首次權(quán)威解密商業(yè)地產(chǎn)“旺”場全攻略
1、商業(yè)地產(chǎn)還能不能“旺”？
縱觀中國大地，有多少商業(yè)項目在慘淡經(jīng)營中苦苦掙扎！商場經(jīng)營諸多難題與困厄，讓人們泥足深陷，難以自拔——
問題一：融資難，難于上青天！
俗話說，一文錢難倒英雄漢。在中國，絕大多數(shù)開發(fā)商是中小企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資大，周期長，錢從哪里來？
問題二：商業(yè)地產(chǎn)不返租可以嗎？
一旦對商場進行分割銷售，絕大多數(shù)項目都要采用返租回報的方式，這幾乎已成定律。然而迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導(dǎo)致失敗，售后返租幾乎被視為中國商業(yè)地產(chǎn)的“不治之癥”。
問題三：返租=找死？！不返租=等死？！
問題三：破解售后返租癥結(jié)，租金從哪里來？
問題四：招商是一個難題嗎？
問題五：三年返租以后怎么辦？
問題六：什么樣的開發(fā)商才能夠成功？
………
2、商業(yè)地產(chǎn)怎么“旺”？
撥開迷霧，我們帶您洞悉商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)營的本質(zhì)！——
真相一：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)權(quán)與經(jīng)營權(quán)
商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營者與開發(fā)商天生確實是一對矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營者則希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達的國家，商鋪大多是“只租不賣”的，即使進行銷售，也是一小部分鋪面，不影響大局，自主權(quán)掌握在開發(fā)商自己手里。
真相二：“扶上馬”與“送一程”的命題
一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作最后是成功或者失敗，歸根到底是商業(yè)利益的平衡問題，具體體現(xiàn)在項目上有三個方面：
（1）開發(fā)商無論是否在將商鋪成功銷售以后，仍然保留商場的控制權(quán)，并且著力建設(shè)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與監(jiān)控管理權(quán)的三權(quán)分立體系；
（2）開發(fā)商將商鋪銷售出去以后不是馬上撒手，而是運用返租回報的方式將商業(yè)的經(jīng)營“扶上馬”再“送一程”，使招商和經(jīng)營工作在返租期內(nèi)走上軌道；
（3）經(jīng)營管理公司與服務(wù)項目之間形成良好的運作機制，使經(jīng)營管理公司有信心、有必要與項目建立長期合作共贏的關(guān)系，具有有效、長效的合作機制。
真相三：商業(yè)地產(chǎn)租售利弊
開發(fā)商在物業(yè)租售方面有以下方式可以選擇：
一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，好處是開發(fā)商能很快收回投資；二是只租不售，好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進行資本運作；三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用，此外還有很多變化。
世界上的道路萬千條，但你只能走適合你自己的道路。在商業(yè)地產(chǎn)的商鋪出租或出售這兩個大是大非的問題上，不同道路的選擇會產(chǎn)生什么樣的不同后果呢？
真相四：中國商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析
中國的商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有四種，分別是“外圍街區(qū)銷售”、“全樓層分割銷售”、“低樓層分割銷售”和“小方塊拖拉式商鋪銷售”四種。在銷售運用手段上，又有“不管經(jīng)營式獨立商鋪分割銷售”、“期限內(nèi)負(fù)責(zé)經(jīng)營獨立或虛擬商鋪售后返租銷售”和“不負(fù)責(zé)經(jīng)營的經(jīng)營戶商鋪銷售”幾種。
真相五： 舍與得的經(jīng)營利益博弈論
真相六： 購物中心經(jīng)營模式分析
真相七：商業(yè)地產(chǎn)與性格命運論
……
3、誰讓“旺場”不在再是神話？
目前遍布全國的售后返租型商用物業(yè)，主要存在以下三種狀況：
穩(wěn)定運營型：這類商業(yè)物業(yè)可謂是鳳毛麟角
半死不活型：多數(shù)售后返租型物業(yè)的現(xiàn)實狀態(tài)。開發(fā)商不懂商業(yè)運營，管理團隊能做的就是物業(yè)管理，商戶勉強維持，業(yè)主雖心有不甘，但毫無辦法，同時寄希望于以后。
死不安寧型：商業(yè)項目的“死亡”，絕不是“一死了之”的事情。開發(fā)商或者幾乎放棄，或者干脆金蟬脫殼，但投資者的不依不饒，商戶的抗議紛爭，依然攪得整個市場不安寧。而且，這些項目都會通過法律或抗?fàn)幍男问较蛘┘訅毫Γ蔀榈胤秸木薮筘?fù)擔(dān)和包袱。
金典何以成就經(jīng)典？
南海金典廣場，在一個三、四線城市市場，非核心商業(yè)中心，用三年時間實現(xiàn)了租金翻一番，再三年實現(xiàn)了再翻番，商鋪年回報率達到了30%，5年收回成本，這對于眾多商業(yè)項目而言是完全的可望而不可及。
時代廣場何以能夠持續(xù)良性運營？
在一個小小縣城，面臨消費力不足、品牌招商失敗的情況下，三年返租期內(nèi)達到99%的商鋪出租率，商場整體租金上升了30%以上，返租到期后投資者主動要求與管理團隊簽訂繼續(xù)統(tǒng)一管理合同，簽約率達到99%。時代廣場，在云浮創(chuàng)造了一個屬于自己的時代。
從南海金典廣場，到佛山東方廣場，到云浮時代廣場，經(jīng)營成功的告訴我們一個簡單的道理，那就是——
商業(yè)地產(chǎn)項目運營是一個與人和團隊密切相關(guān)的行業(yè)，很多在常人看來并不可能做到的事情，只要經(jīng)過專業(yè)團隊和人的努力，就能夠找到解決問題的“金鑰匙”。而這個人和團隊發(fā)揮作用的前提，卻是有利于實現(xiàn)互助雙贏的合作機制。因此，開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)的合作機制才是商業(yè)成功運營的靈魂。
二：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場絕技》內(nèi)容提要：
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最現(xiàn)實、有效、最快實現(xiàn)投資回報的方式是對商鋪進行分割銷售，可以順利解決銷售、融資及退出機制；不采用返租回報的方式，商鋪會很難賣，而且后期經(jīng)營會遇到更大的問題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報又會產(chǎn)生諸多問題，迄今為止，中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導(dǎo)致失敗，這也是分割銷售和返租回報受到社會唾棄和口碑不佳的主要原因。
這是中國商業(yè)地產(chǎn)最急需解決的破題之道：商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦？然而，廣州天道商業(yè)經(jīng)營管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報的核心問題是一個利益分配和再平衡的問題，是商場經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的實現(xiàn)問題，是開發(fā)商退出機制問題，是商場管理者對商場實行有效管理和團隊建設(shè)的能力問題。
在本書中，我們將從專業(yè)和商業(yè)價值的可實現(xiàn)方面探討商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性，用辯證的思想和真實的案例來證明它，從而實現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)的新路開辟，破解中國商業(yè)地產(chǎn)的世紀(jì)之問和十年命題。來，讓我們一起走進中國商業(yè)地產(chǎn)的核心領(lǐng)域，認(rèn)識這個命題，認(rèn)識我們自己，認(rèn)識一個全新的商業(yè)地產(chǎn)！
三：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場絕技》圖書目錄
第五節(jié) 有的商業(yè)地產(chǎn)項目為什么不銷售？
第一節(jié) 難以破解的商業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)
第三節(jié) 破解中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營密碼
第四節(jié) 返租解決商業(yè)地產(chǎn)融資難題
第五節(jié) 小刀鋸大樹，何以撬動中國商業(yè)地產(chǎn)？
第三章 透過返租現(xiàn)象看商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)
第一節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)第一爆——沈陽太原街萬達廣場
第二節(jié) 誰在制造爛尾商業(yè)樓？誰將收購爛尾商業(yè)樓？
第六節(jié) 驚天騙術(shù)——竊鉤者誅，竊國者為諸候？
第四節(jié) 租售結(jié)合——商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實路徑
第一節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析
第一節(jié) 什么樣的開發(fā)商，才有條件持有商業(yè)地產(chǎn)？
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦？
第七節(jié) 分割銷售商鋪年回報25%～30%，這不是神話？！
第七節(jié) 全新的商業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)誕生
第二節(jié) 做中國商業(yè)地產(chǎn)的“癌癥克星”！
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