網購沖擊加劇

　　剛剛結束的“雙11”當日銷售業績高達571億元，讓很多開發大型商業綜合體的開發商寢食難安。近日，一正準備在成都開發綜合體項目的房企負責人緊急約見本報記者，商討調整項目的定位和業態規劃。

　　據世邦魏理仕的統計數據顯示，成都在建購物中心面積為320萬平方米，這個規模在中國僅次于上海，是全球購物之都巴黎在建購物中心面積的30多倍。專業人士認為，由于供需不平衡，未來成都三成的購物中心經營將難以為繼，目前投資購物中心的風險在逐漸加劇。

　　價格透支買不起

　　“今年這個市場住房肯定不敢投資，有一點閑錢想買個商鋪，但不知道口岸如何選?買哪里的比較合適?買商鋪需要了解開發商的品牌和實力嗎?”最近不斷有讀者打進本報熱線，了解有關投資商鋪的問題。

　　記者在采訪中發現，目前成都樓市正在銷售的中糧大悅城一樓商鋪優惠后價格為9萬多元/平方米、二樓商鋪優惠后價格為4.5萬元/平方米、三樓商鋪優惠后價格為3.5萬元/平方米;龍湖金楠天街20000元/平方米;雙楠港匯廣場80000元/平方米;紅楠生活廣場40000元/平方米;上風港時代廣場20000元/平方米;匯金新楠紅街25000元/平方米……“近幾年，成都商鋪的銷售價格嚴重透支了。”知名地產策劃人李紹華說，由于住宅市場的投資者被逐漸“排擠”，而住宅市場的銷售也困難，為了保證資金流，開發商在加大項目住宅部分優惠力度的同時，將增加企業利潤率的最大希望都放在了商業產品的銷售上，很多開發商都考慮和預測了未來四五年的市場預期之后才公布商鋪的價格，這就意味著，目前在售的很多商鋪實際上是賣的四五年以后的價格，在這種情況下，多數商鋪的價格呈現虛高，讓很多投資者“望鋪興嘆”。

　　“以目前市場上多數在售的商鋪價格和租金來倒推投資回報，很多商鋪的投資人幾乎都不賺錢，投資人都只有將回報寄予未來市場的好轉和物業本身的升值。”成都凱仁地產總經理陳光健說：“這種‘畫餅充饑’的投資，風險相對比較大。真正的商鋪投資除口岸之外，產品、定位、運營、開發商的實力以及區域內的規劃等都會給投資加減分。”

　　租金虛高租不起

　　“我想在主城區租個小鋪面，但是看了很多鋪面，租金都高得讓我難以接受。”多年在成都打拼的趙女士說：“從家鄉出來很多年了，不僅學到了一些做生意必須掌握的方法和技能，同時也有一點積蓄，原打算出來租個商鋪自己干，但以目前市場上的商鋪價格，我肯定無法承擔。”

　　與趙女士的需求剛好相反的是王先生。“去年年底在城南買了一個商鋪，到現在都沒有租出去，每月還要承擔比住宅高出幾倍的物業管理費。”王先生告訴記者，在“一鋪養三代”的理念熏陶下，以投資為目的購買了商鋪，誰知道出租太困難了，幾乎都是租客來問一下就沒有下文了。

　　記者在采訪中了解到，環球中心155平方米商鋪，租金為10850元/月;南苑商業街底層沿街121平方米商鋪帶車位，租金39930元/月;中海城南華府底商66平方米，租金19800元/月;天府二街底層沿街2100平方米商鋪，租金336000元/月;城南新會展中心層沿街300平方米商鋪帶車位，租金16500元/月;市中心順城大街一樓臨街近地鐵口80平方米商鋪，租金16500元/月;環球中心近地鐵口155平方米商鋪，租金10850元/月;保利心語底層沿街130平方米商鋪，租金26000元/月;世紀城新會展中心近地鐵口450平方米商鋪，租金40500元/月;金牛萬達廣場底層沿街近地鐵口145平方米商鋪，租金37000元/月;天府長城 630平方米商鋪，租金37800元/月。

　　“口岸成熟的區域，租金虛高，鋪子還不好租，而對于一些新興的區域來說，商鋪出租卻非常難。”成都全心集團總裁李國峰認為，一般情況下，買得貴就要求租得高，這是符合市場經濟規律的，但在現實中，不是所有的人都有這個能力和運氣。成都目前幾乎到處都是商鋪，成熟的區域商鋪經常轉，不成熟的區域商鋪天天修，無論是租商鋪的還是開發建設商鋪的，都在“賭明天”。商業的核心是經營者首先要賺錢，才能帶動未來，而以目前的市場情況來看，多數經營者都是在為房東打工，每年的經營利潤除租金之外，幾乎所剩無幾。而對于一些正在發展之中的區域來說，需要養口岸，有些區域的這個周期會非常長，對于投資者來說，壓力就非常大。

　　網購沖擊買不得

　　隨著很多人熱衷于網購，一些投資大型綜合體的開發商也有些擔憂自己的未來。“華潤萬象城、龍湖北城天街、龍湖時代天街等近年來才開業的新型賣場，雖然規劃設計、開發體量、經營理念和開發實力都屬國內前列，但是里面的多數經營商家都是在‘賺吆喝’。”在成都健鷹地產總經理楊健鷹看來，關鍵是目前人的消費觀念正在發生變化，出門購物已經不是時尚，在這種潮流的推動下，多數大型賣場里面的“體驗店”人氣都很旺，而其他的經營商家，只有“望人興嘆”。這種賣場一旦主力商家經營不下去，撤場之后，就會影響到整個綜合體的形象和未來走勢，也會影響到投資客和為了跟著這個綜合體來賺錢而購買周圍商鋪的投資者。“大型賣場的開發商一般都是用招主力店的形式來炒作，而把周圍一些臨街商鋪高價出售，彌補資金流的缺失。”李紹華說，據仲量聯行在今年第三季房地產市場回顧中的數據顯示，未來12個月成都將迎來多個綜合體項目入市，新增供應攀高，項目競爭越加激烈，位于南部新區等新興商圈的項目因招商困難而推遲開業的可能性將進一步加大。而類似于大悅城這樣每平方米賣到9萬多元的商鋪，投資者付出的金額都比較大，如果未來經營一旦出現問題，對于投資者來說就會出現一鋪“害”三代的局面。

　　“作為開發企業，面對網購潮的沖擊，開發商一方面要調整產品規劃，另一方面要重新定位招商業態;另外，不能盲目跟風，不是哪個區域都能夠開發綜合體。在項目開發之前就要把風險降到最低，這樣不僅保證了自己企業的利益，對投資者來說，也是一種保護。”李紹華說，目前成都樓市最應該轉型的就是一些商業項目的開發，如果說未來成都樓市要發生一些不穩定因素的話，商業項目將是問題和矛盾產生的根源。
　　（四川日報 記者 文強）