地鐵建設(shè)大潮已席卷全國(guó)30多個(gè)城市，預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)僅28個(gè)城市建成運(yùn)營(yíng)的地鐵線路就將達(dá)177條，地鐵站點(diǎn)或超3000個(gè)，地鐵出口約1.5萬(wàn)個(gè)，加之各地正紛紛興起購(gòu)物中心和大型城市商業(yè)綜合體熱，預(yù)計(jì)屆時(shí)地鐵站點(diǎn)將屹立起數(shù)千個(gè)地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目。雖然地鐵的開(kāi)通對(duì)沿線物業(yè)催生巨大的商機(jī)和利潤(rùn)，也誕生了北京國(guó)貿(mào)和東方新天地、上海港匯和來(lái)福士、深圳萬(wàn)象城以及廣州天河廣場(chǎng)等一批成功的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，但另一方面，地鐵上蓋并非商業(yè)物業(yè)成功的必然保證，失敗的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)也并不罕見(jiàn)。故本文在此探討如何正確理解軌道交通對(duì)商業(yè)形態(tài)的影響，以及如何最大限度地挖掘地鐵商業(yè)物業(yè)的潛力。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的形態(tài)涉及酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、購(gòu)物中心等多種商務(wù)、商業(yè)形態(tài)。由于篇幅所限，本文集中探討各類(lèi)地鐵上蓋購(gòu)物中心。
地鐵，即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具；“地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)”則指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動(dòng)商圈發(fā)展與提升。
與地鐵直接關(guān)聯(lián)的商業(yè)項(xiàng)目主要包括二大類(lèi)：站內(nèi)商業(yè)、車(chē)站連通商業(yè)。
1）站內(nèi)商業(yè)---顧名思義指在車(chē)站里所規(guī)劃出來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間，在日文里稱為EKI-NAKA驛內(nèi)商業(yè)；站內(nèi)商業(yè)由于直接位于地鐵車(chē)站或火車(chē)站內(nèi)部，對(duì)于站內(nèi)客源具有獨(dú)占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運(yùn)營(yíng)或與專業(yè)商業(yè)集團(tuán)合作經(jīng)營(yíng)。日本各個(gè)城市間的鐵道網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，各個(gè)轉(zhuǎn)乘站往往與地鐵站、輕軌站、機(jī)場(chǎng)線共同構(gòu)成交通樞紐中心，憑借特有的客流優(yōu)勢(shì)，站內(nèi)商業(yè)可謂商機(jī)不斷；乘客在車(chē)站停留時(shí)，可順便逛街、用餐，不僅得以滿足購(gòu)物的需求，還可節(jié)省走出車(chē)站到路面尋找商鋪的時(shí)間，車(chē)站的閑置空間則得以充分利用，商戶的顧客也有保證，可實(shí)現(xiàn)商家、車(chē)站、乘客（顧客）的三贏。站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販?zhǔn)哿闶场嬃稀?bào)章雜志的KIOSK小鋪，以及在長(zhǎng)途客車(chē)月臺(tái)附近設(shè)置的許多快餐店、便當(dāng)?shù)旰屯廉a(chǎn)店。
近年來(lái)，隨著車(chē)站周?chē)諠u興旺，許多大中型車(chē)站進(jìn)行大規(guī)模重建、改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺(tái)當(dāng)中的道路或小廣場(chǎng)等空間建設(shè)專屬的地下商城、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車(chē)站商廈，東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)的表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進(jìn)駐且業(yè)績(jī)與租金均表現(xiàn)上佳），決定加大車(chē)站商業(yè)設(shè)施-ECHIKA車(chē)站地下商城、車(chē)站商廈、車(chē)站商店街、車(chē)站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)力度，香港地鐵公司、首爾地鐵公司和巴黎地鐵公司也都非常擅長(zhǎng)地鐵商業(yè)。但軌交站站內(nèi)商業(yè)有許多限制條件，因?yàn)榈罔F的主要功能是客運(yùn)服務(wù)，安全是頭等大事，地鐵站內(nèi)商業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)行需要在不影響軌道交通安全的前提下有序有規(guī)劃地進(jìn)行，為此，有些有些城市規(guī)定冒明火的餐飲，打火機(jī)、指甲油、酒精等有礙安全的商品都不能進(jìn)入站內(nèi)商業(yè)。
我國(guó)多數(shù)地鐵車(chē)站只有零星的車(chē)站商業(yè)，商鋪大多設(shè)置在地鐵站廳的公共空間，如過(guò)道、出入口等處，提供便利的快速消費(fèi)品和專業(yè)服務(wù)以及自助銷(xiāo)售機(jī)服務(wù)。少量的大中型車(chē)站商業(yè)則往往存在散、亂、差等諸多弊端，且大多銷(xiāo)售低端地?cái)偵唐坊虼蟊娚唐罚湫腿缫淹I(yè)整改的上海地鐵徐家匯站的徐家匯地下商城、上海莘莊站的吉買(mǎi)盛購(gòu)物中心和上海站的三葉眼鏡市場(chǎng)；
而近期新規(guī)劃改造的一批地鐵車(chē)站商業(yè)項(xiàng)目已有所改進(jìn)，地下車(chē)站商業(yè)如上海人民廣場(chǎng)站站廳閘機(jī)外的地下金三角（上海申通地鐵公司自行打造的METRO MORE地鐵生活館）和上海南站站站廳閘機(jī)內(nèi)的商業(yè)區(qū)，而二三樓的地上高架車(chē)站商業(yè)則如深喜集團(tuán)打造的上海地鐵3、8號(hào)線虹口體育場(chǎng)站內(nèi)的星城時(shí)尚商業(yè)中心和3號(hào)線漕溪路站吉美臣品牌折扣中心就頗具EKI-NAKA驛內(nèi)商業(yè)的神韻，吸引了多家品牌商進(jìn)駐。最新開(kāi)業(yè)的上海日月光購(gòu)物中心則將9號(hào)線打浦橋站整個(gè)地鐵站的所有出入口都徹底包裹在購(gòu)物中心內(nèi)，使得地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)為壟斷所有通勤客源的地鐵車(chē)站商廈（客人進(jìn)出站必須經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心商場(chǎng)），其他商業(yè)項(xiàng)目將來(lái)要連接打浦橋地鐵站必須先連通日月光購(gòu)物中心才得以間接連通地鐵站。
此外，各大城市的火車(chē)站往往與地鐵站直接連通，所以火車(chē)站內(nèi)商業(yè)也值得一說(shuō)；我國(guó)大陸地區(qū)火車(chē)站站內(nèi)商業(yè)以往僅有“麥當(dāng)勞、肯德基、永和大王”等幾家快餐店和便利超市，傳統(tǒng)城市火車(chē)站擁有的大型配套商業(yè)卻是環(huán)境臟、亂、差不適合乘客需要的傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)，而隨著我國(guó)“公交化”運(yùn)行的高頻率城際鐵路（如香港紅磡至深圳羅湖的港鐵東鐵線，規(guī)劃中的上海金山城際快鐵和北京燕郊城鐵）和城際高鐵（如武廣高鐵、滬寧高鐵、滬杭高鐵）相繼或即將投入運(yùn)行，商務(wù)客與中高端旅客與中低端客源逐漸分流，大量高鐵車(chē)站配套購(gòu)物中心紛紛投入建設(shè)，日前嶄新啟用的上海虹橋火車(chē)站擁有約5千平方米現(xiàn)代化的商場(chǎng)，引入了符合乘客需要的近五十個(gè)著名連鎖品牌商家（如萬(wàn)寧、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、銀行、書(shū)店等），無(wú)論品牌形象還是品牌檔次、商品豐富度、業(yè)績(jī)均較為出色，達(dá)到了國(guó)際機(jī)場(chǎng)內(nèi)商業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)。
而火車(chē)站內(nèi)數(shù)萬(wàn)平方米的大型商業(yè)（購(gòu)物中心）可資借鑒參考的國(guó)內(nèi)案例目前尚很少，如上海南站銀泰百利時(shí)尚購(gòu)物中心等，而海外成功案例則較為普遍，如德國(guó)柏林中央火車(chē)站購(gòu)物中心和萊比錫火車(chē)站購(gòu)物中心、日本京都火車(chē)站購(gòu)物中心和名古屋火車(chē)站、美國(guó)紐約中央火車(chē)站、臺(tái)北車(chē)站的微風(fēng)廣場(chǎng)和京站時(shí)尚廣場(chǎng)、臺(tái)北縣板橋高鐵站的環(huán)球購(gòu)物中心等，部分車(chē)站購(gòu)物中心規(guī)模達(dá)到數(shù)萬(wàn)平方米。此外，部分機(jī)場(chǎng)、游輪城也與地鐵軌交站相連通，借助地鐵和多種交通工具形成的交通樞紐港和旅客優(yōu)勢(shì)，也形成了某種特殊的地鐵上蓋商業(yè)綜合體，如香港機(jī)場(chǎng)非禁區(qū)內(nèi)的航天城翔天廊購(gòu)物中心、香港上環(huán)港澳碼頭的信德中心（集海運(yùn)碼頭和直升機(jī)機(jī)場(chǎng)于一體）。
TIPS：日本京都火車(chē)站-- 京都火車(chē)站是一個(gè)城市綜合體建筑，項(xiàng)目建筑面積達(dá)到23.76萬(wàn)平方米，地下3層加地上16層，包括了火車(chē)站、賓館酒店、購(gòu)物中心、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、屋頂花園、停車(chē)場(chǎng)等各項(xiàng)功能。其購(gòu)物中心包括著名的伊勢(shì)丹百貨、多廳影院、各色餐廳、咖啡店、攝影室、雜貨店、著名漫畫(huà)家手冢治蟲(chóng)的博物館、劇院、美術(shù)館等應(yīng)有盡有。
2）車(chē)站連通商業(yè)-- 指雖然不位于車(chē)站內(nèi)部，但有通道直接連接車(chē)站內(nèi)部，無(wú)需再繞道地面進(jìn)入車(chē)站的商業(yè)項(xiàng)目。車(chē)站連通商業(yè)包括兩種類(lèi)型，一種是商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來(lái)的地下通道型地下商業(yè)街。該類(lèi)商業(yè)多數(shù)經(jīng)營(yíng)流行性服飾或其他特色中低檔時(shí)尚商品，如南京萊迪地下購(gòu)物中心、廣州流行前線、北京西單地鐵77街購(gòu)物中心、上海香港名店街和科技館亞太盛匯、東京八重洲地下商城、大阪梅田DIAMOR地下商業(yè)街等，純地下車(chē)站商業(yè)項(xiàng)目是受惠于地鐵最大的商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型，具體請(qǐng)看本刊第二期雜志的《淺談地下商業(yè)空間開(kāi)發(fā)》與《地下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初探》。
另一種則是本文所重點(diǎn)研究的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過(guò)某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點(diǎn)通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過(guò)專用的通道進(jìn)入購(gòu)物中心。雖然直接和地鐵站或輕軌站廳平層相連的購(gòu)物中心僅在少數(shù)（如上海龍之夢(mèng)與深圳益田假日廣場(chǎng)地下二樓的通道），但多數(shù)上蓋商業(yè)物業(yè)都有與地鐵站間接相連的通道為往來(lái)購(gòu)物中心的客流提供方便（如深圳萬(wàn)象城和中信城市廣場(chǎng)的地下通道），商業(yè)項(xiàng)目得以通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的巨大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購(gòu)物中心。某種程度上，地鐵站點(diǎn)相當(dāng)于地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的特殊“主力店”，但地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)是否能經(jīng)營(yíng)好，除了地鐵通道連接要規(guī)劃好之外，還取決于能否利用好地鐵站這家特殊“主力店”，為這些行色匆匆無(wú)明確消費(fèi)目的的通勤過(guò)客提供貼近生活需求的業(yè)態(tài)業(yè)種以及品牌組合。
地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)給許多人的印象是地鐵站位于最地下，而商場(chǎng)或購(gòu)物中心位于地鐵站的上方，但由于地下鐵道一般建在城市里，加上具體線路的建設(shè)條件不同，它的延長(zhǎng)線或部分線路，甚至整條線路可能建在地面或高架，統(tǒng)稱為地下鐵道，例如上海地鐵一號(hào)線，其車(chē)站形式包括了地下、地面和地上高架多種形式。所以，廣義的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)不僅包括地下車(chē)站的上蓋商業(yè)建筑，也包括從側(cè)面天橋廊道連接地面或高架地鐵站的商業(yè)建筑。
此外，地鐵和輕軌、城市鐵路、市郊鐵路交通、城市有軌電車(chē)、獨(dú)軌交通、磁懸浮線路、機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)鐵路等，也屬于種類(lèi)繁多的城市軌道交通大家庭又稱“捷運(yùn)系統(tǒng)”。中國(guó)城市軌道交通發(fā)展迅猛，已經(jīng)建成及正在興建的城市軌道交通幾乎包括了上述各種類(lèi)型，已有40多座城市建成了或正在建設(shè)、或已擬就了城市軌道交通的建設(shè)規(guī)劃。由于城市軌道交通站點(diǎn)具有和地鐵站相似的功能（尤其是幾乎與地鐵難以辨別、僅承重量較低、載客量稍少的輕軌），故地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的含義可以進(jìn)一步延伸擴(kuò)展到與城市軌道交通站點(diǎn)有機(jī)聯(lián)系的各種商業(yè)建筑。
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