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主題:干貨:做好室內(nèi)商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計的28個關(guān)鍵

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干貨:做好室內(nèi)商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計的28個關(guān)鍵

  

  一、關(guān)于步行街主入口

  1) 是否緊鄰交通主干道、主通道?

  2) 是否入口設(shè)計醒目、寬敞、通透?

  3) 是否設(shè)計有入口外廣場,便于室外商業(yè)促銷活動?建議至少保證一處出入口可以進出車輛(展示用);

  4) 商業(yè)廣場主出入口門高不低于3米;

  5) 步行街主出入口兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計,以增強該區(qū)域商鋪的通透性和良好采光,充分提高商鋪價值。

  二、關(guān)于步行街主出入口商鋪

  步行街出入口處的兩側(cè)商鋪商業(yè)價值最高,而步行街出入口處設(shè)置的通往主力店的通道距離出入口太近,考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口,建議調(diào)整此通道于步行街出入口到中庭的區(qū)間內(nèi),調(diào)整后此通道處可作黃金商鋪。

  三、關(guān)于避風閣設(shè)置

  商業(yè)廣場主出入口是否設(shè)置了“避風閣”(北方地區(qū)應(yīng)設(shè)計卷簾門)?步行街出入口設(shè)雙層門,并設(shè)風幕,不宜設(shè)門簾。(規(guī)劃院強制條文已列)

  四、關(guān)于步行街室內(nèi)通道

  為確保步行街商鋪整體連貫性,建議各層與主力店的通道應(yīng)適當減少,主力店在步行街開口設(shè)置的原則:主力店單邊與步行街相接的開口為一處,雙邊與步行街相接的不超過兩處,除萬千百貨外,原則上不在中庭設(shè)主力店開口,主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流,非零售型(如影院、KTV、網(wǎng)吧等)的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合,開口尺寸為4~8米。(規(guī)劃院強制條文已列)

  五、關(guān)于步行街次主力店

  根據(jù)肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求,應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米,并在一二層增加樓梯設(shè)計或留口,具體位置需在施工時另行確定。

  六、關(guān)于步行街出入口交通

  1)為方便顧客購物需要,建議在步行街主出入口兩側(cè)規(guī)劃出租車等候區(qū)域;

  2)關(guān)于步行街設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng);

  3)步行街的出入口要設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)。(集團文件規(guī)定)

  七、關(guān)于步行街頂棚

  1)一定要加蓋封頂,一是保持室內(nèi)步行街產(chǎn)品的純粹性;二是避免冬季無法正常經(jīng)營;步行街采光頂?shù)拈_口寬度,應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴大800mm;(規(guī)劃院強制條文已列)

  2)一定要設(shè)計為玻璃采光頂,為便于后期經(jīng)營管理,提升建筑品質(zhì),建議玻璃采光頂由連續(xù)設(shè)計方式改為分段設(shè)立;

  3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚:步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝,需要預(yù)留一定數(shù)量的吊掛件,中庭的吊掛件預(yù)留最低4~6個(商管建議最好達到8個),采光廊按每跨預(yù)留一處吊掛件,宜考慮電動提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應(yīng)進行節(jié)能設(shè)計,必須設(shè)置電動遮陽裝置。(規(guī)劃院強制條文已列)

  八、關(guān)于LED

  1)是否設(shè)有步行街入口大標識系統(tǒng)、,LED的規(guī)格應(yīng)該多大,視距應(yīng)保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度?

  2)中庭的采光天棚在設(shè)計中要考慮方便安裝LED電子屏,總荷載20KN。(規(guī)劃院強制條文已列)

  九、關(guān)于商鋪裝修

  1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪,除餐飲類商鋪外,其他商鋪均為精裝標準交鋪;

  2) 餐飲區(qū)應(yīng)預(yù)留廚房點位位置和排油煙位置;

  十、關(guān)于商鋪面積

  零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100㎡以下,餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米~16米(商管建議不宜超過12米),面寬8.4米(規(guī)劃院強制條文已列),盡可能減少不符合設(shè)計要求的商鋪數(shù)量,降低招商難度;

  十一、關(guān)于商鋪開門

  1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪不能有門對門式設(shè)計,一則影響商鋪引客的便利性,再則做店招形象也不方便,同時有些商戶門對門比較犯忌諱,所有商鋪門應(yīng)全部正對步行街;

  2) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪主立面,除預(yù)留店招位置外,應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計;次立面也應(yīng)盡可能設(shè)計為玻璃墻(包括部分商鋪與主力店通道的次立面)。

  十二、關(guān)于商鋪層高

  室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面:步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米,二、三層層高為5.1米,走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米;(規(guī)劃院強制條文已列)

  十三、關(guān)于商鋪天棚

  應(yīng)充分考慮步行街商鋪內(nèi)以及公共區(qū)域內(nèi)的天花檢修口設(shè)計和預(yù)留。

  十四、關(guān)于商鋪的調(diào)整

  1) 商戶提出的特殊具體設(shè)計要求是否和規(guī)劃沖突問題的解決;

  2) 應(yīng)考慮商戶升級換代的預(yù)留性,建議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設(shè)置百變租區(qū),以適應(yīng)后期招商調(diào)鋪的面積需要和房產(chǎn)技術(shù)需要(如服飾改為餐飲);

  3) 建議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割,以方便日后商鋪布局調(diào)整;

  4) 建議設(shè)計合理動線,將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾,使同層不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所聯(lián)通,充分調(diào)動客流。

  十五、關(guān)于扶梯

  1) 根據(jù)步行街面積及空間距離,為避免前期投資增大,后期維護成本過高,建議配置數(shù)量適當?shù)姆鎏?

  2) 步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通,設(shè)置的一般原則是,在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯,扶梯的間距控制在45米~70米之間,也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設(shè),步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置;(規(guī)劃院強制條文已列)

  3) 設(shè)置位置應(yīng)避免對商鋪的經(jīng)營造成影響,特別是不宜設(shè)置在步行街主入口處;

  4) 為使步行街客流動線生動,方便顧客目的性購物,建議各層扶梯由平行布局調(diào)整為交叉布局;

  5) 扶梯應(yīng)設(shè)置光感、變頻裝置。

  十六、關(guān)于垂直梯

  1) 步行街內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能;

  2) 主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達,且不會造成相互管理影響或干擾。

  十七、關(guān)于地下電梯廳

  1) 建議在電梯廳不設(shè)計排水槽,以防止排水槽排水不暢造成外溢,回灌進電梯底坑,損壞電氣設(shè)備;

  2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低,防止管道爆裂、損壞造成跑水,殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮,建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高,形成一個向外的緩坡,即使發(fā)生跑水事故,短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全。

  十八、關(guān)于觀光梯

  1) 步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用,且與中廳面積匹配(橢圓型中庭,其位置在短邊所在弧邊上為宜);

  2) 觀光梯在中庭設(shè)置,以2~3部為一組,觀光梯轎廂要做成玻璃通透,井道為鋼結(jié)構(gòu)。觀光梯應(yīng)通到地下停車場。在停車場設(shè)置通透玻璃候梯廳,候梯廳需設(shè)計空調(diào)及安全欄桿。(規(guī)劃院強制條文已列)

  十九、關(guān)于中庭

  中庭設(shè)置的位置:一般中庭設(shè)在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處;中庭的平面尺度:兩個中庭要分主次,大的500~700平米(開洞面積),小的300~400平方米(開洞面積);中庭的間距: 80~100米。(規(guī)劃院強制條文已列)

  二十、關(guān)于公共衛(wèi)生間

  1) 衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置,應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置,衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi),而不能直接對步行街開口,否則對周邊商鋪均有較大負面影響,百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間;

  2) 每層步行街至少應(yīng)設(shè)置一處專用衛(wèi)生間,以保證步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要;

  3) 步行街衛(wèi)生間的設(shè)置:根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)3~5處衛(wèi)生間,衛(wèi)生間的間距80~100米,面積70~100平方米,每處衛(wèi)生間蹲位;男廁不少于3個;女廁不少于6個;男衛(wèi)生間小便池不少于3個;公用洗手盆不少于3個。應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室,以方便帶小孩的顧客使用。(規(guī)劃院強制條文已列)

  4) 為避免出現(xiàn)員工與顧客爭搶使用衛(wèi)生間的現(xiàn)象(尤其是餐飲區(qū)域員工),建議在步行街增設(shè)“員工專用衛(wèi)生間”;

  5) 步行街設(shè)計的洗手間應(yīng)充分考慮設(shè)置有保潔用水點;

  6) 建議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間專用設(shè)施,以滿足不同人群的需要;

  7) 由于各設(shè)備機房主要集中在地下,考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要,建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間;

  8) 衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜。

  二十一、關(guān)于顧客通道

  1) 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計;

  2) 步行街兩側(cè)店面之間寬度:首層10~11米,二、三層16~17米,步行街樓板開口尺度:層數(shù)為2層的步行街,開口寬度宜8米;層數(shù)為3層的步行街,開口寬度宜9米;開口長度:為16~25米。步行街走道凈寬宜4米,“橋”的凈寬度宜3.5米,在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5~6米;(規(guī)劃院強制條文已列)

  3) 2層以上的廊橋不宜過密(間隔在30~50米);

  4) 主力店與步行街的連通口至少有兩處,其寬度應(yīng)為一個柱距;(規(guī)劃院強制條文已列)

  5) 各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾,并且控制權(quán)在步行街一側(cè);

  6) 設(shè)計中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運營安全問題(如KTV場所),建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。

  7) 因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時間與步行街營業(yè)時間的不同,影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨的顧客進出通道,以方便顧客在步行街關(guān)門后的進出。

  二十二、關(guān)于夜間通道

  餐飲和娛樂區(qū)域需設(shè)計專用夜間通道,并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場,出入口可直接通往建筑體外。

  二十三、關(guān)于貨物通道

  1) 通道寬度不小于2.5米,應(yīng)設(shè)計位于大租戶的貨物倉庫附近,并與貨運電梯相聯(lián)通;

  2) 由于貨梯可兼顧消防梯的緣故,各層均可到達,由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便,為此建議對以上區(qū)域增加門禁設(shè)計;

  3) 貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置;

  4) 步行街的貨梯(客貨梯)一般間隔80~100m設(shè)一組,噸位為1.6~2噸,貨梯可與主力店合用(百貨宜單獨設(shè)置);(規(guī)劃院強制條文已列)

  5) 應(yīng)步行街較長,為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶,建議設(shè)立專門的泔水或貨運通道;

  6) 餐飲區(qū)域應(yīng)規(guī)劃設(shè)計專用垃圾清運通道。

  二十四、關(guān)于地下設(shè)施

  1) 建議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設(shè)計,完善步行街卸貨區(qū)、貨運通道和專用貨梯;

  2) 為方便超市送、卸貨的需要,建議增加卸貨平臺的規(guī)劃,并建議在超市區(qū)域增加獨立的貨梯設(shè)計;

  3) 為便于觀察配電室設(shè)備運行狀況,建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗;

  4) 為方便對各主機設(shè)備的管控,建議增設(shè)運行值班室;

  5) 建議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層,以方便安裝施工及運行管理,節(jié)約投資;

  6) 地下各設(shè)備用房門口通道寬度是否合適?,是否利于設(shè)備運輸安裝和日后維修?

  7) 為滿足步行街商戶貨物存放的需要,建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃,面積不小于200平米;

  8) 若超市設(shè)置于地下區(qū)域,其臨時推車停放區(qū)周邊不宜設(shè)置有設(shè)備間門口。

  二十五、關(guān)于配套設(shè)施

  1) 整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜?貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設(shè)施是否匹配得當?

  2) 不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置,應(yīng)改在其它低價值位置;

  3) 區(qū)域面積設(shè)置消防樓梯數(shù)量是否過密?建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設(shè)計,以增大可租賃面積;

  二十六、關(guān)于吸煙室

  建議在步行街各層適當位置設(shè)置一處吸煙室,面積在10平米左右,并加設(shè)排煙設(shè)施。

  二十七、關(guān)于員工休息室

  應(yīng)設(shè)在B1層靠近員工專用通道附近,面積不小于60㎡(約為步行街建面的0.5%)。

  二十八、關(guān)于垃圾房的建造

  1) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口,并兼顧貨梯及卸貨區(qū),充分考慮垃圾運送通道應(yīng)注意當?shù)乩嚨母叨龋M量靠近主通道標高最高區(qū)域;

  2) 垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房;

  3) 考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪,建議在地下停車場設(shè)立各主力店及步行街小商戶相對獨立的4-5個卸貨區(qū)域,卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處,并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計,垃圾房應(yīng)相對獨立,分設(shè)干、濕垃圾房,每組面積各不小于60㎡為宜,不建議主力店共用垃圾房;

  4) 關(guān)于濕垃圾房的建造標準補充建議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚,墻面到頂、排污溝亦應(yīng)鋪磚,并配置上下水、照明、滅蠅燈等設(shè)施;其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈及泄暴口;

  5) 適當增大垃圾房的面積,且一定要設(shè)計排風系統(tǒng),特別是危險品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng),確保廣場消費環(huán)境品質(zhì)。
  (來源:商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院)

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