該公司負(fù)責(zé)人稱，“進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，肯定會(huì)出現(xiàn)在一線城市，如上海、深圳。但龍湖已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目主要集中于二線城市，所以公司想先運(yùn)行好、掙到錢，再跟其他人合作。”

　　2014年，樓市寒意逼人，一向以穩(wěn)健著稱的龍湖地產(chǎn)不能幸免。其上半年交出的成績(jī)單，有多項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)出現(xiàn)小幅下滑。

　　未雨綢繆者，可免冷雨侵襲之苦，謹(jǐn)慎如龍湖地產(chǎn)者，也一直在尋求轉(zhuǎn)變。

　　龍湖媒體負(fù)責(zé)人對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，“自去年起，龍湖地產(chǎn)就已開(kāi)始努力去存貨。同時(shí)，在開(kāi)工方面也做了縮減計(jì)劃，新盤推出不多。更主要的是，早在多年前，龍湖已經(jīng)開(kāi)始布局商業(yè)物業(yè)，未來(lái)公司將向市場(chǎng)推出300多萬(wàn)平米的購(gòu)物中心。”

　　低調(diào)得近乎另類的龍湖地產(chǎn)也開(kāi)始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)紅海，欲與萬(wàn)達(dá)比高。但不得不說(shuō)，這是一次冒險(xiǎn)的選擇。

　　據(jù)全球知名綜合性商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕對(duì)全球180個(gè)城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，中國(guó)在建購(gòu)物中心為世界最多，占比半數(shù)以上。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物擠壓和其他新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，也使得國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心供需總量已經(jīng)嚴(yán)重失衡。日前，二十多個(gè)著名品牌因不斷上漲的地租和人工與實(shí)際營(yíng)業(yè)額不相匹配而集體撤出上�；春Ｂ�，引發(fā)上海政府層面高度關(guān)注，“救救淮海路”的呼聲甚囂塵上。

　　在此狀況下，龍湖地產(chǎn)執(zhí)意深潛商業(yè)地產(chǎn)紅海，究竟打的何種算盤？

　　積極造勢(shì)商業(yè)物業(yè)

　　最近半年，龍湖地產(chǎn)不斷在為其商業(yè)物業(yè)積極造勢(shì)，天街則是其主打品牌。

　　“天街是一個(gè)針對(duì)中等收入新興家庭的區(qū)域性購(gòu)物中心，它容納的不是奢侈品之類的高端產(chǎn)品，也不做非常低端的東西，它的商品聚焦在中等偏上、偏時(shí)尚的定位。”

　　2014年7月24日，龍湖發(fā)布了“天街”項(xiàng)目新的形象和定位，并對(duì)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)路徑做出嶄新闡釋：預(yù)計(jì)至2017年，龍湖天街購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)數(shù)量將由目前的5個(gè)增至14個(gè)，屆時(shí)，龍湖持有的開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超過(guò)20個(gè)，開(kāi)業(yè)總面積將超過(guò)300萬(wàn)平方米。

　　而在此之前，2014年1—6月，成都金楠天街、上海虹橋天街、北京時(shí)代天街、重慶時(shí)代天街三期已開(kāi)工建設(shè)。重慶時(shí)代天街二期、北京長(zhǎng)楹天街、成都時(shí)代天街1期、西安龍湖星悅薈也將于2014年年底開(kāi)業(yè)。杭州時(shí)代天街、成都金楠天街預(yù)計(jì)將于2015年竣工并開(kāi)業(yè)。

　　國(guó)泰君安分析師余立峰對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者分析稱，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)具有比較穩(wěn)定的商業(yè)模式，所以，對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)講都是不錯(cuò)的選擇。比較來(lái)說(shuō)，新近跨入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬(wàn)科體量較大，開(kāi)發(fā)需要快周轉(zhuǎn)、拿地多，這樣其拿地的選擇空間就會(huì)變小，政府說(shuō)需要配建商業(yè)物業(yè)，萬(wàn)科就沒(méi)有太多選擇余地。而龍湖規(guī)模沒(méi)那么大，受限也少一點(diǎn)，可以一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整。”

　　余立峰認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)，而商業(yè)地產(chǎn)可以創(chuàng)造比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以成為開(kāi)發(fā)商追捧的對(duì)象。而在這方面，好的地段、地塊，充裕的資金以及穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都是必需要素。龍湖在重慶的商業(yè)運(yùn)營(yíng)比較好，因此有一定優(yōu)勢(shì)，但商業(yè)物業(yè)的推進(jìn)還需要一步步來(lái)，不能急于求成。

　　目前，龍湖集團(tuán)的投資物業(yè)主要分為三大產(chǎn)品系列：都市型購(gòu)物中心天街系列、社區(qū)型購(gòu)物中心星悅薈系列及中高端家居生活購(gòu)物中心家悅薈系列。

　　截至2014年6月30日，龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積為76萬(wàn)平方米，整體出租率達(dá)到95.8%。租金總額達(dá)到4億元，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入為3.8億元，較去年同期上升24.1%。

　　其中，天街依然是租金收入的主要來(lái)源，占比達(dá)到82.2％。租金收入增長(zhǎng)率也為最高，為28％。

　　嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

　　未來(lái)，龍湖每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計(jì)劃通過(guò)10至15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。

　　龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，天街購(gòu)物中心將是龍湖“持商業(yè)”戰(zhàn)略的主要投資方向，其全新品牌形象和經(jīng)營(yíng)理念的推行，將有助于龍湖打造客戶心中“好去處”理念的落地。

　　在購(gòu)物中心的操盤策略方面，雖然龍湖集團(tuán)把擴(kuò)合作提升到了集團(tuán)戰(zhàn)略層面，但龍湖集團(tuán)媒體負(fù)責(zé)人對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，2011年開(kāi)始，龍湖集團(tuán)開(kāi)始有計(jì)劃的提升商業(yè)物業(yè)的比重，預(yù)計(jì)到2026年將提升至20%。

　　“在購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)方面，龍湖堅(jiān)持全部自持，目前并沒(méi)有進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃，其他配建的商鋪比如住宅底商是會(huì)出售的。”

　　雖然輕資產(chǎn)尚未提上日程，但也在龍湖考慮之內(nèi)。

　　龍湖商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理魏健對(duì)《投資時(shí)報(bào)》記者表示，輕資產(chǎn)這個(gè)選擇一定會(huì)嘗試，“把項(xiàng)目分一些股份出去，拿到錢繼續(xù)到別的地方去做。有集團(tuán)10%的銷售回款支持，加上這些盤活的資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會(huì)更快。”

　　魏健亦表示，“進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，肯定是在一線城市，基金也是一線的，比如上海、深圳�，F(xiàn)在龍湖已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目主要集中于二線城市。要想拿好一點(diǎn)的項(xiàng)目跟人分享，這是最基本的，所以公司想先運(yùn)行好、掙到錢，再跟其他人合作。”

　　聚焦六核心城市把控風(fēng)險(xiǎn)

　　面對(duì)購(gòu)物中心在部分城市供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)狀，在進(jìn)入城市的選擇上，房企更需謹(jǐn)慎，把控風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這方面，龍湖劃定了六個(gè)核心城市，包括重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州。

　　魏健表示，龍湖現(xiàn)在對(duì)核心城市還是比較信賴，不會(huì)輕易去一些陌生的但是優(yōu)惠條件很好的地方。長(zhǎng)期看，核心城市依然成長(zhǎng)性較高，包括城市體量、人口密度、消費(fèi)習(xí)慣等都有發(fā)展空間。

　　龍湖第一個(gè)一線城市商場(chǎng)—北京長(zhǎng)楹天街將于2014年年底開(kāi)業(yè)，這標(biāo)志著龍湖商業(yè)正式進(jìn)駐一線城市。到2016年底，天街商業(yè)項(xiàng)目將全面亮相北京、上海等一線城市。

　　根據(jù)龍湖商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)至2017年，龍湖的天街購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量將由目前的5個(gè)增至14個(gè)，全部位于重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市。屆時(shí)，龍湖持有開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超過(guò)20個(gè)，開(kāi)業(yè)總面積將超過(guò)300萬(wàn)平方米。

　　魏健表示，“未來(lái)龍湖商業(yè)的發(fā)展將更強(qiáng)調(diào)策略性，一方面根據(jù)天街的品牌定位，主動(dòng)在目標(biāo)城市尋找適合發(fā)展購(gòu)物中心的商業(yè)地塊，另一方面在拿地后，遵循經(jīng)營(yíng)理念開(kāi)展規(guī)劃建造。”

　　伴隨著銷售市場(chǎng)的疲軟，土地市場(chǎng)亦開(kāi)始降溫，龍湖方面表示，將聚焦在容量豐富且團(tuán)隊(duì)成熟的北京、成都、杭州等城市，以合理價(jià)格補(bǔ)充城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。并分別以底價(jià)收購(gòu)和股權(quán)合作的方式，新增南京、佛山兩大新城，進(jìn)一步拓展高能級(jí)城市的縱深分布，提升近城區(qū)項(xiàng)目在土地儲(chǔ)備的占比。

　　延伸閱讀

　　商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇 兩極分化冷暖自知

　　近期，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，標(biāo)桿萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遭遇了各路房企的挑戰(zhàn)。

　　2014年7月25日，在泰禾全球招商大會(huì)暨簽約儀式活動(dòng)當(dāng)天，擁有150萬(wàn)平方米的福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)項(xiàng)目引起與會(huì)者關(guān)注。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，泰禾將堅(jiān)持住宅、商業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，在未來(lái)3到5年的時(shí)間內(nèi)，在全國(guó)布局15到20個(gè)泰禾廣場(chǎng)，進(jìn)一步拓展泰禾商業(yè)地產(chǎn)版圖。

　　就在泰禾全球招商大會(huì)開(kāi)幕的前一天，龍湖地產(chǎn)也舉行了天街全新品牌發(fā)布會(huì)。會(huì)上，龍湖地產(chǎn)方面透露，根據(jù)龍湖商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)至2017年，龍湖的天街購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量將由目前的5個(gè)增至14個(gè)，全部位于重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州6個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市。屆時(shí)，龍湖持有開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超過(guò)20個(gè)，開(kāi)業(yè)總面積將超過(guò)300萬(wàn)平方米。

　　除上述兩家公司，今年年初，雨潤(rùn)集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)也駛?cè)肟燔嚨馈Ｔ谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目前，雨潤(rùn)集團(tuán)整體已建成城市綜合體項(xiàng)目4個(gè)，在建項(xiàng)目約20多個(gè)。到2015年，集團(tuán)擬建雨潤(rùn)綜合體總數(shù)為50家。

　　在各路房企紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)背后，是這一領(lǐng)域依舊十分復(fù)雜的狀況。

　　據(jù)商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，全國(guó)商品房供需市場(chǎng)總體表現(xiàn)趨于回落：供應(yīng)量為80126萬(wàn)平方米，同比回落16.4%；銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，其中住宅和寫字樓銷售面積分別下降7.8%和2.8%，商業(yè)物業(yè)則小幅上漲，達(dá)7.7%。

　　值得注意的是，與全國(guó)小幅上漲不同，北京商業(yè)物業(yè)銷售面積不升反降，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積降幅達(dá)18.1%，供應(yīng)和成交面積均有所下滑。數(shù)據(jù)顯示，北京2014年上半年商品房供應(yīng)量為1181萬(wàn)平方米，同比下降20.4%；銷售面積則為535.8萬(wàn)平方米，比2013年同期下降34.8%。其中，住宅和寫字樓分別下降35.2%和43.9%。

　　RET睿意德高級(jí)董事王玉珂分析，“這種反差源于：第一，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)加大對(duì)商業(yè)物業(yè)的自持力度，對(duì)外供應(yīng)量減少；第二，整體樓市低迷的大環(huán)境及持續(xù)收緊的金融政策，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的投資者入市更加謹(jǐn)慎；第三，受供應(yīng)土地位置的影響，新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有限，且多處于遠(yuǎn)郊區(qū)縣等原因?qū)е陆灰琢康倪M(jìn)一步回落。”

　　從全局來(lái)看，RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的2014年第二季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)顯示，盡管住宅市場(chǎng)形勢(shì)依然不明朗，來(lái)自土地市場(chǎng)及零售商的信心有效支持中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從一季度低谷逆勢(shì)反彈，同比上漲11.9%，環(huán)比則上漲3.5%。

　　不過(guò)，RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出，“縱觀半年來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，2012年下半年的商業(yè)用地供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)將在2014年年底和2015年年初釋放。大量即將入市的項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、品牌招商、租售策略上存在同質(zhì)化嚴(yán)重、粗放開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。因此，明年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化的趨勢(shì)將更加明顯。”
　�。ā锻顿Y時(shí)報(bào)》記者 楊秋波）