6月17日新世界發(fā)展宣布，私有化新世界中國(guó)之決議案不獲所需大多數(shù)股東于法院會(huì)議上批準(zhǔn)，反對(duì)票占65.95%，計(jì)劃因此已失效。新世界發(fā)展原計(jì)劃以每股現(xiàn)金6.8元私有化新世界中國(guó)，并建議撤銷新世界中國(guó)上市地位，涉資最多186億元。
“相當(dāng)意外，之前已經(jīng)做了很多溝通”，一位接近新世界中國(guó)的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。雖然新世界發(fā)展股東會(huì)6月16日上午順利通過私有化決議，但下午的法院會(huì)議上，該議案敗于“數(shù)人數(shù)”的規(guī)則，有約66%的股東反對(duì)，這批小股東手持300萬股份(持股比例0.16%)，“擊敗”20億股份的贊成票，令私有化交易泡湯。這也是繼今年1月份恒盛地產(chǎn)私有化議案失敗后，再次因?yàn)?ldquo;數(shù)人數(shù)”而被否決的私有化。
退市之殤
“目前新世界中國(guó)私有化失敗，對(duì)新世界中國(guó)而言，意味著前期為該項(xiàng)工作所付出的努力付之東流，時(shí)間、人力、資金成本有所損失，私有化失敗也意味著企業(yè)內(nèi)部改革阻力較大;作為新世界發(fā)展的內(nèi)地物業(yè)旗艦店，對(duì)新世界發(fā)展也將帶來負(fù)面影響。”中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮告訴時(shí)代周報(bào)記者。
股市也迅速作出反應(yīng)，如同恒盛地產(chǎn)復(fù)牌后股價(jià)暴跌27%，新世界復(fù)牌后不久，新世界中國(guó)股價(jià)也暴跌逾兩成，收跌16.93%，報(bào)5.3港元。新世界發(fā)展收盤小跌1.12%，報(bào)8.80港元。
新世界發(fā)展今年3月中旬宣布，擬以每股6.8元私有化新世界中國(guó)，新世界發(fā)展則會(huì)供股集資140億元，當(dāng)中部分資金用以私有化新世界中國(guó)。根據(jù)收購守則，新世界發(fā)展及一致行動(dòng)人士在未來12個(gè)月內(nèi)，不可再提出私有化。至于原先計(jì)劃用于私有化的供股集資所得，將用作重建新世界中心、增加土地儲(chǔ)備及一般營(yíng)運(yùn)用途。
新世界中國(guó)在港上市已經(jīng)15年，資料顯示，新世界中國(guó)則為新世界發(fā)展于內(nèi)地的旗艦物業(yè)公司，資產(chǎn)總額約1241億港元。自1999年7月起在港交所掛牌，目前有36個(gè)主要項(xiàng)目遍布21個(gè)城市，包括房地產(chǎn)、酒店及度假村等等。
而新世界發(fā)展是香港四大地產(chǎn)發(fā)展商之一，1907年由鄭裕彤創(chuàng)立，1972年在香港掛牌上市，截至去年底，公司總資產(chǎn)達(dá)3547.2億港元。
新世界發(fā)展認(rèn)為，新世界中國(guó)的股價(jià)被低估，融資平臺(tái)難以發(fā)揮有效作用，以新世界中國(guó)停牌前價(jià)格 (5.14元)去計(jì)算，該公司的市賬率(P/B)為0.77倍。
“市賬率為0.77，表明企業(yè)股價(jià)低于每股賬面價(jià)值，意味著股價(jià)低于其實(shí)際價(jià)值，股價(jià)被低估。對(duì)于新世界發(fā)展而言，其資產(chǎn)總值為1241億港元，若持續(xù)被低估，公司股權(quán)分散，面臨被收購的威脅，這恐怕也是其退市的原因之一。”郭凡禮指出。
花旗曾指出，恒盛有45%溢價(jià)的私有化仍然失敗，新世界中國(guó)私有化的溢價(jià)只逾32%，并不具備高的吸引力。
宣布私有化失敗后，摩根士丹利把新世界發(fā)展評(píng)級(jí)調(diào)為“減持”。
瑞銀則維持新世界發(fā)展“中性”評(píng)級(jí)，但把目標(biāo)價(jià)由9.3元下調(diào)至9.1元。
近年呈起伏增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
作為一家較早進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且在1999年就上市的老牌企業(yè)，在有良好融資平臺(tái)的情況下，本應(yīng)在中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年中獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，備受股市青睞，但為何在維持高盈利的情況下 P/B只有0.77倍，流通量也極低?新世界中國(guó)是如何在房地產(chǎn)火爆行情中漸漸喪失其融資吸引力的?
時(shí)代周報(bào)記者翻閱了新世界中國(guó)10年的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)其過長(zhǎng)的開發(fā)周期，為高利潤(rùn)不惜犧牲規(guī)模，坐等土地溢價(jià)等老牌港資房企的做法，讓新世界中國(guó)在其他房企都在追求高周轉(zhuǎn)的時(shí)代，變得格格不入。
新世界中國(guó)素來有著“囤地專業(yè)戶”的名號(hào)，低價(jià)拿地，緩慢開工，坐等土地溢價(jià)，獲取高額利潤(rùn)，是新世界中國(guó)慣用的手法，為此，新世紀(jì)曾幾次被點(diǎn)名批評(píng)。
在廣州嶺南新世界家園項(xiàng)目中，新世界中國(guó)在2006年通過公開拍賣獲得該土地，但囤地多年之后才開始開發(fā)建設(shè)，之后各期項(xiàng)目完工時(shí)間一拖再拖，直到今天，該項(xiàng)目還在銷售中。
再以北京新景商務(wù)樓為例，該項(xiàng)目樓面面積為39653平方米，合同約定開工時(shí)間為2005年2月27日，但在新世紀(jì)中國(guó)2013年年報(bào)中，該項(xiàng)目仍然為“規(guī)劃中”，預(yù)計(jì)落成日期為“待定”。
2013年報(bào)顯示，財(cái)報(bào)內(nèi)所列正在發(fā)展中的38個(gè)項(xiàng)目(73個(gè)小項(xiàng))，有八成項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5年以上，其中也不乏十年以上的項(xiàng)目。
而土地的溢價(jià)是顯而易見的，地價(jià)飛速上漲的北京，新世界新景商務(wù)樓的合同價(jià)款只有675萬元，市場(chǎng)推算該項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為96元/平方米。然而，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目周邊新景家園項(xiàng)目三期，6月的二手房均價(jià)為57933元/平方米，新世界家園二手房均價(jià)為68419元/平方米;而附近的寫字樓項(xiàng)目新世界中心、雍貴中心、國(guó)瑞城等，其租金每天每平方米高達(dá)6-7元。
2013年6月初，新世界地產(chǎn)將上海市黃浦區(qū)的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以近80億元人民幣的價(jià)格出售，而新世界于1993年僅以7.5億元獲得了這塊土地，在20年時(shí)間里，地塊漲幅超過十倍。
看起來，土地溢價(jià)帶給新世界發(fā)展極高的利潤(rùn)，以2013財(cái)年為例，新世界中國(guó)的收益為195.1億港元，毛利為80.11億港元，幾乎是收益的一半，凈利潤(rùn)也高達(dá)46.16億港元，凈利潤(rùn)率為23.65%，遠(yuǎn)高于行業(yè)10%的平均水平，但是規(guī)模卻始終沒有做起來。
2013年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科、綠地、萬達(dá)、保利、中海、恒大、碧桂園共同成為2013年千億軍團(tuán)的成員。
但是進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)20年的新世界中國(guó)，卻只能以156.3億人民幣的數(shù)字，排在2013房地產(chǎn)銷售金額TOP50的43位。而且時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，和萬科等房企每年直線增長(zhǎng)不同，新世界中國(guó)呈現(xiàn)曲線起伏增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
比如2004財(cái)年，新世界中國(guó)的營(yíng)收為38.90億港元，但是2005財(cái)年，這一數(shù)字為33.79億港元;同樣，2007、2008財(cái)年，新世界中國(guó)的營(yíng)收分別為53.90億港元和68.84億港元，但是到了2009財(cái)年，這一數(shù)字又跌回46.86億港元，幾乎回到2006年的狀態(tài);2011財(cái)年新世界中國(guó)的營(yíng)收為156.22億港元，到了2012年，這個(gè)數(shù)字又跌回136.76億港元。
“在香港股市地產(chǎn)板塊之中,被低估的股票是個(gè)別性的。相對(duì)來說，一些具規(guī)模的老牌開發(fā)商被低估的可能性較大。”萊坊中國(guó)估價(jià)部的高級(jí)經(jīng)理劉兆光委婉地告訴時(shí)代周報(bào)記者，該機(jī)構(gòu)曾為新世界中國(guó)做過估值。
“作為老牌企業(yè)，老員工的發(fā)展滯后，企業(yè)缺乏活力，建設(shè)周期長(zhǎng)等均導(dǎo)致企業(yè)對(duì)投資者的吸引力下降。”郭凡禮表示。
影響酒店拆分計(jì)劃
新世界中國(guó)于2014上半財(cái)年的業(yè)績(jī)顯示，受益于入賬銷售面積的猛增，公司的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)了81%和46%至人民幣119億和34億元。毛利率則由去年同期的51.2%微跌至50.9%，但仍顯著高于行業(yè)平均水平。毛利率的輕微下跌主要由于三線城市的入賬銷售額比重由去年的1%顯著上升至16%。
盡管如此，以新世界中國(guó)停牌前價(jià)格 (5.14港元)去計(jì)算，該公司的市賬率(P/B)為0.77倍。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，在內(nèi)房板塊中，現(xiàn)有50只股的P/B低于0.77倍，其中最低者為中國(guó)地產(chǎn)(1838)，其P/B只有0.07倍。
不到半年時(shí)間，恒盛、凱德商用、新世界中國(guó)相繼提出退市，尤其是凱德商用、新世界中國(guó)在業(yè)績(jī)靚麗的情況下，也難以得到股市的認(rèn)同，對(duì)于香港股市地產(chǎn)板塊是否被低估這個(gè)問題，劉兆光表示：從公式上討論, 可以說P/B低，企業(yè)會(huì)有退市需求。
但正如上面所說, 還要深入考慮資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及負(fù)債比率等因素才能定論。假如在同一資產(chǎn)價(jià)格水平下, 如價(jià)格忽然顯著下跌, 則P/B可能會(huì)創(chuàng)新低。例如嘉里建設(shè)(00683.HK)于2003年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)也曾提出私有化計(jì)劃。
畢竟，在香港股市，因股價(jià)低估而私有化退市的房地產(chǎn)企業(yè)畢竟還是少數(shù)，大部分公司會(huì)通過回購股票保衛(wèi)股價(jià)或提升市場(chǎng)信心，比如2008年樓市下行時(shí)，SOHO中國(guó)和富力集團(tuán)就曾連續(xù)增持公司股票，長(zhǎng)實(shí)、新地、九龍倉、太古、華人置業(yè)等港資地產(chǎn)公司的大股東也進(jìn)行過數(shù)次增持。
郭凡禮指出：赴港上市的一些房企謀求退市，一方面是因?yàn)楣蓛r(jià)被低估，融資不易;另一方面是為了方便企業(yè)轉(zhuǎn)型以及內(nèi)部管理改革的需要。在內(nèi)地樓市成交量明顯下滑，購房者觀望，開發(fā)商僵持的情況下，投資者難以對(duì)內(nèi)地房企給出較高的估值，表面上確實(shí)估值過低，但實(shí)際上內(nèi)地不少房企資金鏈緊張、原有粗放經(jīng)營(yíng)的模式不變等，現(xiàn)階段確實(shí)存在很大的危機(jī)。
另一方面，私有化失敗可能影響新世界中國(guó)的酒店重組上市計(jì)劃，新世界發(fā)展此前曾多次發(fā)布公告稱，建議分拆集團(tuán)若干位于香港的酒店資產(chǎn)并于香港聯(lián)合交易所有限公司獨(dú)立上市。公告稱，為確保清楚界定新世界酒店投資集團(tuán)及新世界發(fā)展集團(tuán)及周大福企業(yè)集團(tuán)未來業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)，所以建議分拆。
而6月19日，方興地產(chǎn)旗下酒店業(yè)務(wù)平臺(tái)金茂投資開始正式招股，預(yù)計(jì)7月2日在香港掛牌上市，最多募集33.9億港元;與此同時(shí)，另一家上市房企花樣年也宣布，將分拆物業(yè)管理部分在聯(lián)交所主板上市。
（來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙卓）
