6月17日新世界發展宣布，私有化新世界中國之決議案不獲所需大多數股東于法院會議上批準，反對票占65.95%，計劃因此已失效。新世界發展原計劃以每股現金6.8元私有化新世界中國，并建議撤銷新世界中國上市地位，涉資最多186億元。

　　“相當意外，之前已經做了很多溝通”，一位接近新世界中國的人士告訴時代周報記者。雖然新世界發展股東會6月16日上午順利通過私有化決議，但下午的法院會議上，該議案敗于“數人數”的規則，有約66%的股東反對，這批小股東手持300萬股份(持股比例0.16%)，“擊敗”20億股份的贊成票，令私有化交易泡湯。這也是繼今年1月份恒盛地產私有化議案失敗后，再次因為“數人數”而被否決的私有化。

　　退市之殤

　　“目前新世界中國私有化失敗，對新世界中國而言，意味著前期為該項工作所付出的努力付之東流，時間、人力、資金成本有所損失，私有化失敗也意味著企業內部改革阻力較大;作為新世界發展的內地物業旗艦店，對新世界發展也將帶來負面影響。”中投顧問研究總監郭凡禮告訴時代周報記者。

　　股市也迅速作出反應，如同恒盛地產復牌后股價暴跌27%，新世界復牌后不久，新世界中國股價也暴跌逾兩成，收跌16.93%，報5.3港元。新世界發展收盤小跌1.12%，報8.80港元。

　　新世界發展今年3月中旬宣布，擬以每股6.8元私有化新世界中國，新世界發展則會供股集資140億元，當中部分資金用以私有化新世界中國。根據收購守則，新世界發展及一致行動人士在未來12個月內，不可再提出私有化。至于原先計劃用于私有化的供股集資所得，將用作重建新世界中心、增加土地儲備及一般營運用途。

　　新世界中國在港上市已經15年，資料顯示，新世界中國則為新世界發展于內地的旗艦物業公司，資產總額約1241億港元。自1999年7月起在港交所掛牌，目前有36個主要項目遍布21個城市，包括房地產、酒店及度假村等等。

　　而新世界發展是香港四大地產發展商之一，1907年由鄭裕彤創立，1972年在香港掛牌上市，截至去年底，公司總資產達3547.2億港元。

　　新世界發展認為，新世界中國的股價被低估，融資平臺難以發揮有效作用，以新世界中國停牌前價格 (5.14元)去計算，該公司的市賬率(P/B)為0.77倍。

　　“市賬率為0.77，表明企業股價低于每股賬面價值，意味著股價低于其實際價值，股價被低估。對于新世界發展而言，其資產總值為1241億港元，若持續被低估，公司股權分散，面臨被收購的威脅，這恐怕也是其退市的原因之一。”郭凡禮指出。

　　花旗曾指出，恒盛有45%溢價的私有化仍然失敗，新世界中國私有化的溢價只逾32%，并不具備高的吸引力。

　　宣布私有化失敗后，摩根士丹利把新世界發展評級調為“減持”。

　　瑞銀則維持新世界發展“中性”評級，但把目標價由9.3元下調至9.1元。

　　近年呈起伏增長態勢

　　作為一家較早進入中國內地房地產市場，而且在1999年就上市的老牌企業，在有良好融資平臺的情況下，本應在中國房地產黃金十年中獲得長足的發展，備受股市青睞，但為何在維持高盈利的情況下 P/B只有0.77倍，流通量也極低?新世界中國是如何在房地產火爆行情中漸漸喪失其融資吸引力的?

　　時代周報記者翻閱了新世界中國10年的年報，發現其過長的開發周期，為高利潤不惜犧牲規模，坐等土地溢價等老牌港資房企的做法，讓新世界中國在其他房企都在追求高周轉的時代，變得格格不入。

　　新世界中國素來有著“囤地專業戶”的名號，低價拿地，緩慢開工，坐等土地溢價，獲取高額利潤，是新世界中國慣用的手法，為此，新世紀曾幾次被點名批評。

　　在廣州嶺南新世界家園項目中，新世界中國在2006年通過公開拍賣獲得該土地，但囤地多年之后才開始開發建設，之后各期項目完工時間一拖再拖，直到今天，該項目還在銷售中。

　　再以北京新景商務樓為例，該項目樓面面積為39653平方米，合同約定開工時間為2005年2月27日，但在新世紀中國2013年年報中，該項目仍然為“規劃中”，預計落成日期為“待定”。

　　2013年報顯示，財報內所列正在發展中的38個項目(73個小項)，有八成項目開發周期長達5年以上，其中也不乏十年以上的項目。

　　而土地的溢價是顯而易見的，地價飛速上漲的北京，新世界新景商務樓的合同價款只有675萬元，市場推算該項目的樓面地價僅為96元/平方米。然而，據搜房網數據顯示，該項目周邊新景家園項目三期，6月的二手房均價為57933元/平方米，新世界家園二手房均價為68419元/平方米;而附近的寫字樓項目新世界中心、雍貴中心、國瑞城等，其租金每天每平方米高達6-7元。

　　2013年6月初，新世界地產將上海市黃浦區的一個地產項目以近80億元人民幣的價格出售，而新世界于1993年僅以7.5億元獲得了這塊土地，在20年時間里，地塊漲幅超過十倍。

　　看起來，土地溢價帶給新世界發展極高的利潤，以2013財年為例，新世界中國的收益為195.1億港元，毛利為80.11億港元，幾乎是收益的一半，凈利潤也高達46.16億港元，凈利潤率為23.65%，遠高于行業10%的平均水平，但是規模卻始終沒有做起來。

　　2013年房地產銷售數據顯示，萬科、綠地、萬達、保利、中海、恒大、碧桂園共同成為2013年千億軍團的成員。

　　但是進入內地市場長達20年的新世界中國，卻只能以156.3億人民幣的數字，排在2013房地產銷售金額TOP50的43位。而且時代周報記者發現，和萬科等房企每年直線增長不同，新世界中國呈現曲線起伏增長態勢。

　　比如2004財年，新世界中國的營收為38.90億港元，但是2005財年，這一數字為33.79億港元;同樣，2007、2008財年，新世界中國的營收分別為53.90億港元和68.84億港元，但是到了2009財年，這一數字又跌回46.86億港元，幾乎回到2006年的狀態;2011財年新世界中國的營收為156.22億港元，到了2012年，這個數字又跌回136.76億港元。

　　“在香港股市地產板塊之中,被低估的股票是個別性的。相對來說，一些具規模的老牌開發商被低估的可能性較大。”萊坊中國估價部的高級經理劉兆光委婉地告訴時代周報記者，該機構曾為新世界中國做過估值。

　　“作為老牌企業，老員工的發展滯后，企業缺乏活力，建設周期長等均導致企業對投資者的吸引力下降。”郭凡禮表示。

　　影響酒店拆分計劃

　　新世界中國于2014上半財年的業績顯示，受益于入賬銷售面積的猛增，公司的營業收入和凈利潤分別增長了81%和46%至人民幣119億和34億元。毛利率則由去年同期的51.2%微跌至50.9%，但仍顯著高于行業平均水平。毛利率的輕微下跌主要由于三線城市的入賬銷售額比重由去年的1%顯著上升至16%。

　　盡管如此，以新世界中國停牌前價格 (5.14港元)去計算，該公司的市賬率(P/B)為0.77倍。若以此為標準，在內房板塊中，現有50只股的P/B低于0.77倍，其中最低者為中國地產(1838)，其P/B只有0.07倍。

　　不到半年時間，恒盛、凱德商用、新世界中國相繼提出退市，尤其是凱德商用、新世界中國在業績靚麗的情況下，也難以得到股市的認同，對于香港股市地產板塊是否被低估這個問題，劉兆光表示：從公式上討論, 可以說P/B低，企業會有退市需求。

　　但正如上面所說, 還要深入考慮資產結構及負債比率等因素才能定論。假如在同一資產價格水平下, 如價格忽然顯著下跌, 則P/B可能會創新低。例如嘉里建設(00683.HK)于2003年香港房地產市場低迷時也曾提出私有化計劃。

　　畢竟，在香港股市，因股價低估而私有化退市的房地產企業畢竟還是少數，大部分公司會通過回購股票保衛股價或提升市場信心，比如2008年樓市下行時，SOHO中國和富力集團就曾連續增持公司股票，長實、新地、九龍倉、太古、華人置業等港資地產公司的大股東也進行過數次增持。

　　郭凡禮指出：赴港上市的一些房企謀求退市，一方面是因為股價被低估，融資不易;另一方面是為了方便企業轉型以及內部管理改革的需要。在內地樓市成交量明顯下滑，購房者觀望，開發商僵持的情況下，投資者難以對內地房企給出較高的估值，表面上確實估值過低，但實際上內地不少房企資金鏈緊張、原有粗放經營的模式不變等，現階段確實存在很大的危機。

　　另一方面，私有化失敗可能影響新世界中國的酒店重組上市計劃，新世界發展此前曾多次發布公告稱，建議分拆集團若干位于香港的酒店資產并于香港聯合交易所有限公司獨立上市。公告稱，為確保清楚界定新世界酒店投資集團及新世界發展集團及周大福企業集團未來業務營運，所以建議分拆。

　　而6月19日，方興地產旗下酒店業務平臺金茂投資開始正式招股，預計7月2日在香港掛牌上市，最多募集33.9億港元;與此同時，另一家上市房企花樣年也宣布，將分拆物業管理部分在聯交所主板上市。
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