靜安、長寧、普陀三區交界處，占地面積14831.7平方米，總建筑面積76363平方米，包括地上建筑物面積(不包括屋頂 機房等)51130平方米，規劃用途為“商住辦綜合”用地；海倫廣場項目地塊為商業辦公、文化體育和市政設施綜合用地，位于上海虹口區中心區域，緊鄰四川 北路商圈，占地面積28103.3平方米，總建筑面積167814.5平方米，其中地上建筑面積115180平方米。

對于這次收購，有金融街控股人士表示，作為中國核心城市，上海的商務地產市場發展勢頭一直非常良好，整體品質及企業間競爭均在全國首屈一指。而作為定位于商務地產開發的大型開發商，此次上海項目的收購有利于公司擴大區域和業務發展規模，對于金融街控股而言有著里程碑式的意義。

事實上，這也是金融街首次進入上海，加上上周以30億元在廣州獲得的廣鋼新城地塊，其在2014年開年便迅速完成對于一線城市的擴張與布局。

然而，對于潘石屹來說，這卻代表著其2009年高調進入上海策略的“失敗”。

老潘低價出讓

當然，潘石屹或許并不會認為這是“失敗”，至少其不會對外如此承認。

早在去年傳出潘石屹意欲出售上海三個項目時，其就在微博上做出過如此的回應：“我們在上海投資近500億，占SOHO中國總量的75%。我們同時看好北京、上海未來的市場。正在優化投資、增大北京，達到兩地平衡。SOHO中國是北京、上海最大的寫字樓開發商，擁有200萬平方米在建和建成物業。開門做生意，買進賣出很正常，大家千萬別過度解讀。”

回顧去年11月初，突然有市場消息稱，SOHO中國早在三四個月以前，就在市場上宣稱，要整體出售上海的3個項目--位于靜安區曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區的海倫廣場，以及虹口SOHO。

當時報道顯示，靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右，虹口區兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內可以把這3個項目全部出售。

按上述報價，以總建筑面積粗略計算，這三個項目可以為SOHO中國回籠120億元的現金。

對于這樣的定價，彼時業內人士就認為SOHO中國的要價有點貴，上述項目并不好賣。

據當時的市場人士透露，SOHO中國的出價是希望在成本上加一點溢價，但買家認為價格貴了，難以談攏，SOHO中國的這筆買賣進展并不順利。

不過，按照金融街昨日公布的收購價格計算，靜安項目的均價約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項目的均價約為1.82萬元/平米。

很明顯，這樣的價格水平遠低于此前潘石屹心中的預期。不過，盡管如此，潘石屹仍然通過這次出售小賺了一筆。

2011年4月1日，SOHO中國宣布附屬公司紅石新城與靜安地產訂立框架協議，公司以16億元的代價獲取曹家渡地塊；4月19日，SOHO中 國再次宣布成功收購上海虹口區的地鐵10號線海倫路站地塊。根據轉讓協議，SOHO中國將向杭州紫元和上海嘉聯支付總價24.7億元。

經計算，此次SOHO中國逾52億元出售的兩個項目，在“囤守”近三年后凈賺11.28億元。

SOHO上海失利

盡管均價遠遠低于潘石屹此前的預期，但老潘最終還是選擇將這兩個項目“低價”出售，這顯然是不得已而為之的事情。

壓力或許來自SOHO中國這兩年日漸下滑的銷售和業績。

相較于前幾年SOHO中國銷售業績表現優異時對于數字的高調宣傳，SOHO中國的唯一代言人潘石屹這幾年幾乎絕口不提關于公司銷售和業績的事情。

因此，按照聯交所規定不得不發布的中報成了去年能窺視公司經營數據的唯一機會。據其去年中報顯示，截至2013年6月30日，該公司的營業額達 到25億元，同比增長103%，凈利潤達到21億元，同比增長242%，核心凈利潤(不含投資物業評估增值)為5.37億元，同比增長130%，核心純利 潤率約為22%。董事會決議派發股息為每股人民幣0.12元。

對于SOHO中國去年上半年的表現，分析人士認為，雖然營業額和凈利潤同比增幅較大，但相比其曾經有過的過百億的業績，25億的營業收入并不樂觀。

或許轉型和調整可以作為一個理由來解釋營業額大幅下降的原因。但市場人士認為僅僅一年時間就宣布SOHO中國從散售轉型自持成功，說服力似乎并不太強。

值得注意的是，去年中報也顯示，在業績期內SOHO中國最重要的幾個項目分別是上海的SOHO世紀廣場、北京前門項目、銀河SOHO。

從貢獻業績項目的發布和數量上來看，北京比上海多，但從SOHO中國所有在售項目和土地儲備的布局來看，上海顯然比北京要多很多。

也就是說，占SOHO中國投資總額75%的上海并沒有為公司提供相應的回報。

這與市場呈現的聲音是一致的。

曾有業內人士向觀點地產新媒體表示，目前SOHO中國在上海沒什么聲音，項目不管是出租還是出售都沒有特別引起市場關注。

其表示，上海的商業地產環境并沒有特別惡劣，但SOHO中國的產品涉及其實并不能獲得上�？蛻舻恼J可，加上銷售團隊的能力不強，使得SOHO中國在上海的整體表現不佳。

商業市場憂慮

上海同策機構研究總監張宏偉對觀點地產新媒體表示，SOHO中國的整個銷售不佳和整個市場背景也有一定關系。

其認為，在2009年市場資金充足，商業地產成交迅速，也相對容易，但隨著2012年之后市場資金等情況皆出現收縮，成交熱情有所下降，市場回歸理性。

然而，正是2009年市場的不理性，使得當年第一次進入上海的潘石屹嘗到了甜頭，開啟了對上海的“光速投資”之路。

2009年8月，在北京賣樓風生水起的潘石屹開啟了其在上海“旋風式收購”的第一站--24.5億元從摩根士丹利處接手號稱“上海第一爛尾樓” 的東海廣場。至2013年底，以百米沖刺速度“殺入”上海的SOHO中國已在滬拿下12個項目，累計耗資達287億元。其中，僅2011年，SOHO中國 就耗資153.82億元拿下包括外灘8-1地塊在內的7個項目。

和老潘火速進入上海保持一致增長的是SOHO中國的負債率。SOHO中國往年的年報顯示，2009年至2011年，SOHO中國的凈資產負債率 分別為-13%、-57%和-10%，到了2012年，這一指標由負轉正達到2.6%；2013年上半年，SOHO中國凈資產負債率再上升至14.3%。

同樣不容樂觀的還有上海的商業地產市場。

戴德梁行華東區研究部數據顯示，2013年全年上海甲級寫字樓共有約54.8萬平方米的新增供應入市，總存量達到631.4萬平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73元，同比下降3.75%。

最近的統計則顯示，2014-2016年間，上海中央商務區將有164萬平方米新增供應投放市場，且次級和新興商務區還會新增249萬平方米。 上海第一高樓上海中心、企業天地二期、世紀大都會、環貿廣場二座在竣工后將分別為市場增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦 公空間。

正是供應井噴的局面，一些開發商和投資者對此前過于樂觀的租金預期進行了修正。而這顯然會影響投資者對于購買寫字樓的熱情，對于以散售為主的SOHO中國影響更為明顯。

和SOHO中國不同的是，金融街在商業地產的經營方式上，一直以持有經營和整售的方式為主，而去年業績有大幅上漲的金融街，如果選擇持有經營也有足夠的資金實力來形成支撐，即使選擇整體出售，似乎在市場上也會有更好的表現。

就在離靜安廣場不遠的地方，美國德克薩斯州直銷化妝品公司玫琳凱剛剛宣布擬在上海斥資人民幣8.2億元購買上海市中心靜安區的靜安門，目前正在洽談中。

（來源：觀點地產網）