一、社區商業的定位與要求

　　1、規模定位

　　2、市場定位

　　3、主題定位

　　4、租售定位

　　主題形象定位

　　社區商業的主題形象定位主要考慮的因素：

　　住宅樓盤的整體風格;

　　項目片區的整體氛圍;

　　主題營造的可實現性等;

　　二、社區商業的業態規劃設計與要求

　　(一)業態組合規劃原則

　　1、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態;

　　2、項目是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況;

　　3、項目能否在目前條件下開業經營，培育商業氛圍;

　　4、項目必須符合商鋪建筑設計技術指標。

　　(二)社區商業各業態的分布特點

　　根據各業態的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有以下幾點：

　　1、在商業布點時，可優先考慮體現居民生活便利的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用;

　　2、餐飲等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活;

　　3、對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。

　　三、社區商業建筑規劃設計與要求

　　(一)社區商業的規模規劃

　　社區商業地產的開發必須遵從社區商業的規律，必須量化規模規劃。

　　當前一些社區項目商業規模偏大，導致社區商業招商難甚至長期空置。

　　由于社區商鋪價值高于住宅價格多倍，開發商為了追求利潤最大化，盡可能地劃分街鋪銷售。如深圳寶安中心區就出現了社區開發逢街必劃鋪的現象，有的甚至臨著小區地下停車出入口、車行道也規劃街鋪，這種做法使得社區商鋪開發過量，也大大降低了商鋪的價值。

　　社區商業要以社區實際消費需求量來適度規劃，超過了這個度，就會使社區商業價值降低。

　　(二)社區型商業的三種開發模式

　　社區商業主力店、次主力店、街鋪的面積規劃

　　1、超市百貨主力店面積

　　一般標準超市規模達到6000-10000平方米，單層面積一般在3000平米以上，家樂福、沃爾瑪等國際超市要求單層面積較高，沃爾瑪要求單層面積達1萬平米。

　　2、次主力店面

　　次主力店包括品牌連鎖餐飲、健身中心、美容中心等，如一般連鎖快餐肯德基、麥當勞的面積要求在300-500平米之間。

　　3、街鋪面

　　街鋪通常情況下以經營社區便利為主，其是快餐店、美容美發店經營面積較大，一般在100平米左右，而面包坊、沖曬店、藥店經營面積較小。

　　在社區商業規劃中，有些開發商為了追求商鋪銷售面積最大化，盡可能把社區商鋪進深做深、面積做大，動輒單鋪面積就超過一百平方米以上，殊不知大面積的鋪位不太適合社區商業經營，除了餐飲、美容等業態外，更多的社區便利店只需要四五十平方米。有些社區商業中心的街鋪每年租金遞增率十分有限，其主要原因就是鋪位面積大，商戶經營成本高，導致單位租金難以成長。

　　(三)社區商業如何處理好商業與住宅的關系

　　四、社區商業配套規劃設計與要求

　　(一)社區購物中心配套規劃

　　基本特點

　　(二)社區購物中心的系統規劃

　　美國國際購物中心協會曾規定了購物中心的五大特征：

　　(1)購物中心規劃、開發設立、經營都在統一的組織體系下運作;

　　(2)適應統一管理的需要，產權要求統一，不可分割不可出售;

　　(3)尊重顧客的選擇權，使其實現一次購足(onestop　shopping)的目的;

　　(4)擁有足夠數量的停車場;

　　(5)有更新地區或創造新商圈的貢獻。

　　(三)英美兩國社區購物中心的比較

　　(四)社區購物中心的商業功能

　　1、購物功能：大型超市+百貨

　　大型超市：

　　百貨：

　　品牌專賣店：按品類分-----shopping mall中商品組合的深度由各類品牌專賣店實現。

　　專業店：屈臣氏--個人護理用品專業店、中復電訊、書店、美容院、眼鏡店、專業戶外用品店、音像店、花店、工藝品店、辦公用品專業店(Office Supply)、玩具專業店(Toy Stores)、家電專業店(Home Appliance)、藥品專業店(Drug Store)、服飾店(Apparel Shop)等。

　　2、餐飲：各種形式的主題餐廳構成，一般由知名的連鎖品牌店構成;如星巴克、麥當勞、肯德基、樂杰士、仙蹤林、必勝客、吉野家、DQ、31種美國風味冰淇淋、回轉壽司店、日本料理、中外主題餐廳等。

　　3、休閑娛樂：設置娛樂城，雕刻、電影院、大型電子游戲城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、書吧、咖啡廳等，同時帶動餐飲的發展。

　　4、配套服務功能：銀行、郵政、電信等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、沖印、攝影等日常服務。可引進品牌干洗店、攝影店、美容美發店、圖書館、票務中心等。

　　(五)超市百貨主力店配套規劃

　　1、租賃關系未確定之前的規劃要求

　　盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。

　　國內的超市百貨對于規劃中的商業項目，基本沒有簽意向協議的習慣，缺少像沃爾瑪、家樂福等國際商業品牌的遠期戰略規劃。

　　面對這一現實，開發商更應該讓策劃公司提前介入，通過周密的市場調研和分析，了解商城最適合做什么，再與對應的商家溝通，了解其規模、布局、配套等需求，這樣即使主力店未引進，后遺癥也會控制得很小。

　　2、租賃關系確定后的規劃要求

　　對于超市或百貨主力店的社區商業規劃來說，配套設施的提供也應該具有一定的合理性，若前期設計對配套規劃設計未考慮或者考慮得不夠，都或多或少會影響商鋪的使用。

　　以大型超市為例，在配套設施規劃方面應該考慮到以下幾個方面：

　　1)理貨區位置的預留;

　　2)熟食區煙道位置的預留及合理規劃;

　　3)考慮到空間限制，應該以踏步式自動扶梯替代通常使用的平步式自動扶梯;

　　4)應該充分考慮對中庭、停車位的規劃。

　　根據社區商業類型不同

　　1)外向型商業街區對停車位要求較高

　　外向型商業街區的人口流動性較大，停車位需求也比較大，設置足夠的停車位，有利于提升生意機會，如大型超市、食街等對車位要求都較高。外向型街區有時還需要提供地下停車位。

　　2)內向型商業街區對停車位要求低

　　內向型商業街區是以本社區的居民為消費主體的，因此不需設置太大面積的臨時停車帶，甚至不需要設置停車位，因為這些停車位時常會成為居民停車場所，長時間的停留阻礙了商業街的交通，破壞了商業街氣氛。
　　（來源：商業地產學院）