時(shí)近3月，濃濃的年味兒漸漸散去，隨著“返工潮”的襲來(lái)，傳統(tǒng)商圈的一二線街鋪亦漸漸恢復(fù)生氣。不過(guò)，記者近日路過(guò)天河體育西路商圈一帶時(shí)發(fā)現(xiàn)，即便在人氣最旺的周末中午，沿街商鋪空置情況有所增加，沒(méi)走幾步便會(huì)瞧見(jiàn)一間拉下卷簾門(mén)并張貼招租信息的鋪面，部分地理位置一般的商街甚至出現(xiàn)連續(xù)數(shù)間店面“吉出”，看著十分慘淡。業(yè)內(nèi)人士表示，自去年開(kāi)始，傳統(tǒng)商圈的商鋪空置率較以往有明顯上升，而租金則應(yīng)聲回落，其中不乏街鋪含金量問(wèn)鼎全市的體育西路商圈、北京路商圈和上下九商圈。
越旺的步行商街
鋪?zhàn)庀抡{(diào)情況越厲害
對(duì)于繁華熱鬧的天河商圈而言，同為零售行業(yè)，沿街商鋪和數(shù)家大型購(gòu)物中心卻是冰火兩重天。合富置業(yè)雋峰苑分行主管李紅偉表示，近幾年崛起的電商對(duì)實(shí)體店的確有較大沖擊，但對(duì)于一些大型的并已形成自身行業(yè)品牌的賣(mài)場(chǎng)影響不大。
據(jù)介紹，現(xiàn)時(shí)天河商圈普通二三線路段商鋪，例如天河南路、天河北一帶的商鋪，比年前出租量有所增加，大概有一成左右，尤以面積在200平方米左右的商鋪居多，放盤(pán)量較年前增加大約三四成左右，而租金水平約在250元/m2/月。此外，降租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
中原地產(chǎn)工商鋪商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理洪韻指出，相比起春節(jié)前的慘淡，節(jié)后的天河商圈街鋪?zhàn)赓U行情略有回暖，但空置率仍高于2012年，其租金下調(diào)幅度亦是領(lǐng)跑市區(qū)成熟商圈，租金普遍下滑10％～15%，個(gè)別商鋪的租金甚至下跌20%，卻仍未有租客接盤(pán)。“去年最明顯的市場(chǎng)表現(xiàn)是，以往越旺的步行商街，空置情況越嚴(yán)重，鋪?zhàn)庀抡{(diào)情況越厲害。”
相比之下，大型購(gòu)物中心的日子似乎好過(guò)一些。據(jù)高力國(guó)際的最新報(bào)告顯示，2013年，廣州市零售物業(yè)市場(chǎng)需求主要來(lái)自餐飲、快時(shí)尚及服飾等品牌，其青睞區(qū)域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百貨類(lèi)業(yè)態(tài)年內(nèi)保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，但考慮租金成本、市場(chǎng)飽和度等因素，開(kāi)店區(qū)域已傾向于外圍新興商圈。2013年市場(chǎng)平均租金在整體上保持穩(wěn)定，成熟商圈包括天河區(qū)、越秀區(qū)等租金在高位保持平穩(wěn)。而受外圍新興商圈新增項(xiàng)目租金偏低影響，去年第四季度廣州大型購(gòu)物中心整體平均租金有所下調(diào)，為每月每平方米712.9元，環(huán)比下降約1.5%。
習(xí)慣性漲租情況越來(lái)越少
受訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，出現(xiàn)街鋪?zhàn)饨鹣禄牟粌H在天河商圈，人氣暢旺的上下九商圈和北京路商圈亦難逃電商沖擊的陰霾。上周末，記者在上下九和北京路一帶走訪時(shí)，并未感受到如天河商圈內(nèi)沿線街鋪的蕭條，行走在步行街上，偶能瞥見(jiàn)兩三間吉出的商鋪拉下鐵閘，且以服飾店的轉(zhuǎn)租情況較多。業(yè)內(nèi)人士口中的傳統(tǒng)商圈遭遇寒流，主要反映在與步行街接駁的分支內(nèi)街商鋪上，此類(lèi)曾經(jīng)受惠于商圈輻射的二三線街鋪，現(xiàn)時(shí)行情并不樂(lè)觀。滿堂紅郭海波指出，按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，傳統(tǒng)商圈步行街的商鋪業(yè)主，每年都會(huì)上調(diào)5%租金。而去年迄今，這種習(xí)慣性漲租情況越來(lái)越少。相反，與步行街相鄰的二線街鋪，譬如北京路商圈一帶的惠福東路、文明路、中山五路、中山四路等，不但沒(méi)有漲租，還出現(xiàn)了5％～10%的租金下調(diào)。
社區(qū)鋪“自給自足”租金走穩(wěn)
分流街鋪投資客
同處于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境欠佳且電商經(jīng)濟(jì)沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)之下，市區(qū)社區(qū)鋪的租售價(jià)格卻在穩(wěn)步上升。洪韻表示，由于社區(qū)鋪的業(yè)態(tài)以自給自足的日常生活配套為主，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)其沖擊十分有限，并緊緊跟隨市區(qū)物業(yè)的升值步伐，平穩(wěn)上漲�！耙酝顿Y社區(qū)鋪的多是資金實(shí)力一般的買(mǎi)家，但近兩年從街鋪市場(chǎng)轉(zhuǎn)跑道投資社區(qū)鋪的街鋪投資達(dá)人有所增多。”據(jù)郭海波介紹，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上租金回報(bào)率較好的社區(qū)鋪，總價(jià)多介于300萬(wàn)～500萬(wàn)元，比起動(dòng)輒上千萬(wàn)的街鋪，入市門(mén)檻低。而從租金回報(bào)來(lái)看，社區(qū)鋪的租金雖明顯低于黃金路段的街鋪，物業(yè)升值幅度亦不敵街鋪，但勝在其后穩(wěn)扎穩(wěn)打，回報(bào)收益可預(yù)期估算，質(zhì)素中上的社區(qū)鋪能有4％～5%的租金回報(bào)率，而眼下街鋪的租金回報(bào)率多介于3％～4%。
撤市設(shè)區(qū)后
增城商業(yè)前景值得看高一線
2月12日，國(guó)務(wù)院同意撤銷(xiāo)廣州黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)，設(shè)立新的廣州市黃埔區(qū)；撤銷(xiāo)縣級(jí)從化市、增城市，設(shè)立廣州市從化區(qū)、增城區(qū)。此消息的公布，業(yè)界普遍認(rèn)為，撤市設(shè)區(qū)之后，廣州的東部板塊發(fā)展將得到明顯提升，有著產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)以及“剛需”買(mǎi)家云集的增城，商業(yè)價(jià)值前景值得市場(chǎng)期待。
品牌巨頭云集到東部板塊掘金
從地鐵13號(hào)線動(dòng)工，到廣州東部交通樞紐中心規(guī)劃，再到東部山水新城實(shí)施廣州區(qū)劃調(diào)整獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)“增城撤市改區(qū)”，增城區(qū)域價(jià)值日趨凸顯。據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，汽車(chē)、牛仔服裝和旅游等良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和近十年來(lái)熱火朝天的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)吸引了永旺集團(tuán)、廣百集團(tuán)、正大集團(tuán)等商業(yè)巨頭到東部板塊掘金,東凌集團(tuán)、合景泰富、奧園集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的相繼進(jìn)入，則進(jìn)一步奠定了增城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。
街鋪王單價(jià)突破11萬(wàn)元
仲量聯(lián)行研究統(tǒng)計(jì)顯示，在過(guò)去10年，新塘鎮(zhèn)商業(yè)單體新增的面積供應(yīng)僅為25萬(wàn)平方米左右，而近幾年內(nèi)將迅猛增長(zhǎng)，過(guò)去兩年，增城商業(yè)單體新增的面積供應(yīng)量超過(guò)過(guò)去10年的總和，達(dá)28萬(wàn)平方米。
從價(jià)格看，當(dāng)下，增城的商業(yè)物業(yè)雖然可用價(jià)格不菲來(lái)形容，但交投卻持續(xù)暢旺。據(jù)中介人士介紹，增城最旺的掛綠廣場(chǎng)附近繁華商業(yè)街的街鋪二手單價(jià)最高在8萬(wàn)~10萬(wàn)元/m2,市中心客流稍差點(diǎn)的路段街鋪價(jià)則在3萬(wàn)~4萬(wàn)元/m2。與此同時(shí)，小區(qū)商鋪也是有價(jià)有市。像雅居樂(lè)御賓府、合景譽(yù)山國(guó)際的社區(qū)商業(yè)中心街鋪，首層均價(jià)普遍在2萬(wàn)~4萬(wàn)/m2，二層商鋪約1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2。價(jià)格最貴的是位于新塘東部交通樞紐附近的東凌廣場(chǎng)，去年6月，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，兩間同為11萬(wàn)元/m2的鋪王就被同一買(mǎi)家所囊括。
仲量聯(lián)行分析人士表示，隨著廣州城區(qū)居民向東部遷移，增城新塘鎮(zhèn)未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間將持續(xù)強(qiáng)大。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，隨著東凌廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及奧園康威廣場(chǎng)的相繼落成及投入使用，廣州國(guó)際化大都市的商圈格局將因此而被改變。
（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 記者：王荔玨）
