一、社區商業銷售管理—銷售策略
目前商業市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業態及長期經營效果也各不相同。
�。剀疤崾荆簣D中右下角被遮蔽的文字為“一般為八到十年返租”）
二、社區商業4大銷售策略優劣勢分析
1、銷售策略—純銷售模式
優勢：
1)發展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費;
2)將商業經營壓力轉移向中小業主，由其分擔經營壓力。
劣勢：
1)產權分散，主力店或品牌店難以進駐;
2)無法規劃經營業態及規范整體形象;
3)對于商業做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長;
4)若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。
適用：
1)商業銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解;
2)純街鋪銷售;
3)商業體量極少或零星商業物業。
2、銷售策略—帶租約銷售模式
優勢：
1)通過招商保證前期商業定位與形象;
2)能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費;
3)短期內使業主獲得穩定收益。
劣勢：
1)鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯;
2)未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪;
3)銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望;
4)中、長期收益難以穩定;
5)后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業形象與公司長期發展;
6)各類手續復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。
適用：
1)商業氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續收益;
2)可銷售物業有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩定收益回報;
3)純街鋪或少量商業物業。
3、銷售策略—短期返租(1-3年)
優勢：
1)前期由發展商統一控制招商和經營，能確保既定的商業定位與規劃，可以有效保證整體商業形象。
2)幫業主堅守前幾年守業期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱;
3)3年返租期較適中，3年后商業有可能旺。
劣勢：
1)承擔前幾年的返租補貼;
2)返租結束后的統一經營管理要求較高;
3)因返租而產生相應的返租法律風險。
4、銷售策略—短期返租(8-10年)
優勢：
1)前期由發展商控制招商，能確保既定的商業定位;
2)給投資者堅定信心。
3)返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。
4)如果項目經營管理非常成功，遠期物業租金收益將有可能出承諾回報。
劣勢：
1)承擔十年的返租補貼;
2)如后期經營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。
3)因返租而產生相應的返租法律風險。
長期與短期返租比較
1)從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產生非常大的區別。
2)從風險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風險非常小;同時也更能趨向政府相關政策。
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