近兩年，武漢商業地產發展迅猛，據不完全統計，目前武漢市已建成大型商業綜合體20個，在建、擬建的大型商業綜合體項目達48個，總投資約2252億元。伴隨著商業地產開發熱潮，泡沫化、同質化現象加劇，一片繁華的背后危機四伏。

　　那么購物中心將如何從競爭激烈的環境中“突圍而出”?本期新華有約，我們邀請到上海辰智咨詢創始人、總裁葛建輝，為我們解構武漢城市圈消費者行為習慣和潛在需求，為購物中心的發展提出相關建議。

　　武漢新增商業地產體量驚人 競爭壓力日益增大

　　2013年5月，世邦魏理仕發布報告稱，到2016年，武漢購物中心數量將超過40個，總體量超過330萬平方米。而有另一組數據顯示，武漢到上個月為止，確定立項購物中心的體量超過1100萬方，是在未來三年全部會開業的。

　　談起武漢商圈，葛建輝表示“我不知道這些數據是否非常可靠，但我覺得這些數據非常驚人。”

　　葛建輝繼續分析到，“從武漢的商圈分布來看，武廣、江漢路、中南商圈‘笑傲’多年后，江城商圈版圖逐步擴張至徐東、光谷等地區。漢陽王家灣地區現有和未來即將開業的購物中心達到5個，購物中心商業面積近100萬平方米。在已運營或在建的40個購物中心項目中，有12個選址于非傳統商業區，如沌口、四新、古田、東西湖、蔡甸、黃陂、江夏等區域，武漢購物中心將顯示全面開花的態勢。”武漢商圈拓展快速，分流嚴重，競爭壓力日益增大。

　　武漢平均消費低于全國平均水平 不迷戀“大牌”

　　在葛建輝看來，購物中心項目一定要重視、研究消費者的需求，研究項目3—5公里范圍內的商圈，消費者的結構、消費者的需求點、消費者對項目利益點的驅動等。

　　“我一直在講我們是研究消費者行為，所有的商業最終歸根到底都要落地到消費者要什么?”那么武漢的消費者群體到底要什么?又有哪些特色呢?

　　葛建輝及其團隊對武漢城市圈消費者進行了一系列調查，數據表明，武漢城市圈逛街購物的平均花銷為264元，低于全國的平均水平296元。與全國其他城市圈相比較，武漢城市圈的消費者更注重價格，相對來說更務實。

　　例如購買兒童商品時，武漢城市圈消費者傾向于追求性價比，購買商品偏實用性。46%的消費者更追求性價比，認為寶寶長得很快，不希望在他的吃、穿、用等方面花費過多的錢，夠用就行；僅27%的消費者追求品牌和品質，希望盡量給孩子買最好的。

　　高密度的開發應重調研、設計 運營成功率高

　　武漢商業地產如此高密度的開發，最讓葛建輝擔心的弊病是同質化問題。“未來武漢商業地產將會面臨非常巨大的挑戰，這種挑戰體現最集中的就是同質化問題，如何把商業地產項目做出自己的特色，是商業地產運營公司特別需要去考慮的，包括開發商。”葛建輝說到。

　　對于如何讓消費者入店消費，一定要結合商圈的特征及購物中心的定位。“所以我們建議商業地產項目一定要先做調研、做商圈分析，根據顧客需求、商圈特征來做定位，然后再去做建筑設計，建筑設計要考慮到商圈需求、商家未來招商引資的目標品牌對物業的需求等方面，這樣才有更大可能做出合格的購物中心”。

　　說到這里，葛建輝舉了一個例子。“我有一個朋友，他是做大賣場的，最近看了一個很適合開大賣場的項目，但是他看到項目的建筑設計之后就放棄了。因為建筑物承重、層高不達標，但是建筑體型、各個角落的設計均已完成，所以只能放棄，這樣對商家、對零售商都是一種損失。”

　　對此，葛建輝總結到：“在設計的時候就考慮到未來的招商，招商就需要考慮消費者需求，把調研、設計和未來招商，三者一體化，這樣商業地產運營的成功率會大大提高。”
　　（新華房產 記者 梁慧麗）