2014年6月20日國家稅務總局發出稅總發（2014）78號《關于做好組織稅收收入工作的通知》，一方面言之鑿鑿“堅持依法征稅，堅決不收過頭稅”，另一方面卻直指“加大土地增值稅清算力度”作為堵漏增收的核心措施。炮制“欠稅3.8萬億”假新聞的始作俑者已經被關進了監獄的籠子，“房地產企業漏交土地增值稅”的謊言卻依然在官媒間謠傳！而廣大房地產納稅人所看到的事實卻是“過頭稅”已然泛濫成災——2014年以來各省地方稅務局紛紛出籠五花八門的《土地增值稅清算管理辦法》，這個省規定“三分法”，那個省規定“紅線外設施不許扣除”，印花稅不許扣除，土地使用稅不許扣除，利息不許扣除，售樓處不許扣除！……不許扣除！！……不許扣除！！！

2012年10月8日海口市中級人民法院終審判決“維持”海口市地方稅務局強迫普通住宅與其他開發產品均攤所有成本，虛構“普通住宅巨額土地貶值”的假象和“其他房屋巨額土地增值”的幻象，征收過頭稅321萬，更令廣大房地產企業納稅人哀嘆：“房地產納稅人已經陷入了有理無處可講的絕境”！

  你，難道注定不能擺脫“唐僧肉”的宿命？

    你，是束手待斃，還是絕地反擊！

1、           為什么說“土地增值稅是一個妖稅”？為什么會變成“土地爭執稅”。

2、           2014年以來，各省地稅局紛紛出臺五花八門的《土地增值稅清算管理辦法》。山西省規定“三分法、紅線外設施支出不得扣除、無產權車庫收入不作為清算收入”等等，為什么“這些皆屬違法無效規定”？

3、           轉讓游艇碼頭、海上游艇泊位應征土地增值稅嗎？以整層商鋪投資設立公司，需繳納土地增值稅嗎？

4、           鄂地稅發[2010]176號第八條規定被拆遷人（村委、搬遷企業）取得拆遷補償收入需繳納土地增值稅。合法嗎？

5、           因建設需要欲拆除某公司某棟房產。建設方（地鐵公司、開發公司）總經理欲與房產所有人簽署《買賣合同》購買擬拆房屋后拆除，合同約定“全部稅費均由買方承擔”。你對買方有什么稅收籌劃建議？

6、           國家稅務總局以國稅函[2000]687號復函裁定深能源集團“以轉讓股權名義轉讓不動產應征土地增值稅”。一時眾說紛紜。究竟孰對孰錯？以轉讓股權形式規避土地增值稅的籌劃方案受不受法律保護？

7、           山西省地稅局2014年第3號公告《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》第15條規定：“售房時向購買方一并收取的代收費用，應當作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數）”。那是不是房地產企業收取的代辦房產證稅費也應征稅？

8、           舊城改造實物還建房產計算土地增值稅時是否需要確認收入？怎樣計算？成本+20%利潤？《拆遷補償協議》簽約日市場價？交付入住日市場價？還是本期商品房實際銷售平均價？

9、           配建“兩限房”、“低價商品房”，由政府低價回購或指定銷售對象的，清算土地增值稅以什么價確認收入？回購價？市場公允價（實際銷售均價）？

10、        山西省地稅局2014年第3號公告《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》第19條規定：“土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除”。為什么說它是違法無效規定？

11、        地稅局辯稱不許扣除的理由是紅線外設施屬于企業捐贈。你如何駁斥？

12、        成都、武漢地稅局財行處官員解釋“維修資金”可以視為“繳納的稅費”準予扣除，但不得加計扣除。為什么說該解釋是錯誤的？

13、        哪些設施是“公共配套設施”？是否所有的配套設施都可以列入開發成本扣除？房地產企業有沒有確保“不交冤枉稅”的管理訣竅？

14、        售樓處的建造費用少者三千萬，多者近億，一般亦為會所。有的地稅局官員解釋“售樓處建造和裝修費用屬于銷售費用”，意味著不能列入開發成本加計扣除。你有什么反駁理由？你有沒有什么管理訣竅可以確保加計扣除？

15、        海南省地稅局解釋：“房地產開發企業繳納的土地使用稅，不管在房地產項目完工前或完工后發生的，均在管理費用列支按規定予以扣除。”意味著完工前交納的土地使用稅不能計入成本加計扣除。有沒有法律依據？

16、        國家稅務總局財行司官員稱“為了房地產調控將考慮取消20%加計扣除這一項各收優惠”。為這什么說這是對土地增值稅立法原意的無知？

17、        外資房地產企業由于注冊資本金巨大，貸款利息很少，地稅局說不能按5%核定扣除，只能有多少扣多少。私營小型房地產企業大量借款來源于關聯企業和民間借貸，地稅局說“非金融機構利息不能扣除”，甚至說關聯企業委托銀行貸款支付的利息也不能據實扣除。這些不合理的要求你都答應了嗎？

18、        全國絕大部分省市地稅局仍然以財稅[1995]48號文第九條為依據不允許扣除銷售合同印花稅，堅稱印花稅屬于管理費用。你是不是有同樣糊涂的認識？

19、        地產公司向關聯建筑公司支付建安成本4%的“工程項目管理費”。問：該費用應在土地增值稅前扣除嗎？會計上應記在哪個科目？有稅務師事務所稱這是稅收籌劃，要求稅政科長“不能允許扣除”。對此你做何反應？

20、        為什么說“土地增值稅”的立法本意與“石油特別收益金”相同，而其命運卻比石油企業“哭訴無門”？

21、        所有的財務經理都知道普通住宅有20%優惠政策，為什么在實踐中普通住宅不僅沒得到分文優惠，反而成為地稅局征收“過頭稅”的巧妙工具？海南三正實業投資有限公司的冤案必將也成為你的冤案！你是否已經厲兵秣馬，奮起反擊？

22、        產品設計方案和預算確定之后，如產品符合本市普通住宅標準，在工程報建和標段劃分方面，稅務經理應給開發部和合約部什么建議？

23、        因房管局人為劃定普通住宅的單價標準沒有隨市價波動而調整，同一棟樓內同時存在普通住宅與非普通住宅，稅務局強迫分開計算并“平攤開發成本”，人為制造“普通住宅土地貶值”和虛夸其他產品土地增值的假象。你有什么合理的成本分配方法？“增值額均分法”，“增值率平均法”，“工程造價鑒證法”。稅務局不認怎么辦？

24、        青島地稅局2014年1號公告規定“取得審核結論之前均按預征率申報”。對低毛利、無增值、應退稅的項目，稅務局拖延不出具審核結論，是不是納稅人就必須無限期預繳下去？

25、        回遷房視同銷售須預繳土地增值稅嗎？

26、        萬寧、武漢、廈門、福州土地增值稅預征率高達4%。中低毛利開發項目應當如何管理稅款現金流？

27、        本市普通住宅的單價標準經常變化。究竟應當以哪個時點來判定是否普通住宅？

28、        虧損項目的存在不可避免。明知虧損，卻不得不繼續按3%、4%的高預征率繳納土地增值稅。納稅人有權利停止預繳嗎？稅務局答復沒有法律依據，稅務師就無能為力了嗎？

29、        土地增值稅預繳申報表的計稅依據，是否應當與營業稅的申報表計稅依據相同？在哪些情況下不同？

30、        某市地稅局網站發布政策指導地價按建筑面積分攤，不區分地上建筑與地下建筑。結果某公司發現地下車庫被分攤地價高達5600元/平米，超過車庫售價3300元/平米，造成地上普通住宅增值率20.6%而喪失優惠權，多繳稅款2200萬元。稅政科長放言“不怕打官司”。怎么辦？

31、        土地增值稅清算在哪些情形下會產生地價分配問題？產生地價分配問題的內在原因有三：分期開發、綜合體、主張普通住宅優惠權。

32、        地價作為最大的“共同成本”，財政部和國家稅務總局對分配方法是怎樣規定的？某些地稅局稅政科長說“只能采用占地面積法”或者“只能采用建筑面積法”平均分配，有這回事嗎？

33、        同一清算單位內部，不同產品之間分配地價的方法，財政部和稅務總局有沒有發布過統一的規則？

34、        重慶市地稅局2014年第9號公告將土地成本的分配方法限于“占地面積法”和“建筑面積法”兩項選擇。合法嗎？

35、        地下建筑應當如何分配地價才是合理的？佛山地稅局稱地下車庫也有房產證，所以必需按建筑面積平攤總地價。怎樣才能駁倒他？

36、        合理的地價分配方法及其適用情形：市價評估法、占地面積法、建筑面積法、銷售收入比例法、其他合理方法。成功案例。

37、        為什么說地價分配必需從董事長抓起？與政府勾地談判中的地價分配談判要領。

38、        稅務局以“基座占地面積”來計算分配地價，為什么不可接受？怎樣反對有效？

39、        哪些情況下采用建筑面積法分配地價對納稅人有利？住宅+10%配套底商項目，可不可以采用土地出讓年限70/40對建筑面積法進行修正？

40、        怎樣奪取地價分配方案的主動權？為什么說多數財務總監采用的“拖延至稅務局找上門清算的最后時刻再說”的被動策略是授刀柄于人？

41、        正本清源：有的地稅局規定以建設工程規劃許可證為土地增值稅清算單位的劃分依據，有的地稅局規定以施工許可證，有的規定以銷售許可證……清算單位劃分依據難道稅法沒有統一的規定么？是誰破壞了稅法，制造了混亂？

42、        怎樣有效管理土地增值稅清算單位的劃分依據，才能對納稅人有利？地產公司為了規避投資額超過3億美元需上報國家發改委的麻煩，拆分立項5個，辦理《建設工程規劃許可證》8個。實際開發分5期。據預算，四、五期住宅毛利率較高。你對此有何評論？分開立項、劃分立項過細有什么弊端？合并立項有什么益處？稅務總監怎樣參與開發部項目分期和工程劃分標段。

43、        重慶地稅2014年第9號公告規定按“普通住宅、非普通住宅、非住宅”三類產品計算土地增值稅。為什么納稅人必需嚴厲反對“三分法”？深入剖析海南三正投資實業公司土地增值稅冤案的根源。

44、        房價跌了，項目虧了，公司借著16%以上的高利貸信托。被地稅局預征4%的幾千萬土地增值稅什么時間有權拿回來？銷售達到100%之后？

45、        為什么說納稅人有權將普通住宅與其他產品合并計算土地增值稅，而稅務局無權強制納稅人分產品類型計算？從《土地增值稅暫行條例》的立法本意看海南三正實業冤案。

46、        2014年5月16日河南省地方稅務局關于發布《土地增值稅減免稅管理實施辦法》的公告，第六條規定納稅人申請普通住宅免征土地增值稅需“行政審批”。該公告是否合法？

47、        同一清算單位內，因申請普通住宅優惠的需要、大量未售地下車庫合理保留成本的需要等原因，怎樣分配共同發生的開發成本才是合理的？個別認定法、等增值率法、增值額均分法。反對建筑面積平攤法的理由。

48、        單方售價低的地下車庫的銷售往往晚于住宅3-10年。清算時大量未售地庫應當怎樣分配成本，才能避免過頭稅？少分攤成本，給稅務局什么理由？如何擺脫稅務局設定清算表格中“內置公式”的強制？

49、        遼地稅函[2012]92號第五條、大連地稅2014年第1號公告第四條解釋“轉讓不可售地下車位不征土地增值稅”。沈陽地稅局以此為依據責令納稅人按12%申報房產稅。你從了嗎？

50、        商業、會所、人防、小學、幼兒園……五花八門的“公建”，在土地增值稅清算時究竟該如何處理才是合理合法的？

51、        拆遷還建房（回遷房）在清算土地增值稅時應當怎樣確認收入和成本？成本價？市場價用哪個數？

52、        信托公司的利息單可以據實扣除嗎？稅務局說實有銀行利息票少于核定5%，就按銀行利息單扣除，為什么說它是違法的？為什么即使實際發生利息是0，也可以按（地價+開發成本）×5%扣？延期支付地價向國土局支付的“利息”可以扣除嗎？

53、        湖北、合肥、深圳、湖南等地清算表格設計時只設三項稅金明細并通過內設公式排斥其他項目，公司繳納的0.1%水利基金、2%地方教育附加費、銷售合同印花稅都填不進去，咋辦？

54、        稅務局以國稅發[2006]187號第四條為依據，凡沒有取得“稅務局監制發票”的成本費用一概不許扣除。拆遷補償費沒有發票、小學還沒建沒有發票、工程款還沒有付清缺少發票都不許扣除。國稅發[2009]91號第25條甚至表示不是本區地稅局代開的建安發票也不許扣除。你都認了？

55、        銷售合同印花稅、河道費（水利基金）可以列入“與轉讓房地產有關的稅金”扣除嗎？為什么說稅務局認定屬于管理費用不許扣除是錯誤的？開發商交納的房屋維修基金可以列入本項目扣除嗎？為什么說武漢、成都的做法是錯誤的？

56、        清算申報表交了，稅務局拖延不出具審核結論，有的補稅，要馬上補交；應退稅的，無限期拖延不退。咋辦？

57、        成都市地稅局花6萬元委托稅務師事務所進行土地增值稅清算，稅務所根據事務所的數據直接下《稅務事項通知書》。你公司是不是發動30個財務人員天天加班“配合”事務所一張一張清發票？聘請事務所是該請跟稅務局“關系”熟的，還是不熟的？直接外包合適嗎？

58、        應從哪一天起停止預繳？從哪一天起算作尾盤銷售？

59、        國稅發[2006]187號第八條規定的尾盤計稅公式錯在何處？怎樣確定尾盤扣除項目金額才是正確的？

60、        清算時有負增值，尾盤出現正增值；清算時為正增值，尾盤為負增值。咋辦？稅務局不讓抵！

61、        清算時銷售的住宅稅率為30%，但尾盤銷售商鋪，計算增值率超過200%，稅務局要求按60%稅率申報。你同意嗎？

62、        怎樣設置會計科目和輔助核算項目，有利于減少土地增值稅的事務性工作量？

63、        有效的土地增值稅管理=100個籌劃。

64、        什么是土地增值稅管理七要訣？綜合體按市場公允價分配地價，我們是怎樣做到的？

65、        什么是土地增值稅籌劃四要訣？酒店/寫字樓/商業整售業務利用土地分宗、企業分立進行籌劃怎樣確保成功？

透徹了解土地增值稅的立法原意，爭奪土地增值稅清算規則的話語權，反對一切不合理算法，堅定維護納稅人的權利——把“妖稅”關進稅法的籠子！

培訓目標：1、透徹了解土地增值稅的立法原意；全面了解中國各省地稅局發布的各種違法規定及其錯誤原因；2、學會反擊和推翻違法土地增值稅紅頭文件，不交過頭稅，阻止海南三正公司的冤案重演；3、正確認識土地增值稅籌劃方法和邊界，保護納稅人合理的籌劃利益。

2014/7/12