2月，留給樓市最難忘的記憶莫過于月中旬的“拿地”事件。14.3億競價，將省會老火車站商圈，東至黎明街，西至中華大街，北鄰中山路，南鄰自強路的寶貴地塊收入囊中的華潤置地，成為關注的焦點。與其說是關注地產商，不如說是關注其打造項目更確切。寸土寸金的“商用”屬性土地，限定開發商的立項一定會是商業項目。而就其地利而言，四周左右的商業CBD圍合，更是除了商業還是商業的最佳立項選擇。

以老火車為原點，以新百商圈為半徑的商圈中，“華潤”的地理位置可謂是核心中的核心。從房價而言可謂是位居省會的至高之處。“商業項目，最核心的是日后的招商和運營。”業內人士張女士對記者說。

而對于老火車站商圈的商業運營，卻是省會商界“值得一提”的事。從過去的王府井和北京華聯到現在的東購和銀座，將幾番風雨幾多愁的“水土難服”流傳下來。

南北一條路似隔兩重天

對于省會中山西路的商業描述，坊間有句最貼切的話：南北一條路似隔兩重天。說的是，以中山路為軸線，商業的“衰與火”將“一路兩分”。南面的商業永遠比不上北面的火爆。以新百和原先的東購為例，處于北半邊的商業明顯要好過“對面”。不信，你看看天元也就服了。

這樣的怪事，在省會還真是成為一時的難解之謎。就連中山路以北的新華集貿、灣里廟和金億城這樣的批發市場，也著實火了一把。在北部陣營中，新添成員麒麟國 際、華強電子、品匯、蘇寧等，占據上風上水的地利，笑傲著江湖。而今，“華潤”落子中山路而且恰是傳說中的“南邊”，所以人們不得不常常地想，你離“火” 是近還是遠？

業內人士告訴記者說，而今的商業格局或許會因火車站的搬遷發生根本性的變化。開發商的實力、品牌打造以及后期的招商運營等，都是成敗的關鍵。對于過去的“風水說”，早已隨著火車站的搬遷而“遷移”。

誰來了誰走了誰贏了最后

商業格局受外部環境影響而形成的規律，體現在老火車站的特點，一是商業扎堆你來我往，成為老火車周邊經濟的繁榮象征。王府井走了，北京華聯來了。東購成為過 往，銀座依舊風中矗立。來來往往的商業，不乏大品牌和外來者，單就百盛的“來來回回”，曾經退出中山路要害位置后，時隔多年又殺回省會落子裕華路萬象天成，終究生意慘淡難堪。而均因“水土不服”起起落落于省會老火車站商圈。

二是長期的時間積淀，形成的批發市場意識。火車站周邊的商業批發似乎成為一個特有的現象，如此擁擠和混亂便也成為火車站經濟圈中的一粒“沙子”。而今，新華集貿和南三條的搬遷，將成為老火車站商圈新氣象的開始。

老火車站現象，只是中山路商圈的一種怪圈。因為，那里成熟的外部環境加之商業格局，造就了誰不服水土，誰走人的適者生存現象。而整體的商業，像萬達這種將一 種成熟和配套模式移植于一個“荒蕪”之地，便利時尚和高端大氣就是“留下來”的資本。如此說來，如果環境改變了商業的格局是否會依舊，尤其是老火車站的新 氛圍下誰會笑到最后？

火車站搬遷是否依舊“滑鐵盧”

老火車站周邊的商業幾多沉浮的事例表明，曾因那的確是一片商業的“滑鐵盧”之地而著名。而今，老火車站已搬遷一年有余，新商業格局正趨形成。對于寸土寸金的老火車站商圈，江湖的商業地位不可取代。只是，打破以往的集貿和批發中心傳統，重新規劃和 發展新的商業格局將是日后發展的方向。從華強和蘇寧為首的外來開發商，將不同的新地產業態植入省會，一種新興的 寫字樓和規模化集約型的高檔商業正在形成，中山路上的“名片效應”更是凸顯。自強路的金融定位，與中山路的商業、寫字樓以及高檔酒店“四位一體”呼應的嶄 新商業格局，將曾經依靠人流、物流所形成的特殊商業環境徹底顛覆。“日后，中山路的新商業形象一定是以形象、實力和品牌相互支撐的共生品。”業內人士說。

“華潤”落子，更是增加了新商業格局轉變的信心。老火車站的遷移，新商圈是否還會出現商業“滑鐵盧”？

（來源：石家莊日報）