在近日舉辦的萬達集團半年工作會議上，王健林提到，上半年萬達百貨收入111.3億元，完成全年目標的44％、上半年目標的108％，同比增長62％。這是萬達的百貨業務3年來第一次全面完成半年目標。王健林表示：“這也證明，盡管線上購物發展迅速，但線下業務只要調整到位、方法對頭，同樣可以創造好成績，‘百貨已死’的說法是站不住腳的。”

　　隨著電商的盛行和供應的井噴，傳統零售物業壓力劇增，面臨著“變或可存，不變則削”的命運。有業內人士指出，如何轉變固有的思維方式，或是商業地產尋求突破的最大難點。

　　餐飲在購物中心內的租戶占比

　　未來趨勢≥40％

　　以往15％-20％

　　升級求“人氣”

　　上周末，筆者在多個購物中心觀察到，餐飲、兒童游戲等區域的人氣比一般服裝門店高出許多。多數餐飲店門口都排起長龍，而服裝門店卻“門可羅雀”。

　　“我一般逛街會找個飯店多的商圈，逛完街和朋友吃飯休息，養足精神后還能繼續逛。”“我買衣服一般在網絡上買，但是一些大牌子的貴的衣服，我就會到店里去買，以防假貨。”消費者如是告訴筆者。

　　近年來，電商大行其道，消費者的消費習慣也隨之做出改變。據高緯環球近日發布的上海零售物業市場報告顯示，今年前五月社會消費品零售總額較去年同期增長7.5％，相較2012、2013年的增長幅度繼續下滑。

　　對此，盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示，“電商的沖擊，再加上同質化嚴重，傳統商業地產可謂‘傷痕累累’。”

　　在此背景之下，上海僅今年就有多家購物中心暫停營業，以求升級轉型。

　　近日，上海雅居樂國際廣場以全新面目開業。據悉，今年初雅居樂國際廣場便做出調整，先后替換掉70％的原有商家品牌，并將商場劃分為時尚名品區、夢想體驗區、健康生活區、藝術展覽區及創意餐飲區。

　　據透露，經過半年多的調整轉型，其招商簽約率超過90％。而且，商場的客流量也有了提升。

　　除此之外，南京路金鷹購物廣場也于今年5、6月暫停營業，以求升級；上海商業面積最大的綜合體、月星集團首個商業地產項目——環球港，近日也被傳出內部租戶或將調整的消息。

　　轉型求突破

　　從土地市場來看，未來三年上海商用物業的供應將出現井噴，屆時商業地產面臨的競爭將更加殘酷。世邦魏理仕數據顯示，截至目前，今年上海已出讓的商用土地總量已超過400萬平方米，其中，預計在2016年年底前開業的項目總量超過330萬平方米。而未來三年，年均商用物業的供應量將達到112萬平方米，這一數字達到了此前年份的3.4倍。

　　對此，戴德梁行高級助理董事、華東區商業地產服務部主管范紅娟認為，當前商業地產面臨的激烈競爭主要來自兩方面，除電商的步步緊逼之外，供應量過大，產品同質化日趨嚴重也將在未來一段時間考驗上海的商用物業市場。

　　范紅娟介紹，為應對電商沖擊，商業地產界近年來熱衷于打造體驗型產品，例如提高體驗館和餐飲類的比重等。

　　而為了應對供應井噴之下的同質化問題，商業地產項目奇招頻出，力圖改變目前“千盤一面”的現狀。

　　例如去年年中開業，被稱作商業地產“文藝青年”的淮海中路K11，該項目將商業與藝術融合，在上海商業地產界獨樹一幟，獲得了消費者和業內的一致認可。

　　轉變思維更關鍵

　　對于目前商業地產面臨的問題，陳立民認為，房企的思維方式必須要做出改變。他說，“國內房企多以住宅起家，思維還停留在快速銷售的開發模式，而商業地產與住宅不同，注重的是前期定位和后期的經營。在這方面，房企比較缺乏經驗。”

　　對此，范紅娟表示，無論是前期定位還是后期經營，都要求房企有更為“發散”的思維，甚至有些時候要跳出地產的圈子看問題。例如萬達的線上“萬匯網”，只推出商品的優惠券，消費者購買優惠券后還是必須到萬達商場購買商品，這樣的方式即達到了線上互動，也吸引了客流，正是房企轉變思維迎合當下市場環境的一個較好的示范。

　　除思維方式外，高力國際中國區商鋪服務部董事洪菽慧指出，當前商業地產還面臨資金和人才兩大問題。“前期定位需要專業的研測人才，而后期的經營更需要優秀的運營人才，而這兩方面同時都需要大量的資金支持，”她表示，“一般商業類項目要到開業3年后才會有盈利，如果資金不到位，一個商業項目恐怕很難堅持到這個時候。”

　　商圈外擴 “體驗式”仍是轉型重點

　　據統計，上海商用物業未來新增供應量合計超過400萬平方米，供應量主要集中在新興商圈。隨著城市人口逐步向城市邊緣遷徙，外加市中心核心地段土地稀缺，上海的商圈分布逐步向城市外圍擴展。

　　這也導致了非核心商圈的零售物業市場一片繁榮。

　　據高緯環球近日發布的2014年第二季度上海零售物業市場報告顯示，今年非核心商圈的零售總額增長率顯著高于核心商圈。僅以今年5月份為例，據上海購物中心協會統計，郊區和浦東新區的營收增長率分別達到20.9％和11.5％，遠超中心城區的2.3％。

　　此外，該報告顯示，2014年第二季度，餐飲已經成為購物中心創造營收的主力。以淮海路為例，將于年底開業的陽光新業購物中心內，餐飲占比預計接近總面積的50％；香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業也將成為主要租戶。

　　高緯環球亞太區零售商租戶代表部董事寧孝言表示：“未來，體驗式需求的增長將繼續推動餐飲業的擴張，促其成為提高入住率、吸引客流的關鍵。”
　　（來源：新民晚報 地產評論員 蔡琦雯）